房地产调控应多策并举才能出效果

暮风饮月

　　今年发布的“国五条”没有2011年国务院出台的“新国八条”力度那么强，但大多都被多数地方政府的细则架空了。那么究竟采取何种政策既可以使原有的“新国八条”调控力度不变，同时又能使一二线城市房价在未来很快降下来呐？

　　第一，改革价高者得的竞价方式，实现居住或经营规划最优者得的竞标方式。土地一般分为居住用地、商业经营用地和公益性用地三种，以往高价竞得的竞价方式主要针对商业经营的需要设计而成，而对于居住和公益性用地明显无效。所以国土资源部虽然对公益性用地设计了划拨方式，但对居住用地则简单地划入商业经营用地范畴，所以房价在价高者得的方式推动下不断攀升。未来为了抑制博价冲动，可以将参与竞价的居住用地与商业经营用地分开来，居住用地采用竞标方式，商业经营用地完全采用价高者得的竞价方式。具体一点，就是居住用地按照开发商的规划设计来投标，谁设计得最节约用地、最环保宜居就把土地交于谁开发，同时限制价格在中等水平以下；而谁在居住用地中设计的商业用途多谁就更难中标，即使中标价格也更高。而商业经营用地可以继续采取现行竞价方式，由价高者更易中标。

　　第二，通过制定政策遏制北上广等一二线城市房价的盲目上涨，严格打击炒房行为，增加低保收入群体和进城务工人员的保障房建设。一二线城市房价上涨主要原因是供地不足和保障房建设不足，所以地方政府要采取两条腿走路。一条腿就是增加土地供应，积极解决符合城市发展需要的刚性需求；另一条腿就是利用商业经营用地出让金收入大力补贴保障房建设，重点解决４０％的低收入家庭（含城市低保家庭与进城务工人员家庭），并根据收入动态调整，禁止转租。

　　第三，通过全国住房信息联网、土地出让金预收制度与房产税改革等措施，促进三四线城市逐渐恢复发展。通过全国住房信息联网控制购房总数（如不超过三套等）以及在一二线城市购房超过１套的购房需求，鼓励居民去三四线城市购房。地方政府应该将土地出让金预收７０年改为购房后每年征收，即土地出让时，受让人只需缴纳一个较低比例的价款，其余价款在合理评估资产价值和预测土地未来收益的基础上在剩余年期内贴现收取，让各届政府班子都能够享有土地出让带来的收入和未来土地增值带来的效益，即通过代际转移保持土地资源的价值量实现代际共享与均衡发展。鼓励三四线城市开发商积极开发建设小面积小户型住房，以满足当地居民低收入、低购买力的住房刚性需求。

　　第四，鼓励更多的一二线城市改善性需求转移到三四线城市购买住房，免收契税和房产税。目前，我国房价泡沫主要集中在一二线城市，但是将改善性需求转移到三四线城市之后，则这种泡沫就基本消失了。因此可以鼓励更多的一二线城市的改善性需求到三四线城市去买房，这样既解决了三四线城市房地产市场偏冷的局面，同时也降低了一二线城市购房需求，降低了房价预期。主要措施包括可以给三四线城市的购房者以较低的契税和持有税务成本甚至免收等。