降价潮傻瓜才买房？楼市低迷期才是买房良机！

房产楼事

       降价潮蔓延，拐点论发酵，虽然立夏已至，但楼市的温度远没有气温升得快，目前看来，多数市民都在等待降价，观望气氛浓重。

    超七成市民对此时买房持观望态度

　　从近日的调查结果显示，仅有25%的市民表示会在七八月买房，而75%的网友都持观望态度，更有市民戏称“傻瓜才会在5—8月买房”。而在“楼市低迷，降价行为多”的问题上，有近80%的被访市民表示“再观望一番”，15%的市民则表示“已经心动”。两者对比，在一定程度上显示，心动的人比打算行动的人还要少一点，而这些人，有望成为新的“买房一族”。
　　在选择买房的市民中，表示此时买房是“刚性需求，买来自住”的人占了八成以上，而其中有不到两成表示是买来投资的，认为楼价已经接近底部，是抄底时机。同时，在选择买房的市民中，有近六成是第一次置业，而二次置业占了24%，三次或以上占了17%。在“你认为房价还会跌么？”的调查项中，只有1%的网民乐观地认为楼价已经抄底，近95%的网民则认为房价会继续下跌。

    专家表示，楼市低迷期才是购房最好的时机

　　近年，尽管楼盘品质得到一定的提升，但是房价仍是影响需求释放的主要因素。不过，受买前怕涨买后怕跌的买涨不买跌购房心理影响，消费者对“降价”更多的是不为所动，总期待明天才是最佳的抄底。购房专家则表示，无论股市还是楼市，追涨都是买卖的大忌。
　　其实，购房者越去预订，越托关系，就越买不到如意的房子，也买不到便宜的房子。什么时候才是购房的好时机呢？购房专家认为应该是楼市低迷期。楼市低迷时购房有如下好处：首先是打折力度大，每平方米动辄便宜几十元到几百元，一套房子少则省千元，多则几万，还附加家电、送物业管理费用等好处。总之，此时消费者提出的各类购房附加条件，开发商都会努力满足。
　　另外，在楼市低迷期，市场供大于求，各类房源众多，消费者可以挑挑选选，货比三家。细心的人可以发现，去年12月到今年5月这三个月，是购房的“黄金季节”，不仅房源充足价格低，还能充分享受政策优惠和开发商的购房折扣。
　　但楼市涨价期，开发商多会告诉购房者“你不来认购，明天房价就涨”，“剩下的房子就这么几套，你不要的话，还有几个人等着呢！”，这一做法的目的在于，一是立即下单购房；二是托关系说情希望回到原价。于是，消费者往往在没搞清楚合同内容时，就如捡到宝贝一样匆匆签订合同，由此为日后纠纷埋下“祸根”。纵观一下，如今“聚众退房”的，大多属于不理性的“追涨”一族。

    教你五招，在淡季淘到好房

　　何时是下手购房的时机呢？专家介绍，可坚持两个原则：一是总体经济形势回升，实体经济势头转好，你的收入增加了。反之，你就没必要拿你的血汗钱去凑“热闹”。二是当开发商打了好多促销广告，售楼处依然门前冷落，这是最佳的购房良机。如果售楼中心的人黑压压一片，甚至连夜排队，你完全可以“掉头就走”。不过，在楼市低迷期间买房，一定要细心、谨慎。
　　原则一：五证齐全是淡季买房前提
　　楼市低迷期间，开发商为了回笼资金，会抛出较大的折扣，此时消费者买房时一定要考察楼盘是否五证齐全。“五证不全”的房产可能多年得不到房本，更有可能是违规销售。而五证齐全，即便购买后出现问题，也可依法追究项目人的法律责任。市场上不具备五证项目的房屋主要以较低价位作为卖点。

    原则二：大盘品质值得信赖

    购房中应尽量避免购买独座楼的项目，这样的小项目多为资金不甚雄厚的小开发商所为，资金较为吃紧，遇到金融风波就会出现“烂尾”风险。对于购房者来说，首先考虑开发商是否有良好的口碑及楼盘的品质，因为品质高、体量大的楼盘经的起市场的考验，具备更强的保值、升值潜力。  

    原则三：以准现房为首选

    许多购房者都经历过霸王条款、不切实际的承诺、小区景观变更等问题，说穿了，这些都是期房惹的祸。而在楼市萎靡的前提下，期房的风险明显增大，购买准现房就应成为首选。准现房由于已经封顶，开发商已将一半以上的投入投进项目，收尾相对投入较少，即便遇到不利的市场因素，出现“烂尾”的几率很小。  

    原则四：以按揭为保障

    全款购房遇到自然灾害、金融风暴等，其弊端显现无疑。而利用银行按揭可以实现将本应自己承担的风险转嫁银行等相关部门，通过房屋按揭使社会资源流动趋于合理，从而达到多赢局面。  

    原则五：量力而行

    许多购房者买房时，对于自身的需求不是非常明确，在买房时一般会受到各种方面的影响，而买到超乎自己能力支付的房子。在买房时，年轻人可以淡化配套，多注意楼盘实用价值；淡化地段，多关注楼盘品质；淡化攀比，多关注需求，只有这样才能买到称心如意的好房子。 

竹官文武

大额房贷断供潮：银行称三四线楼市完了
金融市场中国证券报-中证网2014-05-15 04:43
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大额房贷断供个案背后的民企困局

高改芳

上海某大型国有银行相关负责人昨日透露：“现金为王将是今后两年企业主奉行的铁律。从目前情况看，高端物业持有人断供、弃房案例已不稀奇。”银行业人士介绍，因经营状况不佳，那些在早些年大量购置不动产的企业现在更加困难。

当前，银行对个人房贷业务的态度出现巨大分歧：资金充裕且在按揭贷款市场占有较大份额的国有银行仍认为个人房贷是其优质资产、优质业务，在央行的“喊话”下会积极推进；资金紧张、存款资源有限的银行退出房贷业务态度明确。“这块业务对我们而言已不赚钱。”某股份制银行个金部人士称。

跑路潮袭 高端物业断供

今年以来，一些房产拍卖公告屡屡出现在各大拍卖网站的首页：“197.54平方米、评估价764万。已第三次拍卖，488.96万起拍。现已降价275.04万，超值！房屋超豪华装修，你还在等什么？拍卖时间：2014年5月26日下午……”

“这些房产基本是银行没法收回贷款才拍卖的。”某大型国有银行相关人士介绍，这些断供物业从被银行催收贷款到最终被法院拍卖一般要经过一两年时间。“我估计从去年下半年开始的老板跑路带来的物业处置问题在今年下半年会更严重。”

这些被拍卖的物业通常属于高端物业。拍卖房产一般要求一次性全额付清房款，所以尽管价格几乎不到同类物业的一半，但仍不是普通购房者能承担的，所以处置起来相当困难。“今年物业的拍卖价和市场价之间的差别比往年更大。”某投资公司负责人分析，这背后的原因正是企业经营困难。

以往购入大量物业的企业主现在恰恰是经营最困难的。企业现在最大的问题就是流动资金紧张，房贷又加剧资金紧张。一旦发生逾期，企业债务负担会更加沉重。

这位负责人介绍：“这些企业主都是早几年买的房子，一般都是高档房，那时贷款利率低。企业主通常会把财务杠杆做到最高。把还没有还完贷款的房子拿到银行做二次抵押贷款。实际上，他们已完全把房价下跌风险转嫁给银行。一旦企业出现经营困难或房价下跌，他们就会断供或弃房。”

从去年下半年开始，企业融资已出现怪圈。银行的企业贷款年息都在10%以上，利润率在10%以上的企业不多。愿意在这时逆势扩张、能承受10%以上利率的企业就更是少之又少。

“愿意出10%以上利率的企业，其老板差不多都是做好跑路准备的。这就是难点。现在的私营企业主通常都办了移民，有海外资产。我们很难知道他是否早就做好欠钱不还的准备。”另外一家投资公司负责人说，这些企业主都是弃房、断供的高危人群。

银行态度现分化

在“央行要求优先满足首套房贷需求”的消息传来后，银行房贷政策有了较大分化。

某银行个金部人士明确表示，不会做房贷，因为不赚钱。“没人放低利率房贷了，至少上浮10%。”

业内人士透露，今年2月底某银行暂停房贷业务就说明，这一轮房贷紧缩是银行根据市场规律自主选择、自主决策的结果。

出现上述情况的原因，首先是银行流动性吃紧，无钱可放。其次是一些互联网金融产品把活期储蓄存款变成同业存款后又回到银行体系。可能从绝对数字看，这些互联网金融产品吸收的资金量不大，但对银行流动性的影响是巨大的。因为同业存款流动性不大，而储蓄存款是银行最好的“活水”。

银行已发现很难真正了解开发商的经营状况。不少开发商都在借新还旧，导致其财务报表失真。这隐藏了巨大的风险。如果开发商迫于资金压力开始不计成本地“拆东墙、补西墙”，那么风险是巨大的。上述人士判断，总体趋势是三四线城市房地产已经“完了”，一二线城市短期内不会出现价格大跌。

这位人士说：“在风险又大又不赚钱的情况下，我看不出为什么要扶植房贷业务。”

真心无悔

现在不是买房的时候

浪漫一生

等待新政策，新房价。俺也是无房之人。

诸城大地啊

现在需要，捂住钱袋，继续观望，直至露底