诸城房市话题

你别轧煞

作为网民眼里的“坚持房价应该上涨的天下第一人”，华远地产(6.53,-0.02,-0.31%) 股份有限公司董事长任志强在其博客上首次提到，为避免被动局面，开发商应主动降价。

　　他认为，在强制的政策压力之下，降房价已成为了主色调，降已成为了一种必然。但降到多少却是一种心理、精神、资金与战略的博弈过程。中国的宏观经济也成为了博弈中的牺牲品。每次经济下滑时，房地产业就挺身而出成为拉动投资与经济增长的主力军。同样每次的经济过热时，房地产业就成为调控的重中之重，此次也是同样。

　　以下为任志强文章全文。

　　都在盼望着房价的下跌，似乎已成为媒体、官员与社会的共识。无论是改革的调控还是部分民众的抱怨；无论是媒体的评论还是网络中的热议，降房价都已成为社会和谐稳定的前提？

　　经济学告诉我们的是供求关系决定着价格，但价格也有其特有的弹性作用，价格低则需求可能增加；价格高则需求会被价格抑制。当两者之间找到了平衡时，价格就均衡了。但这个价格是随着供求关系变化的。当价格高时，利润增加吸引投资者进入生产环节、产量增加则改善供求关系，价格就下来了；反之价格低，利润减少会抑制投资，产量减少则价格就上去了。

　　中国的猪肉与粮食价格的波动都证明了这种供求关系决定的价格。

　　但许多商品在产品稀缺时价格会上去，而刚性需求则不管价格是否上去也会有人购买，比如盐和食用油。当产品供给充分时，价格会下去。但是需求是稳定的，并不会因为价格下去了需求就增加，如盐和食用油。

　　商品房的年供应总量约为500万套，按城镇家庭户数计算仅为2%，加上二手房的交易量不足5%，而城镇按家庭户数计算的成套住房总量仅有 0.77。不管是买是租都远远未能满足城镇家庭户数的居住需求，很明显是总量不足的阶段。并且住房套面积的中位数仅为 76平方米，远远不能满足适足的生存条件。三、四代人居住于一套住房之中的家庭户数占家庭总户数的比重超过了66%，改善性需求的潜在能力巨大。

　　从人均一张床到户均一套房，再到人均一间房，知道提高生活质量的人均多于一间房，这是一个漫长的发展阶段。中国尚处于住房成套率低于1:1的水平，更说明总量的严重不足，加上城市化的高速发展过程和年龄结构特殊性所加速的家庭分裂过程，住房问题就成为了当前中国城市化中的突出矛盾。

　　其实中国的住房私有化率已经是世界第一了，高达80.4%，家庭财富中住房所占的比重远高于大多数国家。但住房条件太差继续改善，这就形成了供求之间的矛盾加剧。因此从土地的源头开始由供求关系决定着高地价，从商品房环节出现了供不应求导致的房价快速上涨，并且因为房价的上涨快于GDP和收入的增速让社会矛盾加剧，影响着城市化的进程。

　　尤其是2008年的降价之后，在刺激政策的推动之下，这种刚性需求爆发性的在低价位上增长，很快就让供大于求的局面转变成了严重的供不应求的局面，于是价格开始随之而暴涨，并涨幅迅速的超过了GDP 增长和收入的增长。

　　需求本就存在，价格降到合理的位置再加上政策优惠的催化作用就迅速的变成了购买力。但生产却有一个漫长的周期，无法在短期内形成巨大的供给量，自然就在价格上逐步反映出来。这一轮的价格上涨应归功于宽松的货币政策和积极的财政政策、以及优惠的刺激政策。

　　2008年房价出现了快速的下滑，原因在于中国两防的政策改变了经济增长的预期，紧缩的二套房贷政策抑制了改善性消费需求。注意不是需求不存在了，而是政策抑制了需求，否则就没法解释2009年的销售上涨了。加上全球性的金融危机，为保证现金流的运转，开发商普遍性的降价了。

　　这种降价与真实的需求无关，而是整体的经济下滑改变了预期，加上政策的抑制双重作用让价格下降并不拉动需求增长。

　　2008年的降价大约分为三种情况：一是降价之后可能还有薄利；二是降价之后完全没有利润可言；三是为了现金流的生存，亏损也要降价。保生存是第一位的，盈利已经让位于生存了。只有极少数的现金流充足的企业维持着原有的价格但已无涨幅可言了。

　　今年的降价远没有在调控政策出台之后迅速的出现，虽然销售下滑的速度远大于了2008年，但价格的波动则小于2008年。一是因为2009年的丰收让更多的企业手中拥有了大量的现金；二是2009年的救市政策让许多开发商对未来抱有幻想；三是中国的宏观经济并未出现紧缩和通胀(至少目前还没有那么严重的通胀)，那么有为什么要降价呢？于是政府与民众在期盼着的大降价暂时尚未出现。

　　那么是否真的应该降价呢？

　　网民们都说我是坚持房价应该上涨的“天下第一人”，因此也成为了网民们认为是最该打的人。是的，按照中国现状的发展情况分析，在未来的一、二十年中，中国的房价仍将始终处于上涨的趋势。今天我仍坚持这种判断，但我并不认为中国的房价上涨的幅度应快于或大于收入增长和经济增长的幅度，特别是在政策的刺激之下产生的过快增长。在货币超发下产生的资产价格过快增长，并不是一种合理的增长，有可能破坏中国的宏观经济。

　　特别是人口输入较快的城市，房价的上涨不是由本地居民的收入水平确定的，而是由外来财富的汇聚速度与程度决定的。而人口输出地城市则在指令计划的土地供给制度下，房价仍处于较低的水平。

　　因此，我认为并且在呼吁，部分房价过快上涨的城市应适当的控制价格上涨的幅度，包括合理的调控现有的销售价格。不是供求关系中价格不应上涨，而是在国家无能力用扩大供给的方式解决增加供给来平衡价格时，就只能用行政的手段来强制性的限制和抑制需求，让库存迅速增长，并迫使开发商无法维持合理的现金流，那么就可能出现强制之下的被动局面。

　　在中国行政命令的手段既可以让经济从低谷迅速的爬升，同样也可以将某一行业的上升变为下降。虽然这并不符合经济的规律和市场经济的原则，但却能有效的防止某些因经济问题而带来的政治风险，能在短期内给经济调整留下一个必要的空间。

　　也许与2008年不同的是，现在的房价给了开发商降价的余地，2009年的价格回升让开发商的房价有了盈利的空间，不至于像2008年亏损也要销售房子以保证现金流。

　　问题是没有一个开发商知道应如何降价，应降多少是合适的，因为这个消费需求的下降不是经济与市场的供求关系变化所引发的，而是行政措施的重压之下扭曲的。这个扭曲是没有经济数据支撑和无法判断的。也不知道这个行政措施会否成为一种长期的政策。

　　银行用压力测试的方式可以计算出房价下跌对坏账的影响，但如果社会、媒体将这种测试误导为市场的预期则是危险的。而开发商却无法用这种测试的方式知道消费者是否买账，毕竟这里只有政治而无市场规律可言了。

　　尤其是两级分化的局面开始出现了。一线的重点城市中，房价过高、上涨过快且严重供不应求的城市，房价已出现了波动，库存已出现了上升，甚至超过了 2008年的库存。但三、四线城市和部分二线城市的房价原来就处于低位，目前正处于上涨的过程，消费需求也在增长。这就形成了可能在不该降的城市降了，反而销售暴增；该降的城市降了，销售反而下降，因为人们仍在希望有更大的降幅出现。买涨不买落的博弈不仅在股市中会出现，在楼市中也会出现。

　　没有明确的目标与预期，成为了当前股市与楼市低迷的主要原因，股市天天喊已进入了合理的价格区间，但仍没有资金进场，仍处于较低的指数阶段。楼市也许同样会在这种局面下出现僵持的阶段。

　　在强制的政策压力之下，降房价已成为了主色调，降已成为了一种必然。但降到多少却是一种心理、精神、资金与战略的博弈过程。中国的宏观经济也成为了博弈中的牺牲品。每次经济下滑时，房地产业就挺身而出成为拉动投资与经济增长的主力军。同样每次的经济过热时，房地产业就成为调控的重中之重，此次也是同样。

　　不从土地供给上增加、不从货币总量上控制，而以房价为目标的调控必然导致这种难题的出现。

　　为了政治降价是必然的，否则中国的经济必然出现下滑的趋势。宏观经济的下滑也必然带来房地产的困境，这是所有人都不愿意看到的现象，最终也必然出现房价的下调。与其是鱼死网破，不如各退一步，共同挽救中国的经济平稳增长。

　　开发商的主动降价是可能做到的，但降价之后的市场则一定是消费者说了算。如果消费者在博弈中仍不满政策的限制性条件，则降价就不再是让消费增长的必要条件了。

　　但愿政策非市场化时，市场仍保持理性，否则中国的经济就难以在政策的扭曲中于独木桥上表演平衡能力了。

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你别轧煞

超然居

最近观望的准购房者可要咬紧牙关，看好了再下手，没有卖后悔药的。

超然居

人无远虑，必有近忧。

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一直期待能降价，一等就是3年，2100的时候想想肯定会降下来。没想到这一涨就没个底。现在到处打听价格都在3000上飘，我靠！头晕眼花啊！不等了！买--在不买奔4000了！等待的好处真闹心！

恐龙谷

需要就买，不急需就等时机，要想在房子上发财，需要有大钱！

恐龙谷

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恐龙谷

恐龙谷

楼市观察:房地产新政影响距离三线城市很遥远
潍坊楼市广告检测报告(5.24-5.30)
http://rent.soufun.com  搜房租房网  2010 年5 月31 日   房地产门户搜房网 三、本周广告投放量与上周比较




本周楼盘投放广告为15.5，比上周的13.25有了小幅上涨。纵观本周投放广告的楼盘中，奎文区的楼盘仍然处在广告投放量的头把交椅。潍城区投放广告的楼盘数量明显有上涨的痕迹，经济开发区投放广告的楼盘则超过高新区，坊子区继续保持老树发新芽的强劲势头。

本次房地产调控的重点是抑制投资性购房，而目前这种调控手段在一线城市已经有了积极的效果。一线城市居民在中国政府密集出台房地产调控政策背景下，购房更加谨慎、趋于理性。

大多数一线城市楼房的成交量出现了不同程度的下滑，买卖双方开始“暗战”。一方面购房者更加坚定的持观望态度，等待地产新政后的楼房降价；另一方面房地产开发商则高调的坚持自己的楼盘不降价。作为三线城市的潍坊，本次的房地产调控并没有对潍坊的房地产开发商产生太大的影响，与一线城市的房地产开发商相比更显得从容不迫。而以刚性需求为导向的多数潍坊购房者没有停止购房步伐，同时他们也认为所谓的房地产新政只不过是针对一、二线城市的调控，真正“调控”到自己头上的那一天似乎很遥远。

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潍坊市上半年高层建面价格同比涨了700元/平米

据领域机构数据显示，2010年上半年，我市高层住宅建面均价为5000元/㎡，同比涨幅700元/㎡，其中高层中的小户型涨幅尤为明显。据国家统计局公布的数据显示，与去年同期相比，今年上半年重庆小户型新建住宅价格上涨12.6%。尽管价格有所上扬，但目前市场上的小户产品依然畅销。

小户型涨幅明显

　　7月的重庆楼市，不少楼盘都推出了小户型产品。如华润·二十四城[MO+]、海尔·海语江山、和泓·南山道、华宇金沙时代、金源利·青国青城等。相对于前期的中大户型产品，某些楼盘的小户型价格有明显涨幅。

　　但这种涨幅并未影响楼盘销售，华润·二十四城[MO+]开盘推出300套，当天销售260套；海尔·海语江山开盘前，仅内部认购就破200套；和泓·南山道开盘当天揽金6000万；金源利·青国青城开盘当日百余套小户型全部售罄；融侨彩虹道备受热捧，华宇金沙时代尽管还未开盘，但VIP卡办理突破500张。

    购房者看重楼盘综合优势

　　由于受到楼市调控政策影响，小户产品成为了重庆楼市目前成交的又一支主力军，并有明显上升势头。业内分析人士称，购买第二套房的房贷首付和利率提高，提高了再置业买家的买房门槛。低总价的产品，则充任了刺激成交的一大利器，更重要的是，这批产品的适销对路，也成为提振整个楼市信心的典型样本。

　　据华润·二十四城营销负责人介绍，不少购买[MO+]置业者，看准的就是大盘的综合优势，如此低总价获得谢家湾小学入学资格的附加值诱惑力非常大。

    小户型赠送面积诱惑大

　　户型设计上，小户产品的独到之处更是可圈可点，结构多样化，赠送面积多，多数可以一房变两房，两房变三房。有的在70平方米以下的平层、跃层户型，配置了空中院馆或挑高客厅等超值布局，最大赠送比例达40%。完全契合小户型、大赠送的刚性购房需求。有的仅30余平方米，还带阳台、燃气，具有很高的居住品质。总价低、性能高，小户新品自然逆市热销。

   《动态》

　　住宅用地成交回升 单价地王再现

　　据最近监测显示，刚刚过去的一周，全国20个主要城市住宅用地推出量和成交量双双增加，成交价格也大幅回升，单价地王再次出现。

　　统计显示，7月份的19日至25日期间，上述20个主要城市共推出住宅用地49宗，环比增加88%；推出土地面积316万平方米，环比增加99%。其中，成交19宗，环比增加27%。成交土地面积132万平方米，环比上升16%；住宅用地成交均价为4137元/平方米，环比增幅达263%。

　　值得注意的是，位于二线城市宁波的东部新城核心区地块成交均价达到17027元/平方米，其中E-4地块成交楼面地价达20750元/平方米，再次刷新当地楼面地价。

    国务院：鼓励民资参与土地整治及政策性住房建设

　　国务院办公厅7月26日下发通知，鼓励和引导民间投资的新“36条”已分工至各个部委，国家发展和改革委员会、商务部、财政部等20多个部门将分别承担相关任务，而新“36条”将鼓励民间资本参与土地整治和政策性住房建设等领域。

　　通知称，鼓励民间资本参与土地整治和矿产资源勘探开发。积极引导民间资本通过招标投标形式参与土地整治、复垦等工程建设，鼓励和引导民间资本投资矿山地质环境恢复治理，坚持矿业权市场全面向民间资本开放。国务院将此项任务交给国土资源部、发改委。

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潍坊市住房公积金缴存基数调整

7月15日，记者从市住房公积金管理中心获悉，按照国务院《住房公积金管理条例》和《潍坊市住房公积金缴存管理办法》的有关规定，我市日前对2010年度住房公积金缴存基数进行了调整。2010年度住房公积金缴存时间为2010年7月1日至2011年6月30日。

    按规定，各单位应以职工上一年度月平均工资作为该职工2010年度住房公积金缴存基数，核定住房公积金月缴存额。职工工资总额的构成以《潍坊市住房公积金缴存管理办法》规定为准，2010年度住房公积金缴存基数上限原则上不应超过我市2009年度职工月平均工资2401元的3倍，下限不得低于最低工资620元，单位超过缴存基数上限缴存住房公积金的，应经上级主管部门或监管部门同意，并经住房公积金管理中心审核和报批。

“作出上限和下限规定，既防止有些单位借此变相发福利，又防止有些单位缴存基数过低损害职工利益。”市住房公积金管理中心有关人员说。

    记者了解到，2010年度职工本人和单位缴存住房公积金比例维持2009年度水平不变，即职工个人按6%缴存，单位缴存比例为12%。职工个人、单位缴存比例最高不超过各12%，最低不低于各5%。

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潍坊市出台系列办法规范住宅小区物业管理

为规范物业管理市场，保护业主和物业公司的合法权益，促进我市物业管理的公平竞争，近日，记者从奎文区住房和城乡建设局了解到，我市出台了一系列的办法来规范住宅小区的物业管理。这其中《关于进一步推进市区住宅小区物业管理市场化的实施意见》要求在各区对住宅小区的物业管理市场化先行试点，并在全市范围内推广。《评标专家和评标专家库管理暂行办法》和《潍坊市物业管理招标投标管理暂行办法》规定，我市将建立物业管理评标专家名册。而《潍坊市物业管理招标投标管理暂行办法》则对物业服务企业资质及投标资格做出了严格的规定。

试点　城区本月开始执行

我市部分老小区硬件设施破旧老化，物业管理较麻烦。许多业主因为物业服务差而不愿意缴纳物业费，往往造成物业赚不到钱就“拍屁股走人”，留下小区无人管理。

针对这一情况，2010年7月13日，潍坊市住房和城乡建设局出台今年4号文件，《关于进一步推进市区住宅小区物业管理市场化的实施意见》。

该《意见》称，2010年下半年，在城区将对住宅小区的物业管理市场化先行试点，之后在全市范围内推广。2011年底，全市住宅小区业主委员会组建率达到50%，到2012年底，全市住宅小区物业管理基本实现市场化、规范化、社会化。建立市、区、街办、社区居委会四级物业管理机制。由此可以预见，当物业管理全部实行市场化后，物业公司的服务质量，将成为物业公司生存与否的根本。

目前，根据初步工作安排，7月20日前，各区(开发区)会各选3-5个住宅小区进行试点，7月21日开始，市物业管理办公室对试点工作进行统一培训，11月1日，将组织经验交流。

首设　物管评标专家名册

很多业主提出，物业公司的服务到底好不好，缺乏一个科学评价。针对这一现象，潍坊市住房和城乡建设局7月13日3号文件称，为促进我市物业管理市场的公平竞争，根据《评标专家和评标专家库管理暂行办法》和《潍坊市物业管理招标投标管理暂行办法》规定，我市决定建立物业管理评标专家名册，目前，申报评标专家的工作已经展开。

据了解，评标专家要求有大专以上文化程度，从事物管及建筑工程、机电设备、经济、法律等相关专业工作5年以上，有中级以上技术职称或建设部、人事部认定的物业管理师资格；熟悉物业管理方面的法律、法规、规章和政策，并接受过物业管理从业培训或教育；掌握物业管理相关技术规范和要求等。经资格审查、培训、考试合格后，将入选评标专家名册。通过公示后，颁发潍坊市物业管理评标专家证书。

当业主们无法判断物业公司优劣的时候，物业公司的准入便成为一个非常重要的门槛。

高新区金华苑小区68岁的业主刘蒙生说：“物业就像大管家，我们业主所有的事情他们都应该好好管理，只要小区招聘准入的物业公司足够优秀，这个小区今后的日子似乎就更好过些。”

为此，记者了解到，我市住房和城乡建设局7月11日印发了《潍坊市物业管理招标投标管理暂行办法》。该《办法》将于2010年10月1日起施行，共包含30条详尽内容，其中第七条规定了物业服务企业资质及投标资格，具体要求如下：

一级资质的物业服务企业可以投标各种物业项目；二级资质的物业服务企业可以投标30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目；三级资质的物业服务企业可以投标20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目；暂定资质的物业服务企业可以投标10万平方米以下的住宅项目和2万平方米以下的非住宅项目。

《办法》还对招标、投标过程作了详细的解读，全程由市物业主管部门监督，评标由物业管理方面的专家组成。

《办法》第二十八条还规定，开发建设单位未按规定通过招投标的方式选聘物业服务企业，或者未经批准擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，责令限期改正，并予以处罚。

    以上管理办法，无疑是给物管准入套上了“紧箍咒”，而这样严格的物管招投标，明显的信号是：物业管理公司要想进小区，优质服务的信誉便是敲门砖。

哈巴狗

诸城高层建筑缺乏长远规划，有点乱！有关部门要管一管了，否则后果不堪设想！

玫槐雨丝

最近房价有所松动，想买房的注意了，价钱能讲下五六十元每平。