房地产受益降准最大 一二线楼市下半年供需反转？

福缘谱庆

房地产受益降准最大 一二线楼市下半年供需反转？

　　流动性充裕之下，房地产市场首先迎来成交回暖。而根据历史数据，成交连续上升约6个月之后，价格将会上升。这一演进的趋势，将率先在一二线城市实现。

　　据民生宏观研究院测算，4月20日起的降准，“最大受益行业是房地产。”某中国联席总裁丁祖昱说，开发贷、按揭贷款都将获得更多的额度。

　　流动性充裕之下，房地产市场首先迎来成交回暖。而根据历史数据，成交连续上升约6个月之后，价格将会上升。这一演进的趋势，将率先在一二线城市实现，部分业内人士预计，一二线城市在今年下半年将出现供需的逆转，房价重新上涨。其中深圳已经开始了。

　　信贷价格下调

　　丁祖昱认为，降准后，和投资相关、需要大资金量投入的行业受影响更大，固定资产投资首当其冲，其中房地产应该是受益最大的行业。从资金分配角度讲，银行不管是开发贷，还是按揭贷，每年的额度总是用得最快的，但降准之后，贷款就会随之增加更多了。

　　更为关键的是，“3·30”新政出台了关于二套房的相关利好政策，但如果按揭上限额度不打开，那也是一纸空文，不可能落实到位。从目前各个城市的执行来看是有问题的，特别是在京沪深穗这类城市。降准后释放的流动性超过1万亿，将有助于解决这个问题。因此，降准对房地产是及时雨。他预计，后续还会继续降准降息，降准的概率更高。

　　合富辉煌首席市场分析师黎文江也指出，二套首付降至4成房贷新政落地，但是银行贷款额度却是比较紧张的，因此需求难以扩大，楼市成交也不明显。在目前通缩态势下，降准是及时的调控措施。

　　降准还有利于降低房贷利率。中原地产首席分析师张大伟说，北京地区各大银行并未完全执行3·30新政，对二套房贷首付比例统一执行5成，利率仍保持上浮10%。而在3·30政策中，明确提及：“具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。”在降准后，央行的可贷款额度明显增加，这种情况下，信贷的价格将持续下调。

　　专家预期楼市成交将继续好转。黎文江说，以广州为例，目前全市库存量压力大，且大多为130平方米大户型。本次降准既对消化库存有推动作用，同时也满足更多改善型需求;楼市成交量预期上升，库存逐步被消化，开发商资金回笼，政府的土地也好卖了，供应量也会增加，楼市将慢慢复苏。

　　中原地产数据显示，4月现有情况看，整体市场表现好于3月，但较1月仍有一定差距。从“3·30新政”之后的成交数据来看，三四线城市表现较弱，而一二线城市相对较好。

　　张大伟认为，政策刺激对基本面较好的城市有积极作用，而对供过于求的城市提振效应有限。

　　世联行的成交数据显示，3.30新政以来，4月份前3周的成交金额环比3月份前3周涨幅为27.5%，最新的周成交金额已接近去年12月份水平。但城市间的行情分化非常明显，一线城市领涨，涨幅远高于平均水平;二线城市中的佛山、东莞、惠州、合肥涨幅接近30%;天津、南昌、厦门、济南涨幅约为15%;同时，成都、长沙、中山等城市呈现负增长。

　　一二线房价将上涨?

　　历史数据显示，降准之后的6个月左右，房价将止跌回升、开始上行。

　　回顾2008年底的楼市，需求低迷，房价同比出现负增长，很多城市也迎来了库存的最高峰。2008年10月、11月和12月三次连续降准之后(降至15.5%)，2009年7月，70个大中城市新建住宅价格同比涨幅为0.3%，结束下行。与此同时，全国主要一二线城市经历持续去库存，去化周期恢复至合理水平。再回顾2011年，经历当年11月底至2012年5月的3次连续降准之后(降至20%)，房价于2013年1月同比转为正增长。

　　世联行有关分析人士指出，本轮调整从2014年初开始，9月份大部分城市的库存攀升至2011年以来的最高点，目前除主要的一二线城市以外，大部分三四线城市库存去化周期仍在高位;70个大中城市的新建住宅房价同比涨幅也从去年9月以来持续7个月呈现负增长。本次降准，叠加信贷、税费、利率等的宽松政策，核心是去库存，以实现稳房价。

　　上述分析人士预计，降准之后，分化的行情仍会延续。按照2008、2011年的走势推算，今年3季度主要一二线城市的库存去化周期将恢复至合理水平，供求逆转后、房价将进入上行通道。

　　某研究院分析认为，具体来看，不同城市房价走势将持续分化。一线城市库存量相对合理，目前出清周期普遍在12-14个月，未来随着利好政策逐步落地实施，需求将进一步释放，房价将继续稳中看涨;南京、郑州等需求旺盛、政策利好的热点二线城市房价也将呈现上涨趋势。

　　但三亚、天津、桂林等库存压力仍较大的二三线城市，未来仍将以去化库存为主，虽然在利好政策推动下，需求将有所释放，但住宅价格将趋于平稳或跌幅收窄;三线城市如徐州等库存持续走高，徐州3月末出清周期高达近20个月，未来价格或将延续下行。

　　值得关注的是，由于城市间中长期库存、短期供求及地理位置的差异，一二线同级别城市间住宅价格也表现分化。一线城市中，深圳房价已进入上行通道，未来随着需求进一步释放，房价或将继续保持稳中有涨甚至加速上涨;广州短期库存压力增大，宅地供应收紧，广佛同城长期利好穗城，未来价格将稳中有升;二线城市中，武汉潜在需求旺盛，对政策反应敏感，在利好政策推动下量升价稳。杭州库存仍处高位，出清周期回落至13个月以内，未来房价或将止跌企稳。