买房遭遇夫妻一方反悔，该怎么办？

房产楼事

购买二手房的人经常会被卖房人突然反悔所困扰，而卖房人经常会以所卖房屋是夫妻共有财产，夫妻一方对卖房一事并不知情也不同意，要求解除买卖合同。作为买方，应如何防范并应对这种风险呢？白心根据实务经验，撰写了本篇文章，希望能对大家有所帮助。

一般只要是婚后购买的房屋，在没有特别的书面约定为夫妻一方的个人财产的情况下，为夫妻共同财产。所以，在二手房买卖中，如果房屋是卖方的夫妻共同财产，为了避免发生上述纠纷，买方应尽可能做如下防范措施：

【1】查看房屋产权证，核实房屋是登记在卖方一人名下，还是登记在卖方夫妻两人或其他更多共有人名下。

【2】强烈要求卖方夫妻双方以及其他共有人共同到场签署合同。

【3】如果卖方确实不能夫妻双方共同及其他共有人到场签署合同，应当要求卖方提供公证委托等手续，如果确不能提供，买方起码必须让夫妻另一方出示一个书面同意卖房的声明，要核实夫妻结婚证原件和身份证原件，留下一份复印件。如果卖方声称其为未婚或离婚人士，则必要时应由卖方提交户口簿、离婚证、离婚协议、离婚判决书、调解书、公证文书等证明其系个人身份的文件、声明等，以表明该房屋已经分割至其名下。

【4】如果可能，还可以当场电话征询卖方配偶是否同意出售的意见，并电话录音。

【5】并在房屋买卖合同中写明如下条款：共有状态：【该房产为甲方个人所有□、共有□】，关于共有的补充约定及说明：该房产的共有人分别为 。甲方已经与共有人协商一致，同意出卖该房产。

买方所做的防范措施，都是为了一个目的，即保留证据，证明自己是善意的，是有充分理由相信卖方出售房屋为夫妻双方共同意思表示。如果买方可以证明自己是善意，那么法律则保护买方的利益，卖方就不得以配偶不同意或不知道为由对抗善意的买方。这种情况下，买卖合同有效，如果房屋已经过户，那么买方即依物权法第一百零六条善意取得之规定取得房屋所有权，卖方不得再要求返还房屋。

如果没有做好如上防范措施，不幸卷入纠纷，应如何应对呢？

【1】如果房产登记在夫妻二人名下，判断该买卖行为有效一般要以经过夫妻双方同意为条件，举证责任在购房人，即购房人要有证据证明夫妻双方同意为条件，即应以购房人是否善意、有偿作为条件。买方如果手头没有证据表明自己是善意，那么应赶紧着手收集证据。比较有效的方法就是录音了。

【2】如果房屋只是登记在夫妻一方名下，而且签署合同的也是产权人，基于物权法的公示、公信原则，根据政府的房屋管理部门发的房屋所有权证，二手房买受人有理由相信二手房出卖人是房屋的唯一合法所有权人，二手房买受人没有义务去查明该房屋是否还有未经登记的隐性共有人，更没有义务去核实二手房出卖人的婚姻状况及夫妻关系。所以，此时自然可以认定买方是善意的，房屋买卖合同是合法有效的。即使未登记在产权证上的配偶不同意出售，为保护善意的买受人，合同还是合法有效。不同意卖房的夫妻一方可以另行起诉向出卖房屋的一方主张损失。

【3】如果房屋只是登记在夫妻一方名下，而且签署合同的不是产权人，而是产权人配偶，那么买方要着手收集证据证明自己是善意。这与第一种情况相同。

【4】如果夫妻一方涉嫌恶意转移财产，买方明知，而与卖方恶意串通损害夫妻另一方利益的，房屋买卖合同无效，不受法律保护。

相关法律规定：
《中华人民共和国合同法》
五十一条　无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
第五十二条　有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》
第十七条 婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：
（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。

（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。


《中华人民共和国物权法》
第九十五条 共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。
第九十七条
处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。

　
第一百零六条　无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

　　（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；

　　（二）以合理的价格转让；

　　（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

　　受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。

《中华人民共和国城市房地产管理法》
第三十七条 下列房地产，不得转让：
（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十八条规定的条件的；
（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（三）依法收回土地使用权的；
（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；


（五）权属有争议的；
（六）未依法登记领取权属证书的；
（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。


最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见89.共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。