住房供需压力缓解倒逼开发商重新寻找出路

花满窗

腾讯财经：赵老师怎么看在限购之后，将来房地产企业的转型？

赵晓：第一，对于真正的行业领袖，他们并不喜欢楼市暴涨暴跌，这个局面对于行业领袖、比较注重社会责任感的企业来说并不希望有这样的现象，我看到万科他们也并不喜欢这样的情况。像我们现在的情况反而在一定程度上是正常的，人家乌克兰的GDP是-15%，我们每年还至少是9%多，去年是10%多，今年在怎么差也会在9%多一点。本身这是企业的问题，不是社会的问题，今天市场的状况可能有一点点过多打压，其实它也有正常所在。转型肯定是必然的，潘总刚才讲到以后政府的保障房会占业内比较大的比重，从新加坡来看，政府的保障房可以占到整个市场供应量的90%以上，我们以前是只有百分之几，很少的，可以忽略不及，以后我们会达到一半一半，但仍然达不到新加坡的强度。对市场影响比较大，比如未来的3600套出去，怎么也可以容纳1亿人。过去整个10年，大概市场提供的房子是1亿套，一年一千万，而现在政府的开发房也是一千万，对市场冲击量很大的，逼着大家去调整。

腾讯财经：像中小房产企业会不会存在被淘汰掉的现象？

赵晓：潘总讲过两年内50%的开发商会倒掉，但是它是指项目公司，对很多开发商来说，比如我在博鳌有一个项目，我就成立一个项目公司，这个项目开发完了，按理说这个公司就没有了。这种情况不是说没有可能，因为未来几年的影响会一年比一年大，这是毫无疑问的。开始的时候保障房上来了，在整个供不应求的格局里面还看不到太大的影响，但是一年一年加上来里的压力就会越大。整个房子供应也是这样的，我们有5亿人口，过去你提供了1亿套房子，怎么也解决3亿人的住房问题。再加上存量化，所以60%—80%都可以解决。其实住房的供需压力会大大缓和，这也逼着很多开发商重新寻找出路。

潘石屹：我补充一点，您刚才问的是房地产的生存空间和发展空间都受到挤压，基本上是挤压了一半，是不是这些中小型的开发商就会挤出去？其实市场的情况不是这样的，不是说中小型的开发商会挤出去，有一些大开发上，甚至很大的开发商，甚至上市公司，它的负债率很高，可能是150%、160%的负债率，这种其他下，它如果是挤压的过程，首先受到影响的是它。另外一些很小的信贷公司，它也有自己独特的商业模式，也没有过分的依赖银行，另外它的产品和政府做的保障性住房，无论是从地理位置和价位上都不停竞争，可能照样活得很好，所以死的是身体弱的先走，不是说小孩先走了、大人留着。

通货膨胀高企 开发商要做好最坏打算

腾讯财经：以前房地产市场火的时候，很多是存在投资行为的，这种以投资为主的个体也好、机构也好，是不是在这个期间会退出呢？

潘石屹：我们要注意到一个政策，也就是今年年初出台的35个城市限购的政策。我看到媒体上面大量的说是需要5年的税收证明，5年的社保证明，要购买第二套房子要如何如何。但是大家忽略了一个问题，在原来购买房子当中有相当一部分人，有时候一个项目超过50%是投资，如果限购令出台的话，把所有的投资都成为零了，没有了，也就是在中国去投资住宅的品种已经没有了，从今年年初开始。而不是说它退，你退不退都没有了，真正要买第二套房子，审查多严格啊，所以就没有可能性了。

赵晓：潘总讲的观点我同意，一方面是政府有很多限制政策，所以你买了也买不了，过去投机客是随便买，但现在你拿出证明是买不了的。第二是取消了银行的贷款，信贷还是有一些政策的诉求，最近通过窗口指导，实际上政府并没有说你绝对不要给购房者贷款。但现在在执行的过程中，它在前线停止贷款，开发商这个房子都卖出去了，实际上人家也符合条件，即便是这样也不给你贷款。我想这样带来的影响非常巨大，第一个方面是它有杠杆，比如说10%的房地产增幅，但是资金收益率是30%以上。它也有赚钱的效益，所有买房的人都赚钱了，这就吸引更多的人来追涨杀跌。

另外，你发现房子暴涨的可能性基本上没有了，你现在没有资金的杠杆、现金的杠杆，房价也没有过去多，资金收益率的下降会使得很多投机者不考虑政府限制政策的措施，考虑它的收益率，甚至有一些可能性是有些人把他的房子卖掉，最近已经出现了这样的行为。比如他想买更大的房子，他要把他小的房子先卖了，否则就不符合几套房的政策。比如股市也有机会，我的房子守在那里还会赚一点钱，但太少了，我不如把房子卖了进入到股市所以股市有一个反弹。

潘石屹：今天上午刚刚公布了GDP的增长，公布了通货膨胀，公布了房价，从这三个指标来看，不容乐观。通货膨胀比预期高，是5.4%，原来的预期是不得超过5%，所以在通货膨胀高的情况下，房价第一季度上涨比较快的情况下，有点乐观了，尤其是开发商要做好最坏的打算，还是要把最差的情况考虑到里面去。如果总指望着这个严厉的政策很快过去，有可能半年都过不去。

赵晓：我比较认同，在什么情况下政策会改型更正，或者是小刚说的过去，就是中国经济出问题，中国经济不行了，那么政府有一些政策就要改变，这时候要以保经济为主。现在来看我们认为今年的经济不会有任何的问题，大概会在9.5%左右，如果今年的经济都没有问题，从过去每一个五年计划来看，差不多第一年增长是最低的，接下来一年比一年好。未来五年也不会有太大的问题，如果未来五年都不会有太大的问题，那么政府就不是那么依赖房地产市场，那么这时候的调控反而有可能会持续的积极下去，特别是有一些模式的转换，比如说从香港模式转向新加坡模式，香港模式就是交给市场，新加坡模式就是政府有越来越多的保障房的供应，政府成为市场的主导力量，有这样一个模式的转换。包括房产税的全面化，这些都是带有制度性建构的，长期化的，你可以认为它是调控性的，因为在当前调控中也发挥作用。但也可以认为是制度性的，这些制度性的方向在中国经济增长的背景下，我想它会持续。

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银行要严查房贷资金风险！


在“美欧金融监管法案：解读与启示”会议问答中，中国银行业监督管理委员会主席刘明康表示，全球的定量宽松政策对于我们银行业带来很大的影响，要求所有的银行对自己过去几年发放的贷款进行检查，进行尽职调查。

以下为发言实录：

提问：银行现金泛滥的主要原因是什么？

刘明康：我回答这个问题，目前中国银行面临的主要风险是什么？我认为现在的环境非常复杂，因为全球的定量宽松政策对于我们银行业带来很大的影响，所以我们要求所有的银行对自己过去几年发放的贷款进行检查，要进行尽职调查，如果发现问题的话他们必须找到方法来进行风险的环视，并把风险报告发给我们。如果涉及资产比较大，资产的权重会增加，今年的资本权重会增加，如果偿债比例不增加，资本权重可能是140%，250%或者是300%。所以，这是一个非常强有力的信号，所有的金融机构必须要保证在高风险的资产领域，我们必须要保持谨慎。现在银行正在进行自我的检查，因为时间也有限，我不想具体的讲他们在哪些方面风险比较高，我想银行都知道。因为我们每个季度都会进行情况最新的分析，并且与银行进行对话，我们会详细的和他们沟通，目前我们对风险状况的理解，我们不希望能够掩盖任何中国银行系统的缺陷。我们都是批判性的思考者，我们正在对于银行进行批判性的重检。