彻底揭开当前开发商销售楼盘的操作程序，揭开骗局；揭露房价上涨的真相；2009年我们

snoboy

彻底揭开当前开发商销售楼盘的操作程序，揭开骗局；揭露房价上涨的真相；2009年我们应当怎样面对购房；
　　　　
　　　　　　开发商当前销售楼盘的操作方式，隐含严重骗局。
　　　　
　　　　　　近日，我们针对（福州）当前房地产市场的真实情况进行了实地现场调查，掌握了第一手资料；选择了几个有代表性的楼盘进行了调查，调查结果发现，销售的手法没有大的改变，还是那种先卖不好的户型，提高销售价格，制造即将销售完毕的紧张空气，让购房者紧张，彻底发现了开发商资金紧张，挪用购房者资金的严重骗局，这是严重的犯罪。
　　　　
　　　　　　以真实调查为例
　　　　
　　　　　　调查员：我想看80到100平房子；
　　　　
　　　　　　售楼小姐：你好，有85。102。110多平的，您选那种；您是第一次来吧，（打听客户的信息，好采取应对策略）；
　　　　
　　　　　　调查员：恩，第一次，我就看100平的把，都有几楼，价钱多少？；
　　　　
　　　　　　售楼小姐：奥，这个啊，我看看啊，（去拿销控本），您好，就剩一个2楼和一个把边的4楼（我们看的是5层的多层房，目前共有6栋开盘），其余的都卖了，今天上午还卖了3套；
　　　　
　　　　　　调查员：那么抢手啊，这不都好卖完了吗？就你们楼卖的好啊？（调侃），
　　　　
　　　　　　售楼小姐：先生是投资还是自用啊，家里几口人啊？
　　　　
　　　　　　调查员：自己用，就剩这2个户型了啊，那怎么看啊，我想要3楼的，没有就不想考虑了，；
　　　　
　　　　　　售楼小姐：2，4楼也挺好的啊，您等一下啊，我问问，（转身去问领导）；（回来）正好有一套，是给关系户留的，可能是不要了，您要是要，我就和领导问问，不过您得赶紧定啊，说不好明天就定出去了；
　　　　
　　　　　　调查员：奥，还弄的挺紧张的啊，3楼多钱，2楼和4楼多钱；
　　　　
　　　　　　售楼小姐：3楼4800左右，2楼4600左右，4楼4700左右；
　　　　
　　　　　　调查员：3楼还最贵啊，你们这不是乱要价吗，想要多钱就多钱，3楼太贵，我看看4楼吧，4楼把边的不要，还有吗？；
　　　　
　　　　　　售楼小姐：（看看我，犹豫一下），4楼啊，我看看啊，（翻翻销控本），这个门洞还有2楼和4楼的，在中间，不把边，（小姐心里想，这下按照你的要求找了，看你还说什么）；
　　　　
　　　　　　调查员：我看看，奥，还行啊，但是现在怎么那么贵啊，起价3000多，刚开始说的4500最高，现在可好，卖4800，怎么跟风涨价啊；
　　　　
　　　　　　售楼小姐：我们楼卖的好啊，都卖了就剩几套了（我差点吐，知道你们对所有的客户都是说，就剩几套了，好叫客户紧张，赶紧买，在我的一再逼问下，又逼问出几套，再问的话还会有），您看怎么样啊；
　　　　
　　　　　　调查员：我在看看，你这贷款怎么办啊，全款那？；
　　　　
　　　　　　售楼小姐：贷款首付30%，签定合同后先交1万元，一个星期内交首付款，然后等我们把手续交到房屋备案登记管理中心备案，再办理贷款，备案得等2个月把；
　　　　
　　　　　　调查员：？？？？？，不对吧，我首付都就交了，你就应该可以马上现场办理贷款，我以前买房都是现场办理贷款的，办理贷款和备案没有直接关系把，你可以办理贷款完后直接拿去备案的，你现在这样把我的首付拿走了，就给我个收据，和合同，你说的2个月后备案，如果2个月没备上案怎么办，如果你拖上半年，甚至1年不备案怎么办，而且不办理贷款，就等于说什么，你现在是白拿我的首付款可以随便用，而且没有利息，你的合同上能签字保证2个月必须备案吗，必须有期限，没有期限，你想多长时间就多长时间，再说了，你不备案，也不办理贷款，我们的合同从法律上是不生效的，就是说这个房子不是我的啊，你们到底怎么弄的啊，这里面有什么猫腻啊？？；
　　　　
　　　　　　售楼小姐：不是啊，现在房子卖的多，房屋登记管理中心忙不过来，那么多开发商，都得排队等办理，所以慢啊，不备案就不能办理贷款啊，您的首付放我们这不放心啊？我们签合同啊，登记备案的多长时间不能在合同上约定期限，领导要求的，现在都这样办的啊；
　　　　
　　　　　　调查员：登记备案管理中心的人我都认识，我打个电话问问啊，都闲的，没你说的那么忙，你们家这么规定就是霸王条款，那有这么样的啊，这不是白白用我们钱吗，过几天你不想卖了，你完全可以找个理由解除合同，没有备案就没有法律效力，贷款也不办，是不是你这个房子被抵押了啊，办不了贷款啊？？；
　　　　
　　　　　　售楼小姐：不是啊，现在别的开发商也都是这么办的啊，不光我们啊；
　　　　
　　　　　　调查员：那全款怎么办理，备案和产权证怎么办理；
　　　　
　　　　　　售楼小姐：全款啊，先交80%，签定合同，开收据，等6月30日交房时再交剩下的20%，办理入住手续，备案登记也是等2个月，，产权证等3-9个月才能办，你怕什么，到时给你办理入住有房子就行拜，备案漫漫办拜；
　　　　调查员：你是混淆视听、偷换概念，按照你们的办法，我钱是都交给你了，交房你也可以交给我，但是手续那，法律上能证明这个房子是我的手续办不了，你要是把房子抵押出去了，我知道个屁，你到时拿钱走了，回头银行来把我的房子收走了我找谁啊，这不是骗人吗？；
　　　　
　　　　　　售楼小姐：我们***集团都成立10年了，不会有问题的，我们有实力，再说了，我们5证齐全，有销售许可
　　　　
　　　　　　调查员：哈哈，成立10年？，100年有什么用，美国那个雷曼兄弟公司，都好几百年了，怎么样，该倒照样倒，你这算什么，5证全，这个在现在都不算什么了，现在弄个证都不是问题了，有销售许可证只能表明你可以销售，不能证明这个房子没有被抵押；不备案，不办理贷款，没有正式手续，谁也不敢买啊，算了，我看看别的把；
　　　　
　　　　　　真相点评
　　　　
　　　　　　（1） 销售手段还是采用的先卖不好的户型，再察颜观色，根据情况再一点一点把户型拿出来，总之，别让客户跑了。
　　　　
　　　　　　（2） 制造假象和气氛，让客户感到紧张，赶紧出手买房，要让客户感觉就剩2-3套房了，不买就没有了。
　　　　
　　　　　　（3） 发现重大事情及真相；可以确定，开发商已经把房子全部都抵押给银行了，并且资金已经告罄，想通过涨价，让老百姓紧张，赶紧买房，好在房价高处回笼资金，还给银行贷款，把房子赎出来，再给购房者办理正式手续，（根据确切消息，现在开发商和银行达成一个协议，就是现在已经到期的应还贷款，拖到6月份和11月份还，这是最后期限，），但是，有个严重的问题，现在的销售情况肯定是不好，回笼不了多少资金，根本就不够还银行贷款，那怎么办，到时还不上贷款，银行肯定收回房子拍卖，（银行抵押房子发放贷款是按照成本价评估的，所以不会亏本），银行进行拍卖，肯定是低价拍卖，快速收回资金，那价格就会很低，那前期从开发商手里买房的购房者就会亏了，被高价房套牢了，这是事实。
　　　　
　　　　　　（4） 有人说：那开发商为了还银行贷款，也可以自己降价卖啊，是这个道理，但是这个阶段只能是在马上还款期要到了，逼的他降价卖房，那前期高价买房的不就是上当了吗？所以，购房者的利益就是得不道保证，在现在这个动荡的时期，前往不要出手买房，肯定被套牢。
　　　　
　　　　　　（5） 可以肯定，此开发商，已经资金链断裂，前期抵押给银行的房子还没有解压，再加上现在销售情况不好，没有客户资金的进入，所以找个拖延备案时间的借口想白用客户首付款，如果下一步资金情况更加恶化的话，它都有跑路的可能，他现在这种销售手法就是违法的，就是严重的犯罪，有类似情况的还有东特星中环等楼盘，大家可以比较一下，凡是有和此类似情况的楼盘都不能买，千万记住，他们就是在骗钱。
　　　　
　　　　　　（6） 现在银行对于房地产开发商的放贷情况的控制还是很严格的，不是像报纸和电视讲的那样什么大力支持等等，银行不是彪子，出现不良贷款，支行长等相关负责人是要负责任的，现在银行行长也是可以花钱当的，谁能承揽1000万的储蓄，就可以当支行长。锦绣暖山现在也是资金链断了，没有钱，到处向银行贷款，在向建设贷款3。5亿，因为开发商的资质不符合要求，只批了1000万元，这点钱好干什么，连支付建筑人工费用都不够，所以这样的项目大家也要谨慎购买。
　　　　
　　　　　　（7） 现在购房：严格记住，必须马上备案登记，必须马上办理贷款，必须签字确定交房时间，和违约赔偿责任等，必须确定办理产权时间，现在这个动荡的时候，开发商的骗子手法太多了，连我这样的专业认识都的认真想想才能识破他们的骗子手法，普通的购房者根本识别不了，只有被骗的份，我还是郑重地奉劝大家，2009年不要买房，现在不光是房屋价格虚高的问题，而是这个过程充满了骗局，让你防不胜防，让你一生的积蓄，被骗的血本无归。

上校

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4楼推荐的博客不错。摘录一篇相关如下：

“小阳春”人造的尾巴彻底暴露
      时寒冰

    关于中国当今房价中是否存在泡沫，否则，泡沫是大还是小，业内众说纷纭，甚至针锋相对。即便同一系统，也如此。比如，北京社科院认为房价泡沫较大，还有较大下跌空间，而中国社科院则认为，中国房价泡沫不大，下半年即回升。不仅对泡沫的认识不同，得出的结论也完全相反。
    如果说北京社科院与中国社科院的研究结论互相冲突还可理解，两家各自自相矛盾就有点啼笑皆非了。
    北京社科院2009年3月发布的蓝皮书认为，2010年后北京房价将下降，而2008年3月它发布的蓝皮书，则认为奥运会后北京的房价不会下降。中国社科院2008年12月发布的蓝皮书认为，短期内房价进一步回调已成定局，房地产将步入较长调整期。而今年4月7日，它发布的蓝皮书认为房价出现深幅调整的可能性不大。
    其实，在很多时候，公众不需要听专家的，也不需要看相关数据，根据自己的感觉和媒体反馈的信息，就可以得出房价是否存在泡沫的结论。
    对于房价中是否存在泡沫，有一个最简单有效的判定标准——购买力。如果房价与民众的实际购买力相吻合，房价中没有泡沫；如果房价远远超出民众的购买力，则说明房价中存在严重泡沫。如果泡沫是真实存在且巨大的，在泡沫破灭后，房价将有一波深幅下跌；如果房价低于民众的购买力，说明房价被低估，房价有可能补涨，实现价值回归。
    那么，我们应该怎样计算民众的实际购买力？
    有人喜欢用平均工资计算这一点，以人均收入衡量房价是否合理。比如，多次强调自己年年被评委优秀共产党员的任志强先生，年薪700万元已拿了十余年（其自己透露的），千万的别墅对他而言，也是非常便宜的。因此，任志强每天都在强调中国房价不高，可惜全国并非人人都是任志强那样的富有。
    其实，用平均工资衡量房价是否合理的做法，在西方发达国家是可行的，但在中国，我们必须考虑到一个非常特殊的国情——社会保障体系未能像西方发达国家那样建立起来。这意味着，房价支出占一个家庭总收入的比例，中国要远远低于发达国家，因为，中国民众的收入，必须留出相当一部分用于弥补公共产品质和量上的缺口。比如，医疗、教育、养老等方面的支出或者预防性储蓄，耗费了国民绝大部分收入。这制约了民众的购买力，当然也大大影响到了民众的购房能力。
    然后，我们可以对照一下公开的数据。4月21日，国土资源部公布的“2008年全国主要城市地价状况分析报告”表明，中国目前的房价已逼近4000元一平方米，中国城镇居民全年不吃不喝，一年的年薪也仅可以购买4平方米的商品房，市场购买能力已经透支到了极限。如果剔除吃喝穿和弥补公共产品缺口的支出，一个家庭一年的年薪可能买不到1平方米的商品房。而国际上，通常认为，房价与一个家庭的收入比在2倍到5倍之间是比较合理的，根据国土资源部的报告，一个家庭买一套100平方米的房子，不吃不喝也需要25年，如果出去日常支出及教育、医疗等支出，买这样一套商品房，恐怕得需要100多年，许多人熬到临死都买不起房！
    如果从平均水平来看购买力还不够直观、不够确切的话，那么，另一个指标或许更能帮助我们理解。那就是衡量一个国家或地区贫富差异程度的指标——“基尼系数”。通常把0.4作为收入分配差距的“警戒线”，而我国目前已经达到0.48的高位。这意味着，能够买房者，绝大部分属于高收入者，而高收入者大都早已买房，有的买了多套房，这个人群对住房的购买力已经得到最大程度的满足。人们可以关注一下，你周围的富人有几个没有买房，又有多少是拥有多套住房的？
    另一方面，存量住房依然非常庞大。谢国忠指出：从供需来看，目前全国房地产总面积达26亿平方米，折算成住房为3000万套，而中国住房需求才1600万套左右。香港股神曹仁超也认为，房价调整已在全国蔓延，平均价格可再跌10%—30%，就算首都楼价也不能幸免。   
    当房价远远超过民众的购买力时，它必然要回归价值，即使弄虚作假，也难以维持虚假的繁荣。“小阳春”的消息刚刚确立几个月，一些楼盘零成交的新闻就被曝光，而退房热又紧跟着被媒体披露出来。退房热背后暴露出来的假按揭黑幕，再次印证了“小阳春”不可能持续的判断。
    据北京某报记者调查，一季度，北京星河湾成交住宅套数67套，但同期退房套数15套；北京锦官苑一季度成交住宅44套，但一季度同期房套数却达到86套；北京三里屯SOHO中心一季度成交住宅套数11套，但退房套数为63套；北京中信锦园退房套数11套，远洋一方一季度以来退房套数达61套……
    如果房价真如开发商所言，在大幅度回升，那么，零销售楼盘与退房潮的出现，又作何解释呢？而且，房价的真实趋势一旦形成，会与租金的趋势保持同步，至少也是大致的同步，而在中国这轮房价反弹的过程中，许多地方的租金都在房价上涨过程中下跌。
    恰是这些自相矛盾的现象，揭示了一个谎言，告诉了人们一个事实：所谓的房价“小阳春”行情是人造的，是少数既得利益集团勾结政府官员制造的一个骗局。
    由于中国房价已经大大透支了民众的实际购买力，累积了太多的泡沫，已经成为无源之水、无本之木。而银行在“小阳春”行情的鼓舞下，大肆放贷的行为，等于给开发商提供了假按揭的良机，使得一些开发商在“小阳春”假象的遮掩下，完成了金蝉脱壳，而把风险甩给了银行。
    世界经济发展史早已告诉人们一个难于打破的规律：严重的泡沫不可持续，必然破灭，只是时间早晚问题。房价是不可能在不经过像样调整的情况下就走出泡沫的。为了少数既得利益集团的私利，力托房价，虽然可以满足吸血鬼们的欢心，让他们继续在张灯结彩的盛宴下豪饮人民的鲜血，却早晚会让我们这个民族付出更痛苦的代价。

     写于Dominica 发于Saint Lucia

[此贴子已经被作者于2009-5-20 10:49:49编辑过]

snoboy

那天有个朋友还跟我说诸城的房子不够卖的，我说那如果是真的诸城人也太牛了!
说都卖完了，那也太恐怖了!
呵呵，我说这是一种销售技巧，说白了就叫忽悠!
现在网络这么发达，有很多做楼售的出来爆料：天天忽悠别人自己打死也不买房。还是有人相信这些售楼小姐的花言。
唉，希望所有的消费者都是理性消费，不要被骗!大家赚钱都太辛苦了……

sanxiaoliu

开发商都是大忽悠

snoboy

呵呵，为民的，都是受欢迎的，因为你我都是其中一份子。

扶淇河畔

呵呵
如是原创的话加精！
可惜不是！

snoboy

楼上版主也看过了，呵呵。
近期看新闻觉得楼价会有很大的动荡。

snoboy

没事，其实论坛的管理员们也是受害者或潜在的受害者，再说这在网络上也不是什么秘密，一搜索一大把。

snoboy

版主请多留些时间，从发贴时间Post By：2009-5-20 8:34:00到现在21：57已经有近300次的访问量了，请可怜一下我们那些挣钱不容易的同胞!!!