我以内行人来告诉大家如何买房卖房，顺带分析2014楼市走势(转)

有木有酱油？

      

       本人毕业后一直从事房地产销售。
　　从对房地产陌生 到初识 到相熟 到暧昧 到深入 到高潮 最近在休息。
　　从结婚到离婚 再到结婚 最近又想离婚，但不会了，懂的什么是责任。
　　经历很多，过程很美。
　　偶尔逛下天涯，看着众生的喜怒哀乐，本人经常是一笑而过，当茶余饭后，不敢多言，以免渔民喷毒。
　　听我说。
　　涨跌纠缠的话题，本人不予参与。
　　先分析下2014楼市吧。
　　以往常惯例及此刻市场反应状态，楼市将会午休，预计时间在8月份之前苏醒，午休时间是购房的最佳时期，（出其不意，以不变应万变，看不清的时候才是最清楚的时候）都是讲的这个时期。
　　理由
　　1.高潮后必定要休息，这是生理周期反应，也是市场周期反应。
　　2.本次两会对房地产的调控轻描淡写，一反往日，买方如惊弓之鸟，不敢轻举妄动。
　　3.银根的收紧，银行为了配合高潮伤了肾，目前首套房利率无优惠，外传可能会上浮。（不科学）
　　4.整个大环境的改变，我国在不断的改革创新，各行业政策正在不断完善健全，尤其是房地产，所以只会健康发展，房价暴跌就不要寡妇梦求了，除非政府垮台，否则等于自残。新中国才成立65年，整个大面貌就焕然一新，退步说10年前都是另一番景象，大伙是目睹过的。好了市场就不过多解读了。
　　听我说。
　　如何买房卖房。

有木有酱油？

先说我的几个亲身案例吧。
　　刚入行，公司把我派到外地一个商业地产案场，先练练。
　　那个项目当年在CCTV做过广告，卖的很火爆。其实就是一个烂尾楼重新包装重新销售。
　　当时项目的广告很诱人，包租几年，年回报率起步8%，最高12%。其实内行人都懂的，这种羊毛出在羊身上，睁着眼睛说瞎话的利润，全是画大饼，项目在旁边临时整了一个自称为五星级的酒店，只要是来考察的客户，均在此酒店免费享受午餐。考察完，我陪姐姐在周边逛了下，姐姐上海人嫁到了香港，她上海的一套房子卖掉，刚拿到200万现金，想买商铺投资，完了姐姐直接刷卡交了2万排号费。（排号费是可以无条件退还的，名誉上对客户有利，为了客户优先选到好房，其实是项目开发营销的一种手段，类似饥饿营销，也是作为开盘定价的一个有效依据，最早起源于香港，由霍英东发明）
　　其实这个项目怎么样，那时我随初出茅庐，因为是内部人，所以也懂项目优劣。
　　当时开盘有上万人，整个案场水泄不通，签字签到手软，我提前从档案室找了几套位置好的，姐姐被当时的场面震撼了，直接要四套。
　　那姐姐长的特像张曼玉，我瞬间动了恻隐之心，让姐姐签了两套。
　　这商铺谁买谁砸手里，因为已经过去几年了，现在听说又成了烂尾楼。
　　我对那姐姐至今记忆犹新。
　　也许是像张曼玉，也许是……

有木有酱油？

再后来公司将我安排到了一个上海郊区的楼盘，外环外，堪称荒凉，步行至地铁口约半个小时，号称轨交房，有哪些公交，其实站牌都没设好，有啥医院，有啥实验小学，周边一片荒凉，指着售楼处对面的一块空地说这里将建一座某区域最高大上的五星级酒店及5A甲级写字楼，未来这一块将是某区域CBD……
　　这个楼盘卖了几年，小区规模庞大，公司营销做的很好，场面做的很大，给客户感觉不买真没了，隔三差五的开盘，每次像挤牙膏似的。刚开始卖楼花，（楼花就号称五证不齐的期房，造几间样板房，指着空地说你的房子就在那里怎样怎样，至今二三线城市还在沿用，虽然国家命令禁止）当然买楼花也得排号。遇到市场周期低落的时候，排号不理想，会延迟开盘，直到排号足够烘托气氛，让你真假难辨。
　　什么优先选房，什么折扣优惠，什么一楼一价……
　　我一客户，楼盘初期就交了排号费，开盘那天很早冲进去（客户郁闷啊，咋他喜欢的楼层和位置都已经没了呢？先生不好意思，我们本期开盘只开放这些房源，你若不满意可以等下期，但是下期也不一定能保证有。这种场面，买不买很明）
　　一看到那场面，买楼像打仗似的，作为开发商来说，你们最好能打一架，那第二天还能上个头条，省了百万广告费。
　　其实开发商只是想把楼以目标价卖出去，售楼者只希望多卖几套，多赚点佣金，一般售楼者手里真的可以有那么一点折扣，但大多客户非亲即故，就看客户态度和售楼者本身的人品了。
　　真正急的是客户，对每个客户来说，买房都是人生大事。

有木有酱油？

　楼主，本人江南三四县小城，和父母各一套房，父母住的老房子四楼，但是年纪大了想换套底楼，想问下什么时候卖，什么时候买合适，说明下，父母住的老房子是学区房，现在均价1万4还是很好出手

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　　换房，思路正确了，就轻松很多。你的理由是父母走不动楼梯。首先你得明确：
　　1.你是不是确定要给父母换房
　　2.要给父母换什么样的房子（你会选择底楼，但是会返潮，若选择电梯房，价格和地段很难匹配，你一定会选择离你近的方便以后照顾）
　　以上是重点，你要在换房前把以上问题决定好，再开始操作。
　　至于你重点提到的何时卖，何时买。
　　换房确实让很多客户茫然的事情。
　　有一个规律 市场低的时候，适合先卖后买，市场高的时候适合先买后卖。
　　针对目前状况，你适合先卖后买。
　　你父母的房子可以立即挂牌，同时你需要花时间寻找适合你父母的房子。
　　换房有一个准则 1. 同等价值置换 2.非同等价值置换 一般都是选择后者。
　　选择后者的时候，你只需要考虑一点，只要换到你满意的房子 给你带来最大的利益值就是最佳置换。（最大利益值指的的是你换房需要补的差价或换房得到的差价）和换房时间空间没有任何关系。
　　大家多方面提问，我可以更全面的阐述。

有木有酱油？

某年前楼主在中环外某商圈附近的一个酒店式公寓案场，原开发商欠了一屁股债，连楼顶都未来得及封，就卷预售款逃之夭夭。项目转手到了我们这里。楼还都继续盖，很明显捡了个便宜。驻场过去得先熟悉环境，整体重新策划营销。当然之前已经开苞销售过，既要处理好原购房客户，又要重新策划销售。大横幅，显示某CBD核心商圈，LOFT60万起 买一送一，自住，办公，投资一体化，不限购不限贷。楼盘正处某高架附近，还是很有吸引力的，看房的客户络绎不绝，当年正是产能过剩，不少客户有钱没地花。销量很好。说实话，此LOFT还是有前景的，虽然过去不光彩。

　　周边商圈成熟，左拥右抱住宅区。有句话说有人的地方，就有江湖，有没有江湖先不说，但只要有人的地方就前景。
　　有土豪过来整层买走，有的是投资，有的是自用（但投资绝对不是首选，有钱投资酒店式公寓的相对来说基本无收益 理由 ：1.大众认可度低 2.转让难 3.增值渺茫 4拥有成本高 物业贵 水电贵 5.交易率低 有了买卖才会有投资价值 ）
　　购买酒店式公寓 优点 ： 1.性价比高总价低 2.不限购不限贷 3.可以商用注册公司 4.地段较好
　　自住，商用还是有一定意义的 （自住是因为被逼的，买不起住宅或者不能买或者地段不合适，酒店式公寓优选，商用是公司成长的基础，有了自己的办公楼无论是创业初期还是公司成长发展期都给外界一种良好发展印象，换句话，你没有还需要到外面租，所以有条件的情况下还是可以买来商用）
　　这类型房子投资就真的不用考虑了，无投资前景。尤其是在这个商业地产市场几乎饱和政策完善的大环境下，类似金茂大厦商业型楼就不好比了，因为背后有团体运营，绝对是只涨不跌，除非内部出问题。
　　其实国内很多一线城市的高档型办公楼都是团体拥有，银行是大股东，团体用这种高档楼当作信用卡，透支借款，投资其他。真正的高档型办公楼，那个租金收益能跟得上楼价？租金是障眼法，看起来一直在升值，是因为自己让自己升值，如果分割销售，也许还在升值，但绝对是个空虚的金字塔，当今大名鼎鼎的搜猴就没少为这个空虚的金字塔添砖加瓦。
　　所以酒店式公寓办公型楼宇投资就最好别考虑了。
　　但是为什么还很多人会走进搜猴力建的金字塔？
　　这和我国的国情也有一定的关系。
　　其实主要是很多人非内行人看不懂，再加上人民的思想还停留在一定的时期，对很多国内形势，经济文化没有深度的认识，手里有一定的资金，找不着方向，除了存在银行似乎没有更多的选择，后来觉得存在银行压力也很大，所以就会寻求第三方途径，在过去的几年，有一些人在这里尝到了甜头，引起了这部分人注意，再加上第三方的裸露勾引，所以大家逐渐走进了金字塔。
　　当然这个金字塔，光有搜猴是不可能建立 的，后面还有很多小搜猴，和改革春风的滋润成长起来的。

有木有酱油？

楼主看我。
　　看过来。
　　我要给老人买套带屋顶花园的房子，现在选择面很小。
　　在成都市内。电梯带屋顶的基本是大户型。我没有这么多米。
　　现在
　　龙泉有这样的户型。
　　我又怕买了降价
　　怎么选择？
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　　目前你得确定是不是一定要买楼顶带花园的，还是有其他选择？
　　（如底楼带花园，当然阳光和空气一定是没有顶楼的好，但是米就用的少了）

　　有一点你要明白，既然选择买，而且不是投资，就不要纠缠跌与涨的问题。
　　天涯水很深，渔民很多，一直在吹嘘这个问题。可以完全忽略，当作小丑，茶余饭后。
　　你应该考虑的是楼顶花园满意的房子买在哪里更适合你们生活（包含你们偶尔去和父母同住，未来照顾，房屋未来的用途等）
　　其次你应该考虑，如果按目前市场价，你买一套称心如意的房子对你目前的生活状态影响程度你是不是可以承受？（比如你买了市区楼顶花园，可能贷款要比预想多，或者不贷款要你找亲戚朋友借款）
　　或者你买在龙泉，如果你只是担心房价下跌一方面，其他都很满意，那毫不犹豫的选择龙泉。
　　真正需要买房而且能买的起房的人永远不要担心房价下跌。
　　如果过于纠缠这个问题，就是典型的前怕狼后怕虎生活状态，需要尽快调整，不利于健康生活。

外观

看过来