乌云密布，房地产变天了！

倒背着手

乌云密布，房地产变天了！
王老师讲企业  昨天




思量了许久，不知用一个怎样的词汇来形容当下房地产的境况。



还是窦文涛那句口头禅比较恰当——这是要变天啊！



但这个变天，并不意味着一定是狂风暴雨。



为啥这样说？往下看……



1
权重分化



730政治局会议内容想必很多人都认真研读了，尤其地产圈的朋友，辗转反侧，深夜无法入睡了，盘算着下半年职业发展去向。



或许你会问，有那么严重吗？



有。



里面这句“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，每个人解读都不一样，鸡同鸭讲，各说各话。



有人看到是“短期”，有的人看到“不将”。不论谁对谁错，咱们也不是高层领导肚里的蛔虫，也不知道这个调控的“度”有多大，是短期不让，还是长期可以。



但此次的基调确实是从严、从紧了。但话说过来，高层会议内容，到了各地政府领会以及再去实施程度是不一样的。



谁敢确定自己解读是对的吗？不会变吗？没人敢回答。



事实只有一个：一直以来，房地产行业都处于分化阶段，城市之间分化、房价分化、增速分化.……



在分化过程中，各省、各地市、甚至各区在GDP中的权重会悄悄发生变化。



去年的“因城施策”，不单单是政策层面，背后蕴含着是各地经济权重的分化与调整。



所以，中国经济在寻找新的经济增长点时，期间整体房价涨不了。但是，这并不意味所有城市都是一样的。



有的城市仍会出现上涨，但幅度有限。例如：人口流入较多的一二线城市、地方财政紧张的一些地区。



有些城市会下跌，例如三四线城市，但也不是全部，是大部分。



逻辑很简单。一旦房价再涨，首先是社会的大量资金、人力等都会扑上去，前期所做努力将功亏一篑。例如：实体企业降费减税，金融机构定向帮扶小微企业等等。



这是高层领导不愿看到的，也是在经济调结构中，需要去抑制的。



2
谁是真相



整个房地产的发展，往往离不开这几条的逻辑线。



首先，看政策线，这个很多人都懂，但是存在一定的误区。



《沉思录》有这样一句话：我们听到的一切都是一个观点，不是事实；我们看见的一切都是一个视角，不是真相。尤其，当我们心存成见或者站在利益的一方时。



举个例子，你去问一个坐拥十几套房子投资客或者大佬时，未来房价怎么样？



一般的回答有两种：



1.绝对不会回调，回调也只是暂时的，大趋势不会变。

2.房价没戏了，别买了。



哪个是真相，哪个是客观，是分不清楚的。



其实，世间有一种垄断，叫知识的垄断、信息的垄断。有时候，为了支撑某个观点时，会有意过滤掉不想让你看到的信息来说服你。



这是人性。就像朋友圈，并不是朋友越来越多，而是越来越窄一样，不喜欢、不认同的信息会被自动忽视掉。



我们只愿意相信我们相信的和我们理解范围内的。



所以，看政策时，我们是不能看到真实全貌的。



今年以来，房地产的政策，几乎没有变化过。很多人只是不愿相信，或者选择性的忽视罢了。



郭树清、易纲等各部委领导讲话和政策出台，都在传递一个信号：抑制房地产，兴实业、兴制造业。



说句题外话，7.31国常会指出，严密关注劳动密集型企业等就业情况，建立规模裁员和失业风险预警机制，引导支持产业向中西部等地区有序转移。今年就业也将是个大问题。





3
隔离机制



第二条线是：金融机构。



房地产的融资端在收紧，今年更为严峻。



7月房地产信托发行几近“腰斩”！



看一组数据：



用益信托最新数据显示，7月份以来，68家信托公司共发行323只房地产集合信托产品，规模仅达655.8亿元，较6月份的605只1084.51亿元的规模，在发行数量上“缩水”了46.6%，在发行规模上下降了40%。



数据不同政策，解读文字可以各说各话，数据即是依据。杠精说造假的，就不用看了。



而管钱的央妈这边，也开始行动了。



7月29日，央妈召开银行业座谈会，主要提到四句话：



1）各类银行转变传统信贷路径依赖，合理控制房地产贷款投放，加强对经济社会发展重点领域和薄弱环节信贷支持。



2）提高制造业中长期贷款和信用贷款占比。



3）严禁消费贷款违规用于购房，加强对银行理财、委托贷款等渠道流入房地产的资金管理。



4）加强对存在高杠杆经营的大型房企的融资行为的监管和风险提示，合理管控企业有息负债规模和资产负债率。



细读这四句话，可以简单理解为：以后银行不要老给房地产放款了、多给制造业放长款、消费贷就别瞎玩了、某些高杠杆的房企要注意了！



从6月份的郭树清主席房地产论，到现在的央行，融资端收紧程度一刻没放松过。



“房地产金融化”严重性，信贷结构的错位，都是银行需要面对的问题，而这些已经上升到政治层面。



个人更倾向于认为，房地产和金融机构之间，未来将会逐渐建立隔离机制，防止牵一发而动全身的局面出现，毕竟，金融机构是一切的枢纽。



这样带来的影响是，房地产获取资金难度将逐步增大，或者资金成本很高。



4
自顾不暇



第三条线：房企状况。



7月30日晚，中央电视台报道万科公司在佛山市销售的金域中央楼盘涉嫌“虚假宣传违规销售”问题。31日，佛山市政府约谈万科集团，要求万科集团必须尽快制订系统的解决方案。



不好过的不止万科一家，新城、泰禾、富力、融创……没有一家过得舒坦的。



麻烦缠身居多。



由于融资渠道收紧，全国范围内至少有279家房地产企业在人民法院登出公告破产文书。



去年年底到今年中旬，很多大型房企过得还好，因为可以靠发行境外债得以续命。



而这一则公告出台，对房企来说，无疑是雪上加霜。



7月12日，国家发改委发布《对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》，其中提到房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。



简直是融资通道重挫！



前一段，郑州融创大河宸院挥泪大甩卖，暴降近三成，已经是最明确的信号。



可以看出，房企回笼资金的急切度逐渐升高。



虽然遭受哄抢，但对周边楼盘以及相同地段的地产商无疑是重创。购房者心理建设不是一时半会儿能修复的。



再看看上市房企的股价，更是一场惨绿。断崖似暴跌已达数日。



股市代表着预期，股价是预期的最好呈现。



以前说“活下去”是说笑，而这次是真需要看谁能活下去了。



5
刚需也难



第四条线：购房者。



购房者除了关心房价高低，更关心的利率高低，好不好批贷。



对纯刚需来说，这次遭受的打击并不小。



以中部某省会二手房为例，房价有回落之势，刚刚下滑的利率又开始反弹了。



给人的带来心理是：现在买吧，房价想落了，怕亏；等等吧，利率又要上浮了，也怕亏。



虽说，刚需什么时候上车都没错。但应该有人已经听说了，最近查的比较紧了，暗访增多了，假流水、高评高贷等开始往后推，批贷、放贷也都延迟了。



想一想，刚需都那么难，炒房客怎么会铤而走险，来吃这块不确定的肉。



打来打去，还是伤刚需。



6
结语



以上。



房地产的上空早已乌云密布，确实要变了，还是那句，并不是狂风暴雨。再说了，这天是不是为你变的，还很难说。



如果是，该收衣服就收衣服，尤其是晾错地方的衣服；如果还没衣服或者换衣服的，未来两年抓住时机吧，淋小雨总比光着强！

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