1)大家购房所付的保险费其实是可以打八五折的，不要在售楼处买保单，外面的保险公司都可以为你打折。
2)开盘绝对没有好房子，好的房子全部被保留，然后每个月推出几套，但单价升得很快，要么就是你有关系，我们才给你好的房子。
3)广告没有一个是真的，千万别相信其中的外立面颜色，很多造出来比画的难看多了。
4)售楼员会用许多方法来逼你买房，让你无时无刻感到紧张，这时你千万要冷静。要自己看中才买。
5)别以为高层中的九到十一楼不错，那你大错了，这些楼层正好是扬灰层，脏空气到这个高度就会停顿，我们是不会告诉你们的。
6)别对景观抱太大希望，树和草是在交房前一个月从外地买来直接插土进去的，所以能多多存活就不错了。
7)别以为面砖的外墙是好的，其实面砖漏水比涂料漏水的几率大多了，在国外都是用的高级涂料，没人用面砖当外墙。
8)别以为实测面积是对的，其实测绘局都被我们买通的，少你一个平米你也看不出来，但是国家就只承认他的测绘报告。
9)绿化率，容积率大多都是与实际不相符的，千万别相信我们，我们只是听工程部随便说说的，能对八成就不错了。
10)漏水和外立面的材料根本没关系，你们要关心的是桩有多深，因为新房漏水大多是因为房屋沉降过大，造成外墙裂缝才漏水的。
11)开盘的时候售楼处会有许多四五十岁的人在模型边上说这个房子好，千万别信，这些人大多是公司的领导来捧场的。
12)注意，有人代理公司来代理的楼盘他们通常花样最多，比如排队买号等，但是开发商直接销售就不会搞很多花头，那是因为代理商想赚开发商更多的代理费。
13)为何上海的所有凸窗看上去很大，但是能通风的只有很小一扇，我们说是为了安全，其实是整个上海的开发商都是为了省钱而内部统一那么做的。
14)如果报纸广告上的哪个楼盘单独印了一个房型，那你千万不要去买这个房型，不是卖不掉的就是位置有问题，我们叫最后冲刺，你想啊，他干嘛不印其他的呢?
15)到售楼处后直接问售楼员看一样叫销控的本子，这样你才可以确切的知道哪些房子是真的没了，哪些房子还在，这本东西特别准，只有少数楼盘会做一份假的。
16)一个好的施工单位关键是看他的工地是否干净，建材堆放是否井井有条。
17)不要相信物业管理会是广告上的外资单位来管理，通常只买他们的一个名字，然后叫物业顾问，这些外资物业公司通常只为单价在一万以上的楼盘来服务，别的其实都由本地公司来管理。
18)不要相信建筑设计是什么美国或加拿大的公司，这也是假的，国家规定外资设计单位不能单独参与一个楼盘的建筑设计，而必须是外加一个国内设计公司来共同设计，但是真正做出房型的就是国内公司，弄个外国名字只是满足你们的崇洋媚外的心理。 。
买房子的注意事项
买房绝不是面积越大越好。任何一种住宅户型的总面积及各使用功能空间净面积都有一个基本的面积要求，若面积过小，则难以进行合理分隔，也不能满足各项使用功能的基本要求，而面积过大，就会造成浪费。对于购买某一种明确户型的购房者来说，总面积过大或某种使用功能面积过大，都是不经济的。
在购房中，当一套住宅的使用面积与建筑面积一定时(即在支付的总房价款不变时)，选择什么样的户型，以及房子内各项功能如何合理分配使用面积，从而使该套住宅发挥出最大效用、满足购房者方方面面的要求，这是挑选房子的一个重要内容。
从家装角度看，首先，买房时室内有无横穿的大梁或回水管道要看清楚，因为梁底的高度将直接影响到吊顶的高度，否则将暴露横梁；同时，横穿的管道需要特别花工夫和材料去处理，再装饰也会影响美观。
看室内格局时还应注意，整个室内格局力求方方正正，避免有三角形(尖角形)等不规则形状出现。因为不规则的房形影响家具布置，且造成的浪费面积多，很多缺陷面靠装饰装修去弥补；且突兀的斜角或锐角对室内居者会造成一种不适的压迫感，能够避免还应尽量避免。
再次，对房内各功能居室的配置安排及行走路线，要做仔细考量。一般而言，住宅空间可以分为三部分：起居空间、服务空间与睡眠空间。起居空间包括：人口、玄关、起居室、客厅、餐厅等。服务空间包括：厨房、储藏室、浴厕等。睡眠空间包括：卧房、客人房、孩童房、书房等。在以上三部分中，起居室空间的位置与布置最为重要，因为客厅是家庭活动和对外交际的中心，也是日常生活中使用率最高的区域，所以客厅采光一定要好，格局要方正，与餐厅和其他卧室之间联系要紧凑；同时，在位置上应具有相对的独立性，不应成为其他功能居室间穿行的通道。
主卧室是最具机密性的地方，其与客餐厅的关系不仅不应有“开门见山”之感，且应有良好的隔音和充足的光线。主卧室之窗户要尽量避免与邻栋建筑的门窗相对，以免破坏机密性，给生活造成不便。一般而言，主卧室应有足够空间可以放置双人床、床头柜、衣柜等，如条件好一些，可考虑拥有一套独立的卫生设备。
厨房与卫生间是居室内最重要的服务空间，首先应选择明卫与明厨，因为自然通风与采光对厨房与卫生间的洁净干燥效果是最佳的。另外，厨房的位置也很重要，其与餐厅之间联系要紧凑，两者之间的行走路线不能被破坏；除此之外，尚应考量厨房面积形状是否合理，是否兼顾了储藏、清洗和烹调各功能，能同时容纳几个人作业。
对于浴厕，主要应考虑自然通风与采光，位置应处在隐秘次要处，如有条件，可考虑将厕所和淋浴区分隔开，以方便使用。
购买一套商品房对普通人来说是一件既要花费大量积蓄、又要费心劳神的大事，因购买商品房而发生的纠纷更是困饶购房者的一大烦心事。因此，在购买前了解商品房的有关知识和注意事项。能够对纠纷的产生起到良好的防范作用。目前，商品房销售分商品房预售和商品房现售两种，现在试分析购买预售的商品房应注意哪些事项。
商品房预售是指房地产开发企业在建设商品房的工程尚未竣工前，将正在施工的商品房预先出售给购买者，购买者交付定金或预付款，在合同约定的未来一定时间拥有现房的房地产买卖行为。
购买者在购买预售的商品房时应把握好以下几个重要环节：
一、注意房地产开发企业预售的商品房应具备的条件
《城市房地产管理法》对商品房预售的条件作出以下规定：
1、已经交付了全部土地使用权的出让金，取得了土地使用权证书。拥有合法的土地使用权是房地产开发企业进行房地产开发和预售的前提条件，在未取得土地使用权的土地上开发的房屋是非法建筑。购买者要在购买前要求验证开发企业的土地使用权证，以确保该房屋的合法性。
2、持有建设工程规划许可证。此项规定是房屋开工建设的前提，房地产开发企业只有在其建设项目符合城市规划，领取建设工程规划许可证后才能开工建设。
3、按照预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并且已经确定施工进度和竣工交付日期。此规定是为了保障工程建设的稳定性和如期交房，避免开发商过分依赖预售款从事项目开发，防止无法如期交房损害购房者的利益。
4、向县级以上人民政府房地产管理部门办理了预售登记，取得商品房预售许可证明（在本市开发房地产的企业应到日照市房地产管理局登记备案并取得该局颁发的商品房预售许可证明）。此规定的目的在于将房地产预售的活动置于政府房地产管理部门的监督之下，从而保证商品房预售的合法性。
二、了解商品房预售合同基本的内容
1、主体。即房地产开发企业和购房人，应写明双方的名称地址等。
2、预售的商品房的基本情况。预售合同应明确记载预售的商品房的所在地区、座落、土地使用权证号、土地使用权取得方式、土地使用性质、建设工程规划许可证号、商品房预售许可证号、房屋建筑面积、房屋结构、房屋竣工交付日期及附房屋平面图等。
3、面积。预售商品房的面积应以平方米为单位计算，并明确是建筑面积、使用面积还是其他面积。
4、价款。即预售商品房的价金，包括单价和总价，如每平方米多少元。我国《城市房地产管理法》虽然对商品房预售的条件和程序进行了规定，但对预售款实收的数额和期限却没有统一的规定，当事人应在合同中明确。
5、房屋交付方式和期限。逾期交房的免则条件。例如合同中可以约定由于一定的自然事件，如地震、洪水、恶劣天气的影响，房地产开发企业的交房期限可以合理顺延。
6、房屋使用性质。是住宅用房、办公用房还是生产用房或其他。
7、违约责任。包括购房一方不能依约支付价款的责任和预售方不能按时、按质、按量交房的责任。
8、房地产权属登记义务。
9、物业管理条款。
10、纠纷解决方式。如选择诉讼还是仲裁。
11、其他条款或当事人约定的条款。
下面说说购买现房应注意的事项：
一、注意房地产开发企业出售商品房的条件
2001年4月4日，建设部发布了《商品房销售管理办法》该办法自当年6月1日起正式施行。规定房地产开发企业现售商品房应具备下列条件：
（一）现售商品房的房地产开发企业应当具备企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；
（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；
（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（四）已通过竣工验收；
（五）拆迁安置已经落实；
（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；
（七）物业管理方案已经落实。
不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。
房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；也不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。
符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用。
二、了解商品房买卖合同中应当明确的内容
（一）当事人名称或者姓名和住所;
（二）商品房基本情况；
（三）商品房销售方式；
（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；
（五）交付使用条件及日期；
（六）装饰、设备标准承诺；
（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；
（八）公共配套建筑的产权归属；
（九）面积差异的处理方式；
（十）办理产权登记有关事宜；
（十一）解决争议的方法；
（十二）违约责任；
（十三）双方约定的其他事项。
按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未约定的按以下处理原则处理：
1、面积误差比绝对值在3%以内（含3%），据实结算房价款；
2、面积误差比绝对值超出3% 时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
最后还要注意以下同方面：
一是开发商的五证二书,这是最重要的.
一个合法正规的房地产开发商，必须具备齐全的“五证”、“二书”。所谓“五证”，是指《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》（也叫建设工程开工证）、《商品房销售预售许可证》；“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，这也是法律对销售方的基本要求。分别由房管局国土资源局建设局规划局主管.
二是注意合同在双方的权利和责任方面的公平原则.对合同不清楚或存疑问的地方搞清楚以后才签字.
三是你说的最小面积108平方一般不构成问题,因为两个70%的规定是地区的总体结构,不针对每个开发商.
四是交房时,先验房后办手续
一看房子质量 二查“两书一表” 三签《房屋验收单》
办理入住手续是收楼的正常程序，但目前发展商能让买家先验房后办手续的并不多。通常的做法是让业主先在收楼文件上签字，再发批准条，让业主到物业管理处去拿钥匙。等业主进得房去，发现存在问题，申诉起来也软弱无力。为避免出现这种情况，业主应坚持先验房、后办理手续，并应将验房时发现的房屋质量、室内有害气体超标、公摊不公等问题书面呈递给开发商并让其签收，以免留下后患。或者可在收楼文件上注明“室内情况尚不清楚”或“楼房状况未明”等字样。
对所购商品房进行验收主要应注意以下几点：
第一、详细检查房屋质量，包括墙壁、门窗、阳台等部位有无开裂现象；
第二、核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是否相符；
第三、检查水、电、天然气、上下水管道等是否开通和能否正常使用；
第四、检查是否有规划、设计变更或小区缩水等问题；
第五、检查相关质量问题及室内有害气体超标等问题；
第六、对发现的问题要在验楼单上予以注明，如果确实属于不能收楼的，要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。
索要“两书一表”
向开发商索要《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，以便日后出现质量问题时按约维修。
《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺。而《住宅使用说明书》则是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明。目前我国的房地产业在《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》上已形成大体统一的规范，问题比较少；而目前问题比较多的主要是《竣工验收备案表》。
按照有关规定，《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案。您验房时不能只看开发商有没有这张《备案表》，同时一定要仔细察看各个分项有没有都备案，例如消防设施等。《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用，只要将项目送交主管部门备案后，发展商就必须对楼盘终生负责，出了问题，如果是发展商的过失，可以追究其责任。
签收《房屋验收单》
在您查看了房产后并准备签收《房屋验收单》之前，您一定先签订《物业管理公约》，做一个事先约定，避免日后起纠纷。您要清楚以后所要交纳的物业管理费到底由哪些方面构成，清洁费、保安费、绿化费怎么核定，做到明明白白。同时，考察一下您的小区物业管理公司的资质，是否具备您要求的管理标准。
其后，还要了解您所买的物业公摊面积有多少，您要让开发商出具北京市房屋土地管理局或区局直属测绘队出具的《竣工实测表》，做到心知肚明。在基本程序全部完成之后，您就可以签收《房屋验收单》了。
预约购买商品房，有害无益
目前各地的很多商品房楼盘，往往在开盘之前大打广告，接受顾客的预约，“火爆预约”的广告经常见诸于各大新闻媒体。当然，收取预约金是免不了的。我们来讨论一下，预约购房的行为对买卖双方有什么影响呢？个人认为，预约购房对顾客来说有害无益，对开发商来说则是绝对好事。
一、预约购房是一种期待行为，法律上没有明确的规定，一旦发生争议难以得到保护。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定，房地产开发商想要将其正在开发中的楼盘预售，必须取得商品房预售许可证。而颁发商品房预售许可证，是需要一定条件的，比如已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书和建设工程规划许可证，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期，等等。购买获得预售许可证的商品房，购房合同必须到当地房管部门备案，一旦发生合同纠纷，还是可以通过仲裁或诉讼途径维护利益的。bbs.gxbl.net/ s, \+ e: {+ ?! p- i
预约协议则不同，它不是正式的购房合同，无需到房管部门备案。有过预约购房经历的朋友都知道，预约协议上都有这么一条款，注明开发商获得预售许可证后再换签正式购房合同。换签前一旦发生争议，有关行政主管部门完全可以推托不知情。
预约购房这一现象是怎样产生的呢？因为在办理商品房预售许可证过程中，尽管可以做些手脚，但也不能太过分，总不能还没有开挖地基就颁发预售许可证吧？不能销售就不能尽量多筹措资金，但是开发商又资金紧缺。因此，预约这一擦边球的销售行为就应运而生。
圭江论坛 前面说过，预约购房不具备法律规定必须取得预售许可证这一个必要条件，很难得到法律上的保障，顾客利益的保障很大程度上依赖于开发商的诚信度。没有法律知识的朋友往往以为，预约协议是正式的购房合同，交了预约金签订预约协议之后就可以等着交房了，其实不然。北流论坛,铜州论坛,广西北流,圭江论坛,铜州论坛,北流玉林,本地最全面的门户论坛,广西玉林,桂东南地区: P V! K" }% W& ^1 `2 ^1 F0 T, m
从预约到获得商品房预售许可证正式签订购房合同，肯定存在一个过程。短的半年左右至一年，长的在一两年甚至更长也有。在这个过程中，物价可能有较大的变动。特别是房价上涨幅度比较大时，开发商就反悔了，要求提价才能签订正式购房合同，否则就退回预约金解除预约协议。在房价上涨幅度较大的2007年，广西南宁、钦州、贵港、贺州等地都有类似纠纷发生，有兴趣的碰朋友可在百度搜索《预约购房后遭遇房价“变脸”开发商宣布预约书无效》一文（2008年04月25日《南国早报》）阅读。北流论坛-铜州论坛 - 广西北流,圭江论坛,铜州论坛,北流玉林--本地最全面的门户论坛 - (广西玉林-桂东南地区)www.cn0775.com$ r' D1 h$ i! y. _
二、有利于开发商摸清市场使得购房者丧失洽谈主动权。开发商通过预约，可以知道在正式开盘之前他的楼盘有多少人想购买。因为你交了预约金，说明你要买他的房子的心情迫不及待，从而为其制订销售策略提供了依据，很多合同条款他就不会轻易让步。更重要的是，在开盘之前就聚集了人气，扩大了其宣传效应，又白得了一笔预约金当无息借款使用，何乐而不为？
北流论坛,铜州论坛,广西北流,圭江论坛,铜州论坛,北流玉林,本地最全面的门户论坛,广西玉林,桂东南地区 对于预约的解释，售楼小姐说的天花乱坠。无非是说她们负责销售的楼盘是如何如何的抢手，为了保证你能买到房，怂恿你先预交一笔钱（一般在1000—5000元不等，也有少数高达2万元的）预定，等到正式开盘时可以优先选房，并能得到价格方面的优惠。可是当顾客询问预约的价格是多少的时候，得到的答复几乎都是异口同声地说“等开盘时才确定”。北流论坛-铜州论坛) e0 C D0 {4 g
交了预约金，顾客就能保证买到房吗？就能真的能享受那所谓的好处吗？我们来分析一下。首先，一份正规的房屋买卖合同，起码要具备所购买房屋的情况（如位置、面积和装饰标准等）、价格、质量、付款方式和房屋的交付使用如何履行、违约责任等等基本条款。但是，这些条款在预约协议上是不全部具备的，对开发商没有什么约束力（即使有价格，前面说过由于不是正式合同，开发商也容易反悔）。反倒是顾客交了预约金之后，受这约束而放弃到其它楼盘选择的机会。当开盘时如果顾客与开发商就价格、履行方式、装饰标准等条款协商不下，交了预约金顾客仍然照样买不到房。这个协议对顾客来说有什么用呢？
北流论坛,铜州论坛,广西北流,圭江论坛,铜州论坛,北流玉林,本地最全面的门户论坛,广西玉林,桂东南地区 其次，售楼小姐所说的优惠，你以为她说的就是真的吗？这个时候，连楼盘的销售价格还没有定，以后的优惠怎么体现出来？你交了预约金，开盘你选好了房时，真的在价格上可以低于其他没有预约的顾客吗?拍拍自己的脑袋想一想，就很容易明白：如果在预约时价格已经定好了，签订正式购买合同时自己的价格与购买同样位置的他人相比，确实低了，那当然是得到优惠了。圭江论坛# @1 r( h6 ^! Z8 G. N7 @5 i. O
如是，那太理想化了。一方面，即使你得到的价格比开盘公布的价格低，但是难道其他人来买房时开发商就绝对不允许讨价还价了？就没有经过协商后，开发商以低于公布的价格卖给其他人的现象？须知，公布价格与实际成交价格是两回事，就象买衣服一样。另一方面，售楼小姐会给你看其他人的买卖合同吗？买过房的朋友都知道，如果同时有几人来签订买卖合同，售楼小姐会把几人隔开，这属于商业秘密，绝对不会给互不相识的顾客创造认识的机会。这样，你又如何知道你的价格比别人低呢？) w( K* H5 a( _' E& |! m
再说了，由于预约时价格基本上还没有定，开发商可以随心所欲制订销售价格。比如说，他原来计划定4000元/平方，由于承诺给预约的顾客优惠，他可以在开盘时公开标价为4500元/平方或更高，然后再给你4200元/平方，就象商场先提价再打折一样，让你吃了亏还以为自己赚了。
由此可见，预约对顾客没有任何好处，却白白搭上一笔预约金给开发商免费使用，更在买卖谈判中让开发商占了有利上方，把自己置于不利地位，把谈判的主动权拱手相让。为什么还让小计其得逞？
北流论坛,铜州论坛,广西北流,圭江论坛,铜州论坛,北流玉林,本地最全面的门户论坛,广西玉林,桂东南地区 三、预约购房存在许多不可预见的风险。楼房的宣传广告肯定是把楼盘描绘得美不可言，天上有地上无。由于预约购房时候楼盘还在建设中，甚至还是一片荒芜的土地尚未正式建设，许多美丽的规划只是体现在模型和广告上，购房者只能从宣传资料上了解楼盘。但是，开发商是不会把宣传资料上的承诺写入合同条款的。
北流论坛-铜州论坛 购房者往往被等到接收房子的时候，才发现模型或广告上的不少设施在实地上根本找不到，感到受了欺诈。由于宣传资料上的承诺没有在合同条款体现出来，打起官司来普遍困难重重。甚至因为楼盘还还没有正式建设，撤出的成本极低，有可能开发商因为自身或客观方面的原因比如无法取得预售许可证，最后放弃开发，交了预约金的顾客不得不重新选择其他楼盘，购买好地段房子的良机。万一开发商良心再差点，连预约金也携款而走，顾客更亏。如果是等到建设后期或现房时再购买，实地看房，合意再决定购买，就不会有这麻烦了。
为了怂勇犹豫的顾客签订尽快预约协议和下预约金，售楼小姐就说，你不交预约金，开盘时不能保障你能买到房啊。听该口气，好象过了这个村就没有这个店一样！确实有人担心，不预约就买不到房子或难以买到好位置的房子，开发商也承诺反正开盘时选不上房可以退预约金，就蜂拥预约。别担心，房源大把有，好房源更不会缺。大家有心的可以留意一下，原来大吹特吹“火爆预约”的楼盘，等到了施工后期仍然吹嘘“准现房火爆销售”的，不在少数。既然预约时都“火爆”了，那么早就卖完了，等到现房时哪里还有房子卖？换个角度说，吹嘘“准现房火爆销售”的，说明在预约阶段根本不“火爆”，否则后面的销售哪来的房源？选不上房可以退预约金又怎么样？干嘛白白借钱给开发商无偿使用？圭江论坛" m( r& @- ~' X0 j
所以，不要以为开发商一开始就把房子卖光，更不可能在预约阶段把好房源全部推出。就象销售有奖彩票，主办方是不会一开始就把所有大奖全部推出的，道理很简单，如果刚开始大奖就卖光了，后面的彩票谁还来买？同样道理，开发商如果在预约时或正式销售开始阶段，就把好房源全部推出，那么后期就没有人去看了，销售就成了问题。所以，开发商往往是久不久推出一部分好房源配合差的房源，尽可能把不好的房源先销售完。圭江论坛( ?, s8 O- t* o+ {9 K) W' P
预约阶段买房子和建设成现房时购买，都是竣工验收后才能接收，入住新房的时间都是一样的。迟点签订购房合同，总不至于你就马上睡大街吗？但是，预约购房与购买现房相比，有着以上众多的风险和劣势，为什么要预约购房呢？北流论坛-铜州论坛 - 广西北流,圭江论坛,铜州论坛,北流玉林--本地最全面的门户论坛 - (广西玉林-桂东南地区)www.cn0775.com6 V) ~8 W" a- e7 B# u' ?
因此，笔者建议广大网友，购买商品房，请拒绝预约！对此有不同观点的网友，欢迎发表你的看法参与讨 |
期房
是指房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售商品房称为期房。
消费者在购买期房时应签商品房预售合同。
期房在港澳地区称做为买"楼花"，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。
而在成都市通常对期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。
从工程的角度来说，期房则是从开发商拿地，做好项目扩初设计方案以后一直到工程施工完成主体建筑之前，都属于期房。
一、期房销售制度的产生
商品房预售制度的产生与我国房地产市场发展的进程紧密联系。长期以来，我国城镇住房供应不足，加快建设、增加住房供应是客观需要。但是，我国刚刚起步的房地产业资金严重不足，不少都接近“皮包”公司状态，自有资金的比例甚至不到10%，就连基础较好的上海房产开发企业，其自有资金比例一直到2001年还只有18.84%。另一方面，融资渠道和融资手段单一，从银行贷款几乎是房地产开发企业的惟一选择。
由于自有资金严重不足，房地产企业存在着严重的投机性，这引来更多的限制。1993年，国家开始进行宏观调控，房地产企业不仅贷款难度加大，上市融资之路也被堵死，国家明确提出不鼓励房地产企业上市的政策（并且，此后好几年这一限制也未有松动：1996年，证监会《关于股票发行工作若干规定的通知》，要求对房地产业“暂不考虑”，1997年，证监会《关于做好股票发行工作的通知》中重申，继续对“房地产行业企业暂不受理”。）
一方面，房地产开发企业要发展，一方面是这些企业自有资金严重不足。于是，建设部主导设立了商品房预售制度。1994年出台的《城市房地产管理法》，对预售条件、监管作出了原则性规定，但是，却留下来一个巨大的漏洞，即对侵权、违规行为未制定具体的惩戒条款。商品房预售制度实行后，各主要城市商品房预售比例逐渐发展到80％以上，部分城市甚至达到90％以上，许多开发成本转嫁给了购房人。
二、商品房预售制度的推行导致的问题
商品房预售制度的推行导致了一系列问题，首先就是对购房人权益的损害。由于购房人已经预交了大部分甚至全部房款，开发商提高房屋质量以吸引消费者的动力不复存在，这不仅导致了房屋质量问题连连，也导致推迟交房，甚至携款潜逃现象发生。7月25日上午，中消协发布的“2007年上半年全国受理投诉情况”显示，虽然上半年投诉总量较去年同期呈下降趋势，但商品房投诉比去年同期上升了15％，增幅第一。中国社会科学院法学所所长助理刘俊海认为，只要房屋预售制度存在一天，消费者必然处于受掠夺与打压的被动地位。
预售制度更大的危害在于，当开发商提前拿到预收款，提前收回大部分乃至全部成本，他们就没有了后顾之忧，通过囤积居奇等方式步步推动房价上涨，而房价的上涨又为开发商更方便地收取下一个项目的预收款创造了条件，因为在房价上涨过程中，在买涨不买跌的心理推动下，人们对未来房价增值的预期会变得更为强烈，这种循环推动力促使房价屡创新高。
当初设立商品房预售制度的条件如今都已经不复存在。从融资渠道来看，房地产开发企业有银行贷款、发行股票融资、债券融资、信托融资等等。由于普遍对房地产业的发展前景看好，开发商获取银行贷款的难度已经大为降低，不少银行甚至找上门来，降低门槛为开发商提供贷款。而且，经过十几年的快速发展，房地产开发企业的自有资金比例在逐渐提升，对预售房制度的依赖性逐渐减弱。
更重要的是，当初建立商品房预售制度，是因为当时房地产业发展不景气，房价低迷，需要鼓励房地产的发展，而现在的情况已经与之完全相反，房地产投资过热，房价大幅度攀升，接连两次房市调控政策都未能阻挡住房价快速上涨的势头。从某种程度上来看，商品房预售制度正在成为开发商囤积居奇、推动房价上涨的帮凶。把目前的期房销售制度，改为现房销售制度，于国于民都是大为有益的。
狗仔卡
发表于 2009-9-29 21:30:00
显身卡
