咳咳...咳咳...买过房子的各位记忆最深刻的是不是各种签字？光购房合同就要签好多份，这边还糊里糊涂那么多条约没看明白呢?那边在置业顾问的温声劝说中名字一签，就把自己卖了.嘿嘿，现在小编来了，还没有买房和已经买房的筒子们
一定要睁大眼睛仔细看，小小罗带你去看看购房合同中的一些猫腻
举例为证，大家千万不要眨眼，错过一点可能会后悔一辈子的！！
 一、延迟交房！ 
交房延迟在合同中有两种猫腻，一种是“巧设合同减免责任”，另一种是“KFS交房延迟永不违约”
①巧设合同减免责任  | 案例：
一位女士买的是XX小区的期房，按合同规定应于2013年1月份交房，可直到2013年6月份工程才竣工，张女士认为KFS应该按照合同上约定的违约责任赔付延期交房违约金。但是当张女士仔细翻看合同时，却发现合同上规定：“如果开发商延期交房，所延时间在90天内，每天按已付房款的万分之一赔付。如果所延时间超过90天，开发商却只需按已付房款的万分之一赔付，不再按日累计。
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专家解释：
在关于违约金如何赔付的问题上，开发商巧妙的利用了人们的惯性思维，如果赔付的数额小，就按日累计；如果赔付的数额大，开发商就悄悄的改成了按总额计算的方式。消费者看到前面的条款后，由于思维定势，以为后面也同样是按日计算，这样就中了圈套！ |
②KFS交房延迟永不违约
 | 案例：
日前在某楼盘购买了一套商品房的朱小姐向记者投诉，她买的房子原本约定今年3月底就要交房的，但是拖到10月份仍没有交付使用。业主们认为开发商已构成违约，并与对方进行了交涉。但开发商表示，之前签订的合同中有“因设计调整，气候变化等原因，导致未按合同规定期限将该商品房交付买受人使用的，出卖人不承担违约责任”的条款。造成交房延期就是由于建筑设计更改，因此不构成违约。 |
专家解释：
任何房地产开发项目在开工之前，均已经规划部门审批，具体到楼高、户型、每个房屋朝向等，如果变更设计，需要再次经过规划审批。开发商给的这个说法显然是不合理的，除非开发商能够提供规划部门重新审批的文件。只有由于政府行为（包括政府强制性文件、行政禁令及片区大面积停水、停电等）导致工程施工期延长的，出卖人才可以免予承担逾期交房的责任。 |
 二、赠送面积去哪儿了？ 
 | 案例：
李先生准备买的房子建筑面积是112平米，套内面积是94平米，开发商可以赠送20平米的面积，但是只有一点，开发商说赠送面积不能写入合同，李先生觉得开发商的口头承诺可变性太大了！担心以后物业收费因为合同里没有写20平米是赠送的，又没什么可以证明会按132平米收费，那么他就得不偿失了，所以在犹豫，到底要不要签购房合同。。。 |
专家解释：
在购房合同中关于面积的描述是“建筑面积共_____，其中套内面积_____，公共部位与公用房屋分摊建筑面积_____”根本没有提到赠送面积怎么处理，因为有些赠送面积是开发商偷来的面积，不是合法面积，或者本来就是不算面积的，如果购买人想切实保证自己利益的话，一定要在合同的补充协议中写明赠送面积的大小，以及在合同附图中标明尺寸和标注“赠送面积”的字样，这样如果出现问题可以依据购房合同找开发商索要赔偿，这样才能切实的保护购房者的利益。 |
PS:所谓的赠送面积其实有的根本就不算面积，比如：入户花园以及没有封闭的阳台算一半面积；露台是完全赠送的；地下室净高满2.1米算面积，低于2.1米不算面积；飘窗分为凸窗和落地飘窗两种，凸窗是不落地的，不算面积，落地飘窗净高高于2.1米要算面积，低于2.1米不算面积；同样，阁楼净高满2.1米部分算面积，不满不算面积！
 三、多退少补 
 | 案例：
陈女士买的期房最近交房了，但是当陈女士去拿钥匙的时候开发商通知他要补9万元的面积补差款，因为房子的真实面积大于合同上的面积，开发商告知陈女士等补齐差价才能拿到钥匙，陈女士非常气愤，这差价一补就是将近10万元，用来装修的钱就都进去了！陈女士一气之下就把该开发商告上了法庭，但结果显而易见，陈女士败诉不得不补齐差款，因为合同上写的明明白白，上边写着“差异部分按本预定书约定之价款多退少补”。 |
专家解释：
这种情况很常见，购房者也觉得多退少补是天经地义的，但是真实情况却是这个条款对买房者是不公平的，这样会让购房者承担较大的风险，就像陈女士，如果一早知道总房款会多9万元，她一开始要不要买房还得考虑考虑！如果买房人想切实保障自己的利益要在签订购房合同时与开发商明确约定能够承受的面积误差，对不能承受的面积误差，要约定一个公平、合理的解决办法。 |
PS：《关于审理商品房买卖合同纠纷的案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比超过３％部分的房价款，由出卖人双倍返还买受人。” 
小编举得这些案例可能大家也遇到或听说过 因为KFS什么时候给我们挖了个陷阱实在不是我们能预料到的 不过今天看了小编的帖子以后 应该就再也不怕了 因为这些弯弯绕绕你心里跟明镜似的
下面小编再来给大家支几招，教大家怎样避免被KFS的霸王条款套牢 
 其一，成立业主委员会。业主委员会是业主自己管理自己，维护自己利益的有力工具，所以必须充分发挥它的作用。当购房者的权益受到侵犯时，可以通过业主委员会出面和开发商、物业公司交涉，争取自己的合法权益。
 其二，找人大代表反映情况。当购房者与开发商发生纠纷时，找的往往是政府部门。实际上，找人大代表反映情况也是很有效的途径。人大代表的重要职责就是代表人民行使当家作主的权力，维护人民的合法利益。他们有权监督政府部门、企事业机关的工作。
 其三，走集体诉讼之路。由于购房者对房子的不满往往具有一定的共性，所以众多购房者最好采取集体诉讼的形式为自己讨公道。因为单个诉讼很不经济，集体诉讼的方式可以把诉讼成本降到最低，而且成功率也更大。
小编对还没有买房的人说：
 第一：合同双方要遵循合同法的基本原则，这些原则是购房者和开发商在商品房买卖合同时应当遵循的基本准则，是 避免“霸王”合同发生的第一步；
 第二：购房者一定要学会理性购房；
 第三：购房者一定要有强烈的合同意识，在签订合同前要了解一些购房法律知识，一定要先看合同条款，仔细审阅合同中的每个条款，要据理力争；
 第四：如果购房者对购房知识欠缺，可以参考相关的购房指南，或请专业人士、房地产律师陪同选房购房。
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狗仔卡
发表于 2014-9-11 09:27:38
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