诸城房市话题

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说得有道理，确实不错，先顶顶再说！！！！










步多健能量走毯的效果到底怎么样呢？谁能告诉我？

龙头老大

调控分短期政策和长期政策，若只是短期政策，那么只要看到房价在今年暂时止涨，民怨有所缓解，政府就会收手，调控过后房价还会来一波最后的疯狂，然后彻底崩盘，20年不起！另外一种是长期调控，通过物业税和利率来抑制炒房，压缩投机需求，使房价逐渐回落，直到泡沫被经济增长和收入增加填实，这也需要一个很长的过程，因为中国房地产泡沫实在太大。中国的房屋保有量已经超过国民的总需求，很多房屋都是空房，在投机者手中，投机者持有2套甚至200套以上的房子，他们的囤积和不正常需求导致了房屋的紧缺表象，只要让投机者释放他们手中囤积的大量空房，这些房屋足够中国城市化所需。
这里我给大家讲个故事，现在考古发现的中国古钱币以两宋居多，占一半以上，而且都是大量成堆出土发现。原因是宋朝内忧外患，风雨飘摇，百姓觉得生活没有可靠保障，民间喜欢囤积钱币。当时宋朝年年铸钱，年年缺钱，因为钱都被有钱人大罐大罐地囤积起来，甚至深埋地窖，坐等保障和升值，这些钱没有参与市面上的流通，所以政府无论铸多少钱，钱总是不够用。这一点很像我们今天的房地产，无论盖多少房子，即使空房已经很多，但总是不够卖！大家囤积房子不为住只为升值。

龙头老大

中国实行了30年的计划生育政策，人口结构成了421结构，即4个祖辈，两个父辈，一个小孩，这个小孩10年后至少对应两套以上的住房。上面说的是城市，农村也差不多，多数农村夫妇只生了两个小孩，这只是人口正常替代的最低水平，现在20岁到40岁的农村中青年已经多数都到城市里来打工了。这些人中的富裕群体已经在城市买了一套甚至多套住房，收入低一些的，他们也在农村建有自住房，面积很大，两三百个平方米。中国真正从事农业生产的人口所占比例已经很低，中国的城市化进程实际上已经过半！很多无良的地产商鼓吹中国城市化的还有巨大成长空间，鼓吹农民将来会给现在的高房价接盘，这是实实在在的痴人说梦和卖拐，因为已经没有多少农村劳动力可以供转移，即使有一些，他们就是按10年后的收入水平也无法承受目前城市的高房价。农民兄弟拿着非洲一样的收入，却要他们买单高过美国的房价，那不是做梦吗？

龙头老大

本帖最后由 龙头老大 于 2010-5-1 15:15 编辑

中国实行了30年的计划生育政策，人口结构成了421结构，即4个祖辈，两个父辈，一个小孩，这个小孩10年后至少对应两套以上的住房。上面说的是城市，农村也差不多，多数农村夫妇只生了两个小孩，这只是人口正常替代的最低水平，现在20岁到40岁的农村中青年已经多数都到城市里来打工了。这些人中的富裕群体已经在城市买了一套甚至多套住房，收入低一些的，他们也在农村建有自住房，面积很大，两三百个平方米。中国真正从事农业生产的人口所占比例已经很低，中国的城市化进程实际上已经过半！很多无良的地产商鼓吹中国城市化的还有巨大成长空间，鼓吹农民将来会给现在的高房价接盘，这是实实在在的痴人说梦和卖拐，因为已经没有多少农村劳动力可以供转移，即使有一些，他们就是按10年后的收入水平也无法承受目前城市的高房价。农民兄弟拿着非洲一样的收入，却要他们买单高过美国的房价，那不是做梦吗？
今年如果房价一直死硬，那么政策和税收压力肯定层层加码，直到今年房价止涨，只有看到房价明显回调，比如说跌20-30%，比如说跌掉首付，让房奴和投机者恐慌时，让他们明白投机有风险，房子并不是只涨不跌，那么政策又会改弦更张，转而变为扶持。中国是一个人治社会，没有什么不可变，没有什么不可能，况且在房价疯涨，民怨沸腾的情况下，要稳定还是要投机，政府的所应该进行的选择是不言自明。

恐龙谷

再议诸城楼市自4月中旬国家出台一系列住房调控政策以来，全国楼市出现了不小的震荡，对我市的影响尽管不是立竿见影，但“五一”过后，低迷现象日渐明显。很长时间不见的售楼宣传车已走向街头，一向蛮横的售楼商已没了高傲的底气，种种现象表明，诸城楼市已提前进入低迷期。
      1、价格趋于稳定。降价可能依然渺茫，这也是经销商的经营策略。“买涨不买跌”的生意经，使他们不敢轻易降价，宁愿送电视、送阁楼、送太阳能、送配套费......也不承认是降价。醉死也不认这壶酒钱。
      2、专家称，三个月内不易购房。既然是相持阶段，那就不要轻易出手，谁先出手，定是失败者。“十一”前后至明年“五一”也许是考虑出手的时期。
      3、二手房市场的低迷期将长于新房。人们的购房理念更加成熟，楼板房由于缺乏抗震性已少有人问津，在购买二手房时应考虑楼房的坚固性。看看汶川、玉树的倒塌房，楼板房无一幸免。尽管买房者漫天要价，其实是“有行无市”。
      4、购房者更加理性 。三四月份，很多购房者被售楼小姐忽悠的很紧张，甚至很多楼盘连土地证、售楼许可证都没有，就被忽悠着交了预购金，从法律角度讲，这笔钱是可以退的。
      5、我市近期住宅楼均价，外环以内一般在2500-2800元/平米，尽管某些地方有超过4000的，那是为暴发户准备的，一般购房者不要去光顾。
      6、急需购房者依然可以买房。但主张考虑地段，以居住方便为标准，尽量考虑周全。签合同时要讨价还价，交首付时要明确交房日期，不要被小姐忽悠了，没有免费的午餐！（小姐的提成是按卖出的价格计算的）

赏心阅木

楼主分析得很好，但我们老百姓真不希望房价再涨了！

超然居

楼主分析的不错，一手房低迷，二手房也冷清了。

恐龙谷

[我是房市已进入低迷期]随着国家一系列政策的出台和对房地产市场的进一步规范，自六月上旬以来，我市房市已进入低迷期。主要表现在：购房者持币观望，货比三家，期盼价格有小幅下降；卖房者报价躲躲闪闪，三月份以前的那种狂妄荡然无存；有些售楼处因违章炒卖，被主管部门强制将“售楼”二字封盖；晚上加班售楼的现象已鲜见；某些已拆迁的城中村难以找到开发商；过去哪些空手套白狼做法已经失灵，某些开发商资金链已出现问题。。。。。。面对如此种种，准购房者要进入市场更应谨慎！特别是在签合同时，要重点明确交房时间，以及违约方应负的责任。有关人士从市场了解到，我市楼房价格目前均价维持在2600-2800元左右，复苏期将有望出现在明年冬。

小翁

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超然居

房市有风险；投资需谨慎！

我爱俺家

建议现在不要买房，因为国家调控措施已经发力，端午节期间开发商已经变相降价，买楼房送库房、送现金、送阁楼、送配套等已经屡见不鲜，再靠下去开发商还会着急，降价已经势不可挡。

超然居

青岛惊现一、二手房价格倒挂

超然居

受新政影响，青岛不少新建商业住宅近期都选择了低开或降价促销，降价区间从300元/平方米~2000元/平方米不等。但“放低姿态”的新开盘项目并未波及周边的二手房市场，甚至部分区域出现了一、二手房价格倒挂的现象。

超然居

当前，多数消费者需要借助银行贷款购房，而各家银行推出的房贷产品差别大、优势各异。中信银行重庆分行理财师说，在当前低利率时期，贷款购房者应综合考虑家庭收入状况、风险承受能力等各方面因素，选择适合自己的房贷产品，以节省购房成本。
　　其一，浮动利率房贷比固定利率房贷划算。中信银行重庆分行理财师说，以５０万元５年期房贷为例，消费者如果选择固定利率房贷，每月还款额在１万元左右；如果选择浮动利率房贷，每月还款额不超过９７００元，两者相差３００多元。

　　其二，等额本金还款方式比等额本息方式省钱。当前房贷还款方式主要有等额本金和等额本息两种。等额本金还款是将贷款本金平均分摊到每个月，同时购房者需付清上一还款日至本次还款日之间的利息；等额本息还款是把贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月，购房者每个月还给银行固定金额。从省钱角度看，等额本金还款方式优于等额本息，但是，选择等额本金还款，购房者在初期的还款压力会比较大。

　　其三，尽量使用公积金贷款。目前商业银行５年期以上个人住房贷款基准利率为６．１２％，而５年期以上个人住房公积金贷款的利率则是４．０５％。因此，能办理个人住房公积金贷款的购房者一定要充分利用公积金贷款。

你别轧煞

作为网民眼里的“坚持房价应该上涨的天下第一人”，华远地产(6.53,-0.02,-0.31%) 股份有限公司董事长任志强在其博客上首次提到，为避免被动局面，开发商应主动降价。

　　他认为，在强制的政策压力之下，降房价已成为了主色调，降已成为了一种必然。但降到多少却是一种心理、精神、资金与战略的博弈过程。中国的宏观经济也成为了博弈中的牺牲品。每次经济下滑时，房地产业就挺身而出成为拉动投资与经济增长的主力军。同样每次的经济过热时，房地产业就成为调控的重中之重，此次也是同样。

　　以下为任志强文章全文。

　　都在盼望着房价的下跌，似乎已成为媒体、官员与社会的共识。无论是改革的调控还是部分民众的抱怨；无论是媒体的评论还是网络中的热议，降房价都已成为社会和谐稳定的前提？

　　经济学告诉我们的是供求关系决定着价格，但价格也有其特有的弹性作用，价格低则需求可能增加；价格高则需求会被价格抑制。当两者之间找到了平衡时，价格就均衡了。但这个价格是随着供求关系变化的。当价格高时，利润增加吸引投资者进入生产环节、产量增加则改善供求关系，价格就下来了；反之价格低，利润减少会抑制投资，产量减少则价格就上去了。

　　中国的猪肉与粮食价格的波动都证明了这种供求关系决定的价格。

　　但许多商品在产品稀缺时价格会上去，而刚性需求则不管价格是否上去也会有人购买，比如盐和食用油。当产品供给充分时，价格会下去。但是需求是稳定的，并不会因为价格下去了需求就增加，如盐和食用油。

　　商品房的年供应总量约为500万套，按城镇家庭户数计算仅为2%，加上二手房的交易量不足5%，而城镇按家庭户数计算的成套住房总量仅有 0.77。不管是买是租都远远未能满足城镇家庭户数的居住需求，很明显是总量不足的阶段。并且住房套面积的中位数仅为 76平方米，远远不能满足适足的生存条件。三、四代人居住于一套住房之中的家庭户数占家庭总户数的比重超过了66%，改善性需求的潜在能力巨大。

　　从人均一张床到户均一套房，再到人均一间房，知道提高生活质量的人均多于一间房，这是一个漫长的发展阶段。中国尚处于住房成套率低于1:1的水平，更说明总量的严重不足，加上城市化的高速发展过程和年龄结构特殊性所加速的家庭分裂过程，住房问题就成为了当前中国城市化中的突出矛盾。

　　其实中国的住房私有化率已经是世界第一了，高达80.4%，家庭财富中住房所占的比重远高于大多数国家。但住房条件太差继续改善，这就形成了供求之间的矛盾加剧。因此从土地的源头开始由供求关系决定着高地价，从商品房环节出现了供不应求导致的房价快速上涨，并且因为房价的上涨快于GDP和收入的增速让社会矛盾加剧，影响着城市化的进程。

　　尤其是2008年的降价之后，在刺激政策的推动之下，这种刚性需求爆发性的在低价位上增长，很快就让供大于求的局面转变成了严重的供不应求的局面，于是价格开始随之而暴涨，并涨幅迅速的超过了GDP 增长和收入的增长。

　　需求本就存在，价格降到合理的位置再加上政策优惠的催化作用就迅速的变成了购买力。但生产却有一个漫长的周期，无法在短期内形成巨大的供给量，自然就在价格上逐步反映出来。这一轮的价格上涨应归功于宽松的货币政策和积极的财政政策、以及优惠的刺激政策。

　　2008年房价出现了快速的下滑，原因在于中国两防的政策改变了经济增长的预期，紧缩的二套房贷政策抑制了改善性消费需求。注意不是需求不存在了，而是政策抑制了需求，否则就没法解释2009年的销售上涨了。加上全球性的金融危机，为保证现金流的运转，开发商普遍性的降价了。

　　这种降价与真实的需求无关，而是整体的经济下滑改变了预期，加上政策的抑制双重作用让价格下降并不拉动需求增长。

　　2008年的降价大约分为三种情况：一是降价之后可能还有薄利；二是降价之后完全没有利润可言；三是为了现金流的生存，亏损也要降价。保生存是第一位的，盈利已经让位于生存了。只有极少数的现金流充足的企业维持着原有的价格但已无涨幅可言了。

　　今年的降价远没有在调控政策出台之后迅速的出现，虽然销售下滑的速度远大于了2008年，但价格的波动则小于2008年。一是因为2009年的丰收让更多的企业手中拥有了大量的现金；二是2009年的救市政策让许多开发商对未来抱有幻想；三是中国的宏观经济并未出现紧缩和通胀(至少目前还没有那么严重的通胀)，那么有为什么要降价呢？于是政府与民众在期盼着的大降价暂时尚未出现。

　　那么是否真的应该降价呢？

　　网民们都说我是坚持房价应该上涨的“天下第一人”，因此也成为了网民们认为是最该打的人。是的，按照中国现状的发展情况分析，在未来的一、二十年中，中国的房价仍将始终处于上涨的趋势。今天我仍坚持这种判断，但我并不认为中国的房价上涨的幅度应快于或大于收入增长和经济增长的幅度，特别是在政策的刺激之下产生的过快增长。在货币超发下产生的资产价格过快增长，并不是一种合理的增长，有可能破坏中国的宏观经济。

　　特别是人口输入较快的城市，房价的上涨不是由本地居民的收入水平确定的，而是由外来财富的汇聚速度与程度决定的。而人口输出地城市则在指令计划的土地供给制度下，房价仍处于较低的水平。

　　因此，我认为并且在呼吁，部分房价过快上涨的城市应适当的控制价格上涨的幅度，包括合理的调控现有的销售价格。不是供求关系中价格不应上涨，而是在国家无能力用扩大供给的方式解决增加供给来平衡价格时，就只能用行政的手段来强制性的限制和抑制需求，让库存迅速增长，并迫使开发商无法维持合理的现金流，那么就可能出现强制之下的被动局面。

　　在中国行政命令的手段既可以让经济从低谷迅速的爬升，同样也可以将某一行业的上升变为下降。虽然这并不符合经济的规律和市场经济的原则，但却能有效的防止某些因经济问题而带来的政治风险，能在短期内给经济调整留下一个必要的空间。

　　也许与2008年不同的是，现在的房价给了开发商降价的余地，2009年的价格回升让开发商的房价有了盈利的空间，不至于像2008年亏损也要销售房子以保证现金流。

　　问题是没有一个开发商知道应如何降价，应降多少是合适的，因为这个消费需求的下降不是经济与市场的供求关系变化所引发的，而是行政措施的重压之下扭曲的。这个扭曲是没有经济数据支撑和无法判断的。也不知道这个行政措施会否成为一种长期的政策。

　　银行用压力测试的方式可以计算出房价下跌对坏账的影响，但如果社会、媒体将这种测试误导为市场的预期则是危险的。而开发商却无法用这种测试的方式知道消费者是否买账，毕竟这里只有政治而无市场规律可言了。

　　尤其是两级分化的局面开始出现了。一线的重点城市中，房价过高、上涨过快且严重供不应求的城市，房价已出现了波动，库存已出现了上升，甚至超过了 2008年的库存。但三、四线城市和部分二线城市的房价原来就处于低位，目前正处于上涨的过程，消费需求也在增长。这就形成了可能在不该降的城市降了，反而销售暴增；该降的城市降了，销售反而下降，因为人们仍在希望有更大的降幅出现。买涨不买落的博弈不仅在股市中会出现，在楼市中也会出现。

　　没有明确的目标与预期，成为了当前股市与楼市低迷的主要原因，股市天天喊已进入了合理的价格区间，但仍没有资金进场，仍处于较低的指数阶段。楼市也许同样会在这种局面下出现僵持的阶段。

　　在强制的政策压力之下，降房价已成为了主色调，降已成为了一种必然。但降到多少却是一种心理、精神、资金与战略的博弈过程。中国的宏观经济也成为了博弈中的牺牲品。每次经济下滑时，房地产业就挺身而出成为拉动投资与经济增长的主力军。同样每次的经济过热时，房地产业就成为调控的重中之重，此次也是同样。

　　不从土地供给上增加、不从货币总量上控制，而以房价为目标的调控必然导致这种难题的出现。

　　为了政治降价是必然的，否则中国的经济必然出现下滑的趋势。宏观经济的下滑也必然带来房地产的困境，这是所有人都不愿意看到的现象，最终也必然出现房价的下调。与其是鱼死网破，不如各退一步，共同挽救中国的经济平稳增长。

　　开发商的主动降价是可能做到的，但降价之后的市场则一定是消费者说了算。如果消费者在博弈中仍不满政策的限制性条件，则降价就不再是让消费增长的必要条件了。

　　但愿政策非市场化时，市场仍保持理性，否则中国的经济就难以在政策的扭曲中于独木桥上表演平衡能力了。