拿什么说爱你我的住房？

房产楼事

 “房租这么贵，星巴克都搬家了，我也快住不起了，要不是结婚了，我就打道回府了。”微信提示音响起，透过文字，我似乎看见了闺蜜无奈的表情。

  “既然准备扎根北京，你干脆买一套吧。”回信息时，我也在盘算着自己的房租。

  “我哪里去弄那小100万的首付款？”闺蜜的直截了当让我语塞。

  是的，房租太贵，房贷太高，年收入追不上房价上涨带来的首付款增长差额，面对最基本的居住需求，我们该何去何从？

  房租贵房贷高

  望“楼”兴叹，成为当下众多生活在北京的“夹心层”的切身感受。这份“叹”，不仅仅是因为买不起，还有逐年上涨的房租压力。

  “装修好一点、朝向好一点的一居室要在4500元左右。”不稳定的合租伙伴让记者身心俱疲，原本打算自己租个一居室，可是链接地产亚运村门店工作人员中介小靳的报价，让记者直咂舌，看来，这不断换合租伙伴的生活，只能继续下去了。

  “那装修一般的呢？”终究，还是不甘心，也不情愿继续合租。当小靳在系统里选适合的房源时，记者与专门做房产买卖的小胡聊起了最近的市场。

  作为唯一一个严格执行20%个人住宅转让税的城市，北京的二手住宅价格并没有如预期般走低，反而成为无税房业主提升房价的“资本”。“政策出台前后，有税房源的业主收益并没有变。”小胡直言，“现在的房价与5月初相比，50平方米左右的小户型，报价大概上涨了15万元。”

  “我看这房价涨了很多，小户型去年大概也就每平方米3万元，现在这都4万多了。”小胡的回答让记者有些哭笑不得，“你看和什么时候比了，2009年我刚入这行的时候，房价每平方米还不到2万元。”

  统计数据“温和”地反映了二手住宅价格的上涨。链接地产市场研究部统计数据显示，2013年上半年二手房住宅成交均价为27089元/平方米，环比上涨12.3%，同比上涨24.7%。记者的实际感受是，涨幅“被平均”了，以上述房源为例，去年同期相近住宅报价大约在140万元。

  记者看了小靳筛选的几个房源后，彻底放弃了自己租一套一居室的想法，每个月4000元左右的租金，着实超出了记者的承受能力，情况相近的住宅，售价大约在200万元。

  200万元的售价，假如按照首付60万元计算，意味着即便获得最高104万元的公积金贷款额度，也还是需要36万元的商业贷款作为补充，考虑到很少有人可以获得最高贷款资质，按照折中方式92万元公积金贷款配48万元商业贷款，贷款30年等额本息还款方式计算，每个月需还款7711.23元。扣除每个月缴纳的住房公积金额度，自己支付的还款金额与租房相差无几，同时具有更稳定的优势，不用担心房东随时可能收回房子。

  捉摸不透的房价租售比

  没有人注意到从什么时候开始，逐渐上涨的房价成为推高房租的重要因素之一。

  人均可支配收入的增长速度无法追上近年房价上涨的脚步，房价收入比的数值逐年扩大，以致得出一个“中国国情不适用房价收入比”的失衡局面；与此同时，为了提高持有房产的回报率，业主连年调涨房租，当然，这其中也少不了中介“添油加醋”的成分，尽管房租在上涨，但房价租售比的分母逐年攀涨的速度，令这一比值越来越小。

  2010年4月中旬，一位购房者打算以145万元的价格购买记者表姐手中位于朝阳旺角[最新消息 价格 户型 点评]的一套70平方米的住房，两天后，在双方签订购买协议前“国十条”落地，购房者转为观望态度。同年10月，这套房子以129万元成交，买房者承担所有税费(房产不满5年)。而今，同样户型、朝向、楼层的房子报价在215万元。

  北京市统计局公布的数据显示，2010年北京人均可支配收入29073元，2012年人均可支配收入为36469元。

  以双职工家庭为单位计算的话，2010年，这套房子的房价收入比在22.19，2013年，该比值已经升至29.48。按照国际惯例，房价收入比在3至6倍之间较为合理。这套位于东五环外的住宅，仅仅是房价收入比失衡的一个缩影。假如考虑在北三环外的塔院小区购买一套相同面积的住宅，那么，预算要增加150万元左右，360万元的总价将房价收入比推至49.36。

  住宅租售比直接反映房产投资价值，也就是通常所谓的“泡沫”大小。房价走高后，业主投资回报周期被拉长，有观点认为，只有上调房租才可以缩小房产投资泡沫，然而，房租的上调速度还是追不上房价上涨的脚步。以上述小区内与两套房产接近的住宅为样本[最新消息 价格 户型 点评]进行计算，朝阳旺角的住宅租售比在1：600，而塔院小区的租售比为1:704，一年前，塔院小区的租售比大约为1:547。

  北京市统计局公布的数据显示，2013年一季度人均家庭总收入为11316元，同期，朝阳旺角70平方米的两居室报价在3500元/月，而塔院小区70平方米的两居室报价则在5000元/月。

  从表面来看，似乎自己购置一套住宅更为划算，不过，首付款如同一座大山拦住了人们通往成为业主的道路，以上述亚运村房源为例，60万元的首付并不能解决住房问题。在首付款外，还需要准备向中介缴纳2.7%的服务费，房产评估费，如果该房产不是业主名下唯一一套住宅，那么还需要准备20%的个人住房转让税，虽然理论上这是业主的事情，但毕竟在现实操作中，这部分税款已经转向了买房者。

  上学时关于中国人口总量增幅的一句话，至今记忆犹新，那就是“出生率低，但人口基数过大”，于是造成了中国人口绝对数量连年大幅增加。这一描述，如今同样适用于房价涨幅——涨幅放缓，但住宅销售单价基数高。

  网上曾有玩笑称，某楼盘销售单价一年间由1万元升至2万元，涨幅为100%，第二年涨至3万元/平方米，涨幅仅为50%，涨幅趋缓明显。相对于冷冰冰的统计数字，购房者的直观感受是——房价又涨了1万元/平方米，与前一年一样。

  “用数字佐证”表明了房地产调控初步见效，然而当面对“用事实说话” 时，数字不再“理直气壮”。对于现在的房地产调控而言，或许不应该再紧盯统计数字，为了让统计数字“好看”，上有政策，下有对策的案例出现很多，这些无法从源头上解决房地产调控中出现的难题。或许，房地产调控应该思考新的思路，新的解决方案，而不是盯着统计数据告诉百姓——房地产调控见效了。