为何美国盖一座新楼如此困难？

房产楼事

    在与纽约市一桥之隔的新泽西州利堡镇(Fort Lee)，一座四十七层高的玻璃外墙公寓即将封顶，通体蓝色的镜面玻璃在阳光照射下闪闪发亮。这座历时五年建成的庞然大物对当地人而言既熟悉又陌生，长方柱状外形属于时下常见的极简设计风格，七百九十八英尺的楼高也是典型的现代建筑高度，然而出现在这里却成了新鲜事物，因为人们上一次目睹新楼落成，还是在三十多年以前。
　　安土重迁的美国小镇居民通常在老房子一住就是一、二十年，周围小区也相对固定，很少经历大兴土木。然而在摩天大楼林立的纽约，新建筑也并不多见。上世纪七十年代以前(一九三八至一九六八年)建造的带有外部防火梯的公寓楼，现在仍是纽约住宅的一大标志。有人说在纽约盖楼房像是打补丁，新楼只能在夹缝中生存，挤在几座古老建筑的中间，或是隐藏在一片旧楼群的边缘地带。
　　为什么在这个发明了电梯从而造就了高楼大厦的国家，一座新楼的破土却如此困难？
　　民意是其中一个因素，在美国，任何营造计划都必须首先获得所在小区居民的认可，确保因新建筑而增加的人流和交通压力在其可承受范围内。得到民意的一致绿灯绝非易事，开发商与民众的谈判动辄数月，有时甚至拖上好几年。利堡镇的那座公寓楼（TheModern），当年正是因为遭到当地南欧移民小区的强烈反对，迟迟无法动工。
　　不过更重要的原因是，美国的许多城市都拥有历史保留区(Historic Preservation)，身处这些区域的建筑，无论高矮新旧，都必须维持原貌，既不能被拆除也不能被人为改变外部形态，只能进行内部改造翻新。于是，翻新(renovation)便成为人们改变生活空间的方式，而不是推倒重建。因此房地产市场上充斥着“战前楼”(Pre-warBuilding，建于第二次世界大战以前)并不算稀奇，房产中介向客户推介一百多年前建造的公寓，也与介绍新楼盘一样津津乐道。
　　历史保留区又分为联邦、州以及市等不同级别，因此在较为大型的城市，保留区域可能遍布市内各个角落，建新楼着实需要见缝插针。比如，仅纽约市一地就有一百一十个历史保留区域外加二十个延伸区，涉及三万一千余栋建筑，其中包含一千三百三十二座独立地标建筑，一百一十五处室内地标以及十处景观地标。联邦一级的保留区一般包括国家级公园、国家级地标建筑以及历史遗迹名录建筑，州和市一级的则包括政府兴建的博物馆以及历史街区等。如今，致力于历史建筑保护的政府和民间组织越来越多，在纽约就有数十个，他们正试图将更多的历史街区凝固在当下，留住人们的共同回忆。
　　即使在非历史保留区，建大楼也不能完全随心所欲。城市区划法(Zoning Law)对每一片土地的使用方法进行了规定，不同区域对于楼高、房屋结构和用途的限制不尽相同。纽约曼哈顿、芝加哥、旧金山等地得以拥有现在这般起伏曼妙的天际线，各色建筑错落有致，区划法所起的作用不容小觑。在城市规划之初就计算好了历史建筑与新大楼之间的高低比例，市内各区域间的“制空权”分配也已经板上钉钉，没有商榷余地。
　　在寸土寸金的大都市盖房子，拼的就是高度，“限高”对于注重经济利益的开发商来说无疑是致命的。当然，城市规划者也想到了这一点，于是在限高的同时提出了“上空所有权”(Air Rights)概念，也就是在限高范围内对尚未使用空间的开发权。美国法律允许“上空所有权转让”：那些未在保留区却被定为地标而不能再改建加高的建筑，如果未达到所在区域的限高，可以将自身闲置的上空所有权转卖给相邻的大楼，使后者获得额外层数。
　　纽约市在争取建筑空间上向来不遗余力。前市长布隆伯格曾推动“中城东区再规划计划”( Midtown East Rezoning Plan)，首先利用中城区的三座宗教建筑─圣帕特里克大教堂(St。Patrick's Cathedral)、圣公会圣巴多罗买堂(St。 Bartholomew's Church) 以及中央会堂 (Central Synagogue)，将其全部二百万平方英尺的上空所有权卖给周围商用楼，让普遍建造于上世纪四十年代的办公楼得以重建加高、提升整体形象。该区域的另一块“肥肉”—中央车站(Grand Central) ，拥有约一百万平方英尺的“领空”，也是开发商们等待“瓜分”的对象。新上任市长白思豪即将提出其对房屋土地问题的施政蓝图，此前新政府成员已提议放宽上空所有权转让范围，使距离较远的街区也能接受转让，以此增加约二十万户经济型住房。
　　除了买进闲置，增加建筑空间还可以通过“让位”来实现。开发商拟建楼盘如遇到地铁站口、消防队或警察局，可以选择隔一段距离绕开而建，也可以选择将这些市政设施并入自身楼体的首层，并承担其运转费用，以此获得其上方的建筑空间。
　　一边是寸土必争的开发商，绞尽脑汁发掘新的可利用空间；一边是坚守信念的建筑保护人士，想方设法留住更多凝聚历史记忆的建筑，美国城镇就在双方这种较量中发展着，有一种独特的节奏。
　　当入夜的灯光亮起，哈德逊河畔的利堡镇将拥有一条新的天际线，超高层公寓成为新的制高点，比此前最高的乔治·华盛顿大桥高出三成。这里的小区将新增四百五十个住户、餐馆、剧院以及公园等配套设施随后将陆续建成，二期工程的动工指日可待……久未迎来变化的居民，这次要真正体验现代化生活方式的冲击，不知道他们准备好了没有？