山东潍坊房屋征收与补偿办法面面观

夜空布谷声

为进一步规范国有土地上房屋征收与补偿活动,更好的维护公共利益、保障被征收房屋所有人的合法权益,近日,潍坊市政府下发了《潍坊市国有土地上房屋征收与补偿办法》,并规定于2013年4月1日起施行。

       该《办法》在国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》的基础上,紧紧结合潍坊市实际,对有关内容进行了细化,增强了可操作性。同时,兼顾公共利益与群众利益,通过进一步规范行政行为,力求最大程度维护群众利益。

         为了方便广大读者领会新出台的《潍坊市国有土地上房屋征收与补偿办法》,现针对几个核心要件解读如下:

        一是明确了职责分工。《办法》结合潍坊市实际,对征收工作的职责分工作了明确界定:市、县(市、区)人民政府负责本行政区域内国有土地上房屋征收与补偿工作。市县两级住房城乡建设主管部门为房屋征收部门,负责组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位承担房屋征收与补偿的具体工作,房屋征收实施单位不得以营利为目的。发改、财政、规划、国土、市政、审计、监察、物价、公安、工商、税务等部门,应当依照有关规定和职责分工,相互配合,保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。镇(街道)政府(办事处)和村(居)民委员会应当按照上级人民政府的统一安排和统一组织,协助做好房屋征收与补偿工作。

        征收管理体制的进一步明确,增强了征收补偿工作的可操作性,避免了因分工不明、责任不清造成推诿扯皮现象。

        二是规范了征收程序。《办法》要求,房屋征收应当遵照下列程序:首先,征收项目符合“四个规划,一个计划”要求,并由相关部门出具意见；其次,房屋征收部门拟定征收补偿方案,组织有关部门进行论证并公开征求公众意见;再次,按照有关规定进行社会稳定风险评估；最后,政府作出房屋征收决定并公告,涉及被征收人超过300户的,须经政府常务会议讨论决定。

       《办法》规定,对因旧城改建需要进行的房屋征收,超过50%的被征收人认为征收补偿方案不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》和本办法规定的,市、县(市、区)人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会,并根据听证会情况修改方案。修改后的补偿方案得到80%以上的被征收人同意后,才能发布征收决定。此项规定,充分尊重了被征收人的意愿,最大程度地发扬民主,维护被征收人的利益,减少或避免不和谐、不稳定现象的发生。

         三是统一了补偿标准。《办法》充分兼顾了公共利益与个人利益,坚持严格政策与适当提高标准相结合的原则,对补偿标准设置了上下限,下限按同区位新建普通商品房市场价格,结合被征收房屋的区位、用途、结构、成新、建筑面积等因素综合评估确定；上限是除房屋价值外,奖励最高为房屋评估价的20%。设置上下限,达到了在不过高增加征收成本的前提下,能够使被征收人居住条件有所改善的目的。

         四是约束了回迁延期行为。《办法》对回迁期限和延期回迁行为作了约束性规定,产权调换房屋为期房的,6层及以下房屋过渡期限不得超过24个月；7层及以上房屋过渡期限不得超过36个月。由于房屋征收部门的责任致使产权调换房屋不能按期交付的,对于被征收人自行解决周转用房的,从逾期之日起,6个月内交付的,临时安置费增加50%,超过6个月份仍不能交付的,临时安置费增加1倍；对房屋征收部门提供周转用房的,从逾期之日起,房屋征收部门应当付给被征收人临时安置费,从而约束了征收部门延期交房的行为,确保了被征收人能按期回迁。

        五是界定了房屋“住改非”问题。《办法》规定,未经主管部门批准,自行将住宅房屋改为经营性用房或其他非住宅用房的(“住改非”),被征收房屋所有权证、营业执照和税务登记证注明的营业地点、时间一致,并在房屋征收公告发布前连续合法经营,有正常纳税记录2年以上的,结合其经营情况、经营年限及纳税等实际情况适当提高补偿标准,但提高幅度不得超过住宅房屋评估价值的20%。

        “住改非”房屋,既有不合法的方面,又有合理的成分,这样做既尊重了历史,又体现了实事求是原则。

        六是指出了评估机构选定办法和评估异议的解决方式。被征收房屋价值评估结果是否客观、公平,直接关系被征收人的切身利益,被征收房屋价值评估活动应当独立、客观、公正,任何单位和个人不得干预评估。为此,《办法》规定,选定房地产价格评估机构的程序,首先由房屋征收部门向社会发布征收评估信息；然后,由被征收人在房屋征收决定公告发布之日起15日内协商选定房地产价格评估机构,在规定时间内协商不成的,再由房屋征收部门组织被征收人投票决定或者通过摇号、抽签等方式确定。采用投票方式时,超过50%的被征收人选择同一房地产价格评估机构的,按多数人意见决定；不足50%的,采取摇号、抽签等方式选定。

        为保证评估结果的客观、公正,《办法》规定,被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的,应当自收到评估报告之日起10日内,向房地产价格评估机构申请复核评估。房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内给予复核结果报告。对复核结果有异议的,可以自复核结果送达之日起10日内,向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。房地产价格评估专家委员会应当自收到申请之日起10日内,出具书面鉴定意见。

        被征收人自费安装的固定电话、有线电视、宽带、空调、太阳能等,按照物价部门规定的移动安装费用或者市场价格给予补偿；被征收人自费开户的管道燃气、暖气,按照物价部门规定的开户费用给予补偿。

       被征收人房屋已经装饰装修的,补偿价值由承担被征收房屋评估的房地产价格评估机构结合成新评估确定,并出具单项装饰装修评估报告。

因征收非住宅房屋造成停产停业的,房屋征收部门可根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素给予适当补偿。

       补偿标准的规范,使全市有了统一的补偿标准,避免了征收中的补偿标准不统一、被征收群众相互攀比等现象,进一步维护了被征收人的利益。

       七是明确了被征收人子女入学入托、优先住房保障、房屋灭失后剩余住宅专项维修资金等问题的解决办法。《办法》规定,征收房屋涉及到被征收人子女入学、入托的,被征收人子女可以在现居住地学校或幼儿园就读,也可以在回迁居住地学校或幼儿园就读；选择临时居住地学校或幼儿园,由教育行政主管部门就近安排。被征收人凭户口本和补偿协议到居住地教育行政主管部门办理有关手续,就读学校或幼儿园不得收取择校费或者以非本学区学生为由拒绝学生入学、入托和收取其他费用。

      被征收人只有一套住宅且房屋建筑面积低于国家强制性标准规定的住宅设计最低套型面积标准,可向房屋征收部门提出住房困难申请并出示相关证明,房屋征收部门应在新闻媒体或征收现场公示,公示时间不少于7日。公示无异议的在征收政策上给予适当照顾。

       被征收房屋拆除灭失的,按照以下规定返还住宅专项维修资金:(一)房屋分户账中结余的住宅专项维修资金返还业主；(二)售房单位交存的住宅专项维修资金账面余额返还售房单位。售房单位不存在的,按照售房单位财务隶属关系,收缴同级国库。

诸城有山有水

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