金融霸权下的房价之痛——买房，还是租房？

咖喱咖啡 · 发表于 2010-10-30 14:45:30

内容摘要: 无论房价走高还是走低，它都有自己的周期。在1997年价值20万美元的房子，到2006年售价竟高达45万美元，房价上涨了125%，即使剔除通货膨胀的因素，房价也几乎翻了一倍。住房当前对国内百姓而言是最热门、最切身的话题，因为房价“吞噬”了国内普通百姓要用一辈子，甚至几辈子积累的财富。（选自《金融让谁富有》，陈思进著，中信出版社出版）

无论房价走高还是走低，它都有自己的周期。每当市场进入疲软期，贷款买房的成本就可能超过租房的成本；只有在房产连续10年每年增值5%的状况下，买房才能比租房省下更多的钱。说穿了，房子实际上是一种奢侈昂贵的消费品，你如果有能力就买来住，要不然就租来住，何必非要卷入炒房的浪潮中呢？成为房奴的家庭，还有什么幸福可言？
　　
　　如果说买房是为了投资，那么这种说法也值得商榷，因为从长期来看，房价仅仅和通货膨胀呈正相关，而不会随着经济增长和股票收益一起上涨。在大萧条时期，美国房价从1925年到1933年下降了26%。在1925年，美国房价上升到第一个高峰，而此时距离1930年的大衰退还有5年，直至1930-1933年出现经济崩溃，房价才加速下跌。那时还仅仅是由极其恶劣的经济环境和通货紧缩造成的价格趋势，不像今天，通货紧缩加上房地产大泡沫令房价被高估的情况变得极其严重。在1997年价值20万美元的房子，到2006年售价竟高达45万美元，房价上涨了125%，即使剔除通货膨胀的因素，房价也几乎翻了一倍。下图是经通货膨胀调整后的多伦多房价走势图：
　　
　　我们从图中可以看出，1953-2007年这55年间，多伦多房价时涨时跌，但总是在通货膨胀走势的上下徘徊，似有一只无形的手在控制。从1985年到1989年，由于房市被热炒，多伦多房价发了疯似地一路飙升，远远偏离了合理的价位。当市场再也无法忍受时，拐点开始出现，房价在1989年猛然下跌，自此整整跌了8年，直到1996年才止跌回升！房价此后又一直上涨，直到2008年年初，这时拐点又出现了。
　　
　　还有一个概念必须明确。人们都说投资于房地产能够抵御通货膨胀，但那是指投资于土地，而不是指房子。正常情况下，只有土地才会随着通货膨胀率的上扬而升值。然而在中国，个人是不能拥有土地的，即使你买了房子，最多也只是拥有70年的住房使用权而已。人们经常说，“我”的房子价格涨了100%，但事实上增值的并不是房子，而是房子底下的土地。很多时候，当政府亟须征用你的房子下面的土地时，并不会完全按土地的市场价格来结算，你所获得的房屋拆迁费如果能不算进房子的折旧程度，就已经令人欣慰了。一旦人们失去对土地的所有权，房子本身就与一堆水泥、钢筋之类的建筑材料没什么两样，就像购买汽车，钥匙一到车主的手里，车便立刻折旧。
　　
　　举一个具体的例子。目前上海的一套市值为300万元的公寓，一年的租金最多为5万元。我们要注意以下几点：第一，如果你买下来住50年，那么你每年就相当于为此花费6万元，已经超过了租金（我们在这儿假设房租和买下房子须交付的管理费持平，其变动均可忽略不计）。第二，假设你有600万元，那么即使进行最保守的投资，将其存入银行，那么你所获得的定期的利息收入用来支付房租也是绰绰有余。第三，如果你还需要向银行贷款才能买房，那么你还得支付20-30年的房贷利息，这意味着除本金之外，你可能还要多付300万元，这辈子你就相当于在为银行打工。其实真正重要的是第四点，从投资的角度来看，既然在中国个人不能拥有土地，而且购房者最多只有70年的住房使用权，那么对中国人来说，买房和租房的区别只在于租用房产的时间长短，不管是买房者还是租房者，谁都不是房子的真正主人。
　　
　　住房当前对国内百姓而言是最热门、最切身的话题，因为房价“吞噬”了国内普通百姓要用一辈子，甚至几辈子积累的财富。就像上面的例子，等到你把在价值300万元的房子上的贷款全部还完，你实际的花费至少是600万元。再说了，国内新房设计的使用寿命一般都在30-50年，也就是说，最多50年后，房子就将变成一堆废墟。因此，你在不曾拥有土地的情况下花600万元购买房子，实际上比买钻石更奢侈，而且你买到的房子的保值能力比汽车更差。为何一定要为拥有自住房让自己这么痛苦，租房住又有何不妥？

链接：
　　众所周知，纽约曼哈顿是全球最富有、最有活力的城区之一。但或许很多人不了解，高达90%以上的曼哈顿居民都是租房住。曼哈顿的高房价令人咋舌，一套公寓的价格在100万美元以上是很正常的。就算是很多年薪达到100万美元的华尔街银行家，在曼哈顿也都是租房住。曼哈顿的房地产税高达3%，如果购买一套价值100万美元的公寓，那么你每年单是在房地产税上就要花费3万美元，另外你还要支付管理费和其他费用。宋美龄女士当年居住在中央公园附近，她那套价值7000万-8000万美元的豪华公寓每年产生的房地产税高达200多万美元，就算是白送给你，你也住不起这套公寓。这也是为何有些富商会捐出自己的房产――房地产税年年上涨，如果年收入无法维持他们在房产上的开销，那他们的房产可就是卖也卖不掉（连富豪都供不起，谁还供得起？），送也送不出去，最后他们就只能乖乖地将其奉送给政府。