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房价笑谈
近年来，房价在上涨趋势中不断跃上新台阶，成了当前最大的社会民生焦点，有房、无房，百姓喜忧两茫茫！多年来，笔者对房价及其衍生现象，一直在不断关注。它从何处来，又将到何处去？按理应是高居庙堂之上的经济专家之事，各位且容老吏在此闲情弄弦，斗胆分析，权作茶余饭后之资，怡笔辱墨，徒增笑料耳！
改革开放，从经济方面来说，是我国几千年以来最伟大的变革，它极大释放了民众的能动性、创造性，契合了工业化、经济全球化这个推进人类文明新高度的步伐，抓住了宝贵的历史机遇，带来了国家的大进步、大发展！虽然存在着这样那样的不足，人们或许也有不同的看法和观点，但社会整体生活水平得到了极大提高，这是确切的历史事实！所以，经济大发展带来了人们衣食住行的巨大变化，是房地产迅猛发展的源泉，是房价演变的主要因素，其它因素是派生因素。
经济的发展，推动了我国从农业化向工业化加速转化的进程，各产业链分工与协作，逐渐形成了经济中心和产业中心，自然的形成和扩大了城市化、城镇化，不断吸收农民转化为产业工人。人口向区域性的经济中心和产业中心转移，符合人类迁徙的历史规律和发达工业化国家人口分布的特点。所以，城镇化是我国经济社会发展的外在表现和必经阶段，随着经济的不断发展，人口聚集区的膨胀会更加快速化。
改革开放以来，我国货币一直是持续扩张态势，从公开的M2数据（本币，年末）可侧面得出结论：1980年0.16万亿，1990年是1.53万亿，2000年13.46万亿，2010年72.59万亿，2016年155.01万亿。货币的扩张，我看主要有两方面的原因：
一是中央政府的隐性税收。如果把经济看做一台运转的机器，那货币就是重要的润滑剂，众多个体在追逐金钱的同时，相互提供了产品或服务，就构成了人类的经济。货币随着经济而流动，如同流水中的沙尘，会在河床中形成不同的沉淀，表现为货币占有的多寡，也就是穷富。从宏观角度讲，在特殊的经济飞跃发展阶段，国家正常支出和经济各部门的资金需求造成的货币缺口是巨大的，在税收、举债之外，发行货币也是一大来源，这种货币放水的方式阻力最小，与我国这些年的GDP基本保持一种对应关系，实际上是掌握货币发行权的中央政府的一种隐性税收，在特殊的历史机遇期，总体上看，对促进经济发展发挥了重要和积极的作用。
二是外汇占款。国家外汇储备历史数据（美元，年末）：1981年27亿，1990年110亿，2000年1655亿，2010年28473亿，2014年达到高峰38430亿，以后逐渐下降，2016年为30105亿。从外汇储备的变化，可以看出我国经济总量的迅猛膨胀，对国家而言，既是家底，也是对外政治经济博弈的重要工具。当然，国家储集巨额外汇过程中，就要不断对内释放同期相当汇率的人民币。
以上两方面是国家大量释放基础货币的主要原因。诚然，纸币只是个价值符号，一定时期内，与商品内在价值也是对应的，货币多了，购买力就相对下降。作为商品，住房价格能例外吗？
国有土地出让金收益，是地方政府重要的财政来源。不当家不知柴米贵，各项社会事业发展都需要钱，地方财政或许也是压力山大。在地方债务累积居高的情形下，国有土地出让收入实质上是地方政府的隐性税收，是住房成本的一部分，在替代性收入出现前，短时期内不会有很大的改观，在此不过多赘述。
任何商品的价格都是由供需双方交易产生的，住房作为特殊商品也不例外。从住房需求看，一是居住需求，经济发展增加了群众收入，人们有了更高的生活追求，为了便于生产（主要是农业向工业转移人口）、改善居住条件、成家立业（或为后代）而购买住房，这部分刚性需求的规模庞大；二是投资需求，部分高收入人群运用不动产保值增值、抵消货币贬值而购房，随着财富效应的显现，近年有逐渐扩大的趋势；三是投机性需求，个别交易性牟利者投机性买卖住房。这些购房需求汇合成为强劲动力，推动供需关系不断变化。
各位朋友，看完以上这些，想必对房价上涨的部分内因有了大致的了解。
未来，房价趋向会如何演变？这可能是百姓更为关心的问题。但一些重大经济现象，与政治经济交融互渗，既有其复杂性，又有其自身发展的内在规律性，不会因你我的主观臆想而发生改变，无论咱如何穷尽心力，也不可能准确无误的完全把握。
所以，只有分析制约房价的主要客观因素，才有可能得出相对客观的答案：
一、经济诸因素分析
（一）经济现状及趋势如何？改革开放近四十年，我国GDP年均10%以上高速增长，经济总量从较小到位列世界第二，创造了了不起的经济奇迹。随着经济体量的不断膨胀、基数的提高，已不可能继续保持高速发展，中速和中低速应是未来的常态。经济发展有其内在规律和周期性，这是不以人的意志为转移的，目前经济已处在哪个阶段，难以妄自猜测，只有历史才会给出答案。当前，我国经济面临长期以来累积的经济和产业结构不协调、不合理的矛盾，预计需较长时间才能转型和消化，难以在短时间内彻底扭转。在这种新的经济常态下，作为购房资金的主要来源，人均收入的增速也会减缓甚至下降。
（二）城镇化会如何演变？当前及未来，我国农业人口向工业化转移，是实现“两个一百年”目标、民富国强的必由之路。以世界工业化强国为参照，从我国城市、农村人口结构看，我们的城市化进程目前尚属进行时，远未到达完成时。作为经济中心、产业中心的大城市，它的吸附效应会愈加明显，人口会向产业链分布地域迁徙和流动，因此形成大的城市集群带，这是大工业生产所决定的。而住房市场会发生分化，人口持续的流入的城市住房交易会持续活跃，相反的城市会逐渐萎缩。
（三）货币扩张还会持续吗？从几十年M2历史增速看，基本都高于GDP增速，基于惯性和经济发展需要，M2还会继续保持一定速度增长，增速可能会减缓，但也难以排除特殊或极端情况。故，货币的贬值还将一定程度延续下去。
（四）土地财政依赖能很快解决吗？地方财政支出的缺口因素，在房产保有环节征收所谓房产税，在法律层面、国家出台时机有很大制约，短时间难以作为替代性收入，土地财政依赖在一段时期内还会存在，但也不可能永远持续下去。
（五）购房需求还会那么大吗？在工业化、城市化化完成前，在人口增长逆转前，刚性需求在以后很长时期内将继续保持强劲；在保有环节征税、住房长效机制形成前，投资性需求在一段时间仍将存在。当然，购房总需求在不同地区、不同阶段会有所分化。
二、宏观方面分析
（一）房地产的地位。一是拉动了经济增长，房地产制度市场化改革二十年来，它切实担当了经济支柱的重任，既满足了民众实实在在的需求，又拉动了经济，在目前增长放缓期，它应该贡献了了GDP增速的大部分。二是充当了蓄水池作用，将前述的巨额货币资金，归入了适当去处，发挥了一定作用。因此，房地产的地位短期内难以动摇。
（二）房地产面临的矛盾和风险。一是在国民经济中占比过高的风险，据称新增贷款近六成流入房地产行业，这是房产过热的信号，这些年已经挤压了其它经济部门的空间，导致经济部门失衡、不协调，对经济可持续发展伤害巨大。二是高杠杆购房的金融风险，很多人将主要家庭财富配置在房产，囤房、炒房成风，房产有逐渐脱离了居住属性、演变为金融工具的苗头，我国虽还未发生过大的金融危机，但决不敢掉以轻心，美国、日本危机殷鉴不远，大批中产随势湮灭。美国退出QE已成定局，最近又出台减税政策，是否会是引发国际金融流向变动大周期的拐点？会否祸及房产市场？从2016年我国外汇储备急剧减少，可以看出我们面临的巨大压力，国际金融流动逆转导致的系统性金融风险，需要保持警惕。
（三）长效机制的建立。房价在历次调控中展现了桀骜不驯的脾性，既反映了社会财富占有和分配，也反映了经济发展的不平衡，既是经济问题，又是重大社会问题，这些都源于我们市场经济尚还年轻，一切尽有苦衷，虽不尽人意，但尚属成长中的烦恼；一个大国、一个人口大国、一个市场经济尚不充分的大国，宏观政策的也要结合国际国内政治经济环境，目前国内经济发展后续动能不足、国际政治经济环境制约、尚未跨越中等收入社会矛盾凸显期，诸多因素都需要国家通盘考虑。从习总坚强有力、沉着冷静的执政风格看，住房长效机制应在抓紧制定中，推出会选在合适的时机，保护合理需求、限制投资需求、打击投机需求的应是主基调，市场化方向不会改变，这些是影响以后房价的政策性变数。
看到这里，您可能会问，到底应如何决策？其实从区位看，青岛作为历史名城、国内少数计划单列市之一，山东的经济贸易龙头地位不可替代，诸城受其辐射，切不可身临宝山不识山，本地房地产长远看应有很好的前景。不过，为应对潜在的内生性风险，还是建议高杠杆、住房资产高配置者应择机适度降下来；为把握可能的阶段性机遇，建议无房者在自身经济条件允许时择机购买。各花入各眼，这个“机”在哪里？其实在各位自己的心里。
将所思所想，短时间拿出草稿，又逐字打印出来，拙笔匆忙定有误，谬误之处恭请指正。
生性愚钝，学识有限，一家之言有失偏颇，各位不必采信，一切全作笑谈而已！
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狗仔卡
发表于 2017-12-8 00:08:52
提升卡
变色卡
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显身卡
楼主
发表于 2017-12-13 09:13:13
，欢迎各位朋友各抒己见！
