楼房公摊面积咋“摊”才明白

房产楼事

   

    楼房的设计使用功能不同，共有建筑面积也不相同，因而出现了“公摊”的概念，一般说来，楼层越高，公摊越大。

我国相关法规中规定的主要共有建筑面积包括：楼房内共有的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。

    在楼房购买和使用时，独立使用的地下室、车棚、车库，为多幢楼服务的警卫室、管理用房和作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。在房屋出售前，相关单位需根据图纸对预售房产进行“预测绘”，待房屋竣工后，根据现状，对房屋进行“实测绘”。

    比如，纯住宅楼公摊的共有面积实行一级分摊，共有面积是楼梯和半外墙的水平投影面积。而商住楼公摊的共有面积实行二级分摊。例如：一幢6层高的商住楼，其中1层为商业，2至6层为住宅，商业和住宅首先分摊的共有面积为1层的楼梯面积和1至6层半外墙面积，其次住宅分摊2至6层楼梯的面积。多功能综合楼实行多级分摊，一般情况下，垂直的楼梯、电梯为整幢分摊，水平过道每层分摊。

    不管是住宅楼、商住楼，还是多功能综合楼都遵守的分摊方法是：共有共用面积/套内面积＝分摊系数；套内面积×分摊系数＝公摊面积；公摊面积＋套内面积＝产权面积。一般情况下，每套房屋的套内面积越大，按比例分摊的公摊面积也越多。

    通常高层楼房的公摊面积要大于多层的公摊面积。原因是高层楼房比多层楼房多电梯间及管道间面积。

外观

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