2015年房地产将步入白银时代：难实现V形反转

福缘谱庆

2015年房地产将步入白银时代：难实现V形反转

　　2014年是房地产行业的变革之年，在整体经济增速放缓的情况下，房地产业的景气程度也在下降，房企纷纷选择转型。

　　2015年房地产业面对的政策环境将有哪些变化？在经历了2010年开始的信贷紧缩和政策调控的频繁扰动后，受此影响的房企在2015年的日子会更好过一些吗？

　　宽松的政策环境将延续

　　宏观经济下行压力增大，宽松政策出台，房地产步入上行通道，政策环境再次收紧，房地产业的起伏始终逃脱不出这一逻辑。在政策的一张一弛之间，政府一直在寻找一个平衡点，一方面希望释放出房地产行业的能量，一方面又要防控风险的发生。

　　从2014年下半年开始，此前针对房地产的紧缩政策开始松绑，房地产政策又一次来到了一个拐点。与此类似的是2008年的情况，自当年9月开启的宽松政策环境一直持续到2010年。

　　外界普遍预测，2015年宽松的房地产政策环境将得到延续。由中国社科院财经院、城市与竞争力研究中心及社会科学文献出版社共同发布的《住房绿皮书：中国住房发展报告(2014—2015)》预测，2015年，中央和地方政府将密集推出救市政策，楼市有望实现软着陆。

　　报告预测，中央和地方政府可能的救市政策包括：仍在坚守限购的五个城市(北京、上海、广州、深圳、三亚)有望在2015年内全面放开；进一步放宽二套及以上住房的按揭贷款条件；进一步降低包括营业税、契税、个人所得税等在内的住房交易税费等。

　　平安证券[微博]表示，降息周期开启后房贷利率下行将是2015年政策的最大看点。其测算降息40个基点将使购房者月供下降4.1%，房贷利息总额下降7.3%。

　　高盛表示，自2015年1月1日起，所有现有的按揭利率都会根据央行[微博]2014年11月21日的降息进行下调，而在其他条件不变的情况下，高盛预期按揭利率每向下浮动10%，对于购房者的支付能力而言就相当于房价下降1%。

　　房地产业难以实现V形反转

　　平安证券表示，虽然此次政策调整的力度和方向与2008年有一定的相似之处，但与2008年截然不同的是，当前行业的整体供需已经发生根本变化，整个行业难以实现V形反转。

　　在接受《中国经济周刊》记者采访时，同策咨询研究部总监张宏伟也认为，2015年及今后较长一段时间，住宅市场价格走势会相对平稳，房企很难像“黄金十年”那样在土地升值或者房价过快上涨过程中获得比较大的利润空间，房地产行业利润率将逐渐下滑。

　　在市场供求已基本平衡的情况下，未来楼市增量房增速将递减，房地产市场将逐步进入存量房时代。张宏伟认为，供求关系的平衡使得购房者成为市场真正的核心，市场进入“白银时代”。开发商很难再制造买涨不买跌的市场氛围，此时，购房者的需求决定着房企的布局及产品策略，

　　而这意味着依靠高周转继续实现快速增长的策略将难以为继，开发商必须认真研究购房者的需求，否则将很难在“白银时代”做精准营销。

　　《住房绿皮书：中国住房发展报告(2014—2015)》也指出，2013年至2014年度，我国住房投资投机全面退潮，商品住宅首现过剩。

　　报告判断，2015年房价将软着陆，其中一二线城市房价将继续下滑，三四线城市房价将稳中有降。而随着商品房库存积压销售困难，未来一半以上的开发商将转行或在市场中消失。