全国已有33个城市出台楼市微调政策 4松绑城市被叫停

宋瑞金

新华网北京7月25日电（记者王立彬）根据全国主要城市地价监测系统的最新报告，截至目前全国105个监测城市中，北京等33个城市从不同角度出台楼市微调政策，房地产市场再次进入敏感阶段。

　　记者25日从全国主要城市地价监测系统获悉，2011年下半年以来，105个监测城市中，北京等33个城市分别从不同角度出台了楼市微调政策，政策微调内容涉及公积金贷款额度、土地出让、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等。除上海、芜湖、佛山、成都等4个放松限购政策“红线”的城市被叫停，其余城市不涉及限购的政策微调均还在实施。在这种宏观政策调整与坚持房地产调控不放松，以及地方政府出台的微调政策不断加大的局面下，部分城市的市场预期正在出现变化，未来一段时间内，房地产市场再次进入敏感阶段。

　　报告指出，国家坚持房地产调控不放松的基调仍始终没有改变。国务院常务会议及住建部、发改委、央行、证监会等相关部门先后表态，重申坚持房地产调控不动摇。在稳增长的基调下，坚持房地产调控政策不放松与地方政府调控措施的微调并存，部分地区的市场预期正在出现一定变化。

　　报告说，二季度地价水平呈现出趋稳略升、涨幅继续回调态势，房地产市场出现初步回暖迹象。目前对楼市采取微调的城市，其措施尚未对土地市场产生直接影响。预计三季度商服和住宅等房地产用地价格将持续上升。随着宏观政策特别是货币政策调整，房价和地价上行动力增加，可能出现新的优质高价成交地块，要警惕宽裕货币资金再次流向房地产业。为避免房地产市场反弹，近期需要出台房地产市场调控政策，释放明确调控信号。

迈腾

经常到新沂的人会发现，以前满街的奔驰宝马，似乎一下子都消失了。伴随着当地密集的民间高利贷项目一个个崩盘，虚拟的财富光环终于褪去，这个曾经豪华车遍地的县级市，正进入有别于往日繁华的时期。

对于新沂而言，言及高利贷，便不能避开新沂“四大财子”，这也是新沂以及徐州地区民间高利贷乱象的一个突出部分。

所谓“四大财子”，是新沂当地人给当地声威显赫的四家房地产开发商老板起的绰号。他们分别是新沂鄂尔多斯[8.94 -0.33% 股吧 研报]地产公司老板金训华、新沂市中通房地产公司老板刘文中、新沂永恒房地产集团老板张以江、新沂市风景房地产公司老板陆子飞。

只是时至今日，上述“四大财子”已经悉数“陨落”。《第一财经日报》记者调查显示，这皆事发于房地产调控后，其资金链日益绷紧最终断裂，无法偿还高额民间集资。

目前，金训华处于取保候审状态，旗下主要资产均已经被抵债；陆子飞被公安机关控制，政府工作组已经介入收拾残局；刘文中已经被公安机关立案；只有张以江仍在正常工作，但也陷入了困境，正与各方协调以房抵债、债务重组和剩余地块重组事宜。

房地产调控至今，新沂本地的开发商已经所剩不多。

钱堆起来的烂尾楼

去年下半年以来，新沂每一次有大老板不能按时还钱或者跑路的消息，都令债权人心惊肉跳。

所谓按时还钱，是民间借贷的普遍规则，即每个月在约定日期将利息支付给债权人。几年来，正是每个月都能按时收到利息，逐渐稳住了债权人的信心。而债务人一旦开始不能按时偿还，往往就意味着危机突然而至——借新还旧的链条已经绷断了。

在新沂，几名民间借贷的债权人告诉本报记者，崩盘是从去年6月开始，现在“已经崩得差不多了，没剩多少了”。

“钱放多了，根本都不敢往坏处去想。”一名债权人谈到崩盘前自己的心态时说。而新沂民间借贷的最终流向亦五花八门，其中最典型的便是房地产项目。除了“四大财子”，还有其他多家不知名的小开发商。

“金地花园”是刘文中中通房产所开发的项目，该项目占地90多亩，工程建筑面积9.2万平方米，以别墅为主，曾经宣传称：“作为新世纪[11.91 -1.00% 股吧 研报]的现代化高档居住小区，体现新沂房地产开发的新态势。”

这个原计划2010年底建成的项目，现在仍未完工。本报记者在现场看到，一排排叠加别墅已经接近完工，工地上却空无一人，碎石子遍地，脚手架闲置在细雨中，露出一片斑驳。

本报记者此后在新沂现场察看了多处卷入高利贷的楼盘，均处于停工状态。

“这么多烂尾楼，可全是钱堆起来的。”新沂当地一位企业界人士说道。

祸起高利贷融资

数年来，新沂房地产开发靠民间高息借贷融资，已经非常普遍。

以刘文中为例。一位熟悉刘文中情况的人士向本报记者透露，刘本人资金实力并不雄厚，2009年拿地时，便以6%的月息借贷，当时之所以如此激进，是出于对房地产行业的极度看好。

“刘给我算过一笔账，那个项目别墅为主，当时是五六千一平方米，总销售额将会在三四个亿，开发成本不到2个亿，利润还是很可观的。”上述人士说。

2009年秋，项目开工了，但在2010年春便遭遇了严厉的宏观调控。原来想象中的火爆销售，此时渐渐化为泡影，而民间借来的资金，却仍在以极快的速度膨胀。

此时，即便刘文中闪转腾挪，不断借新债还旧债，但资金回笼的速度远远跟不上利息增长的速度。2011年3月，楼盘停工变成烂尾状态。此后，债主们恐慌地发现，刘不但不能按时还款，建设中的房子，很多也已经被抵押给债权人了。

上述熟悉刘文中的人士告诉本报记者，刘文中在给政府写的报告中称自己的借款额只有4亿多，但他估算，如果算上利息，刘文中融资总规模当在6亿元以上，其中投入房地产建设的资金约有2亿，其余部分，一是用来偿还高额利息，二是用于极为奢侈的个人生活挥霍。

新沂鄂尔多斯房地产公司的情况则与中通比较相似，即祸起高利贷(参见本报6月4日报道《鄂尔多斯集团旗下房企江苏折戟》)。

永恒房地产集团则陷入了拆迁缓慢的泥潭。永恒集团发给本报记者的一份资料显示，2008年6月26日与市国土资源局签订购置“老成功地块”合同，约定至2009年1月30日市政府应将其净地交付。但拆迁工作迟迟不能完成，至今此地块占用和损失资金的本息已达1亿多元。“几乎拖垮了我们公司。”永恒集团称。

对于永恒集团张以江的融资规模，新沂本地一位商界人士称，据他所知，如果算上应付利息，当在10亿左右规模，金训华、陆子飞等人的融资规模也在数亿元以上。不过张以江本人在接受本报记者采访时称，他的借款没有别人传言的那么多，总数只有3.2亿。

早在2011年春，江苏房地产投资高速增长，银行信贷资金反而下降，房产商资金面的异常便已引发监管层关注。张以江在接受本报记者采访时则表示，2010年以来，新沂本地开发商几乎无法从银行获得开发贷款，只好大量走向民间融资。

艰难的善后

对于“四大财子”为代表的房地产商残局，新沂市去年已经组织了建设局、房管局、规划局等四个跟房地产相关的部门对口“帮扶”，介入协调处理。

刘文中一案，由于“先刑事后民事”，现在处于搁置状态，刘文中本人并未被采取强制措施。

新沂鄂尔多斯一案，本报记者此前通过调查了解到，除了城市花苑二、三期部分项目用于“以房抵债”，该公司剩余的其他资产也将用于抵偿债务。其中，建邺西路农贸市场抵偿债务的总价值为1.9亿元，债权人以债转股或与其他债权人按份共有的方式接收该资产。此次以物抵债的债权人总数为367人，债权总额为2.29亿元，包括217套住房、5套商铺以及部分车位。

新沂出台的鄂尔多斯案债务清偿方案规定，对部分出借人按照高利率已领取的利息，按照标准以先扣息后扣本的方式，从借款本息总额中扣除。根据这一规定，如果有债权人拿到了超过1分8厘的资金，将被要求退还。

张以江对本报记者称，他的项目主要处理方式将是以房子抵债，剩余未开发的一幅地块，已经经由政府协调，跟雨润集团达成了合作协议，雨润集团承诺先期打入4000万款项，不过目前还没有收到。

张以江说，项目处理完毕后，他将退出房地产行业，转做生态农业等。

江苏省高院的一份资料显示，2010年，新沂法院受理民间借贷纠纷1639件，涉案标的达2.0334亿元，与2009年同期相比，案件受理数和涉案标的额分别增长48.86%和179.65%。民间借贷、金融借款以及与其相关联的保证合同纠纷、保证人追索权纠纷案日益增多，占全部民商事案件的三分之一以上。

事实上，新沂官方近年来对民间高利贷有所注意，且屡有防范打击措施。早在2010年初，新沂市检察院针对民间借贷背后存在的非法高利贷问题进行持续跟踪调研，曾经先后形成两份调研报告，徐州市委常委、新沂市委书记陈德荣两次批示，市政府根据该院的建议开展了为期1年的民间借贷市场专项整治行动。

7月15日，本报记者站在新沂的街头，看往来的车辆，确实很少见到豪华轿车。上述新沂本地商界人士说，豪华车要么抵了债，要么绕过银行当成黑车卖掉了(因豪车也是银行抵押物，故绕过银行悄悄卖掉)。

路边行

郁闷呀！上有政策 下有对策呀{:soso_e135:}

宋瑞金

路边行 发表于 2012-8-2 13:05
郁闷呀！上有政策 下有对策呀

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iumg0wOc

神马都是浮云。。。。

宋瑞金

iumg0wOc 发表于 2012-9-24 11:15
神马都是浮云。。。。

{:1_185:}

诸城大帝国

就得这样 把那些房地产开放商和与他们勾结哄抬房价的相关政府的人员 全部急死  让他们破产 他们不让老百姓活 只想着搜刮血汗钱 老百姓也不能让他们好过

宋瑞金

诸城大帝国 发表于 2012-9-29 10:57
就得这样 把那些房地产开放商和与他们勾结哄抬房价的相关政府的人员 全部急死  让他们破产 他们不让老百姓活 ...

{:1_109:}

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