娃哈哈商业地产亏损严重 杭州“叫停”城市综合体

当时我就跑了

娃哈哈旗下的商业地产娃欧商场面临着亏损严重的窘境引起了杭州市政府的高度重视。6月16日，在杭州市政协会议中，杭州市发改委明确提出，杭州的商业综合体开发要回归理性，优化布局。

杭州市发改委指出，杭州将优化商业综合体布局，以商业网点规划和城市规划调整为手段，针对商业综合体布局的问题，进行差别化调整。

具体而言，杭州将禁止城北（运河新城）与城东新城新增大型商业综合体开发，对局部过度饱和区域进行严格控制。

克尔瑞信息集团研究中心报告显示，在2005年至2010年期间，全国18个重点城市的城市综合体面积增加了5355万平方米，较前一个五年，城市综合体的增量翻了6.4倍。预计到2015年，即将入市的综合体体量将达到16437万平方米。

而根据世联地产的统计，中国正在施工中的综合体是已建成综合体的4倍，而规划中的综合体规模，大概又是正在建设的综合体的4倍。也就是说，16倍于现在数量的城市综合体将矗立在中国东西南北的城市中。

杭州无疑是中国城市综合体狂潮的缩影，2008年，杭州市在全国率先提出了建设100个多功能的城市综合体计划，由此引爆了当地的城市综合体建设热潮。

井喷的城市综合体

对于杭州而言，在一定时期内城市综合体过剩的状态，已不可避免。

2011年杭州市公布的《杭州市“十二五”重大建设项目规划表》显示，当时正在建设的包括有湖滨南山路城市综合体、杭州创新创业新天地、热电厂地块城市综合体、嘉里中心综合体等在内的14个城市综合体。

此外，杭州市“十二五”重大建设项目，还包括西溪天堂二期在内的六个偏旅游休闲类的商业综合体。还包括高德置地广场（资料、团购、论坛）、凯德来福士广场在内的7个商务商业类综合体。按照项目规划，上述综合体多数将在未来一两年内建成。

“杭州商业综合体的发展速度有点超前了，大部分综合体在未来面临非常惨烈的竞争。”浙报传媒(600633,股吧)地产研究院院长丁健刚告诉时代周报记者，在很长一段时间内，缺乏商业配套支撑的杭州城西和城北，未来两年会迎来商业综合体的爆发。

有业内人士测算过，未来2-3年内，杭州将新增体量超过10万平方米的商业综合体近30个，其中主城区商业综合体增量将是现存量的2.64倍。

商业地产泡沫严重

在住房市场严厉调控的背景下，地方支持、附加值高、优惠多，使得地方对城市综合体重视的同时，更多的开发商也对此产生了浓厚的兴趣。

目前排名前20名的开发商均已进入了商业地产，包括万科、保利、招商、金地等大型房地产企业也相继分立出专门的商业地产开发运营公司，抢滩商业地产。

具体在杭州市场，中国乃至全球最顶级的商业开发商尽收眼底。克而瑞研究中心监测显示，2013年，包括万达、华润置地、绿地、复地在内的多家大型房企均在杭州集中购入了纯商业用地。这些企业均具备国内领先的商业地产运营经验，未来将面临正面竞争。

一些其他领域的大型企业也涌入城市综合体这片“红海”，如娃哈哈集团董事长宗庆后在2010年就公开表示，“娃哈哈要在3-5年内在全国多个二三线城市建立大型商业综合体。”

不过，随着杭州市几十家购物中心集中涌现时，开发商们发现自己已经进入一个尴尬的局面：太多的物业裹进争夺少量优质商家的巷战之中。

杭州一位业内人士告诉记者，“商业综合体的运营是以人流和消费作为支撑的。眼下，住宅市场增速放缓，一些新区的商业综合体经营上的不确定性正在加大，如果竞争再加剧，资金不足的项目很可能变成‘烂尾楼’。”

2012年6月，娃哈哈集团高调宣布进军商业地产。如今两年过去，娃哈哈旗下的商业地产娃欧商场则面临着亏损严重的窘境。

世邦魏理仕地产咨询服务公司的研究显示，2016年之前，杭州商业项目将达到90个，总建筑面积超过780万平方米。其中大部分项目的开发模式采用了商场、酒店、写字楼、酒店式公寓以及住宅等固定组合模式，购物中心同质化严重。

天量城市综合体如何消化，将成为所有开发商不得不面对的难题。今年6月，银泰投资有限公司董事长沈国军在接受媒体采访时就表示，商业地产已经出现泡沫，“目前商业地产的风险肯定比住宅地产风险要大。”