收房本是件开心的事，可是，对于进入自住时代的寿光楼市来说，今年的交房潮却掺杂了不少不合谐音符。
现今的一批购房者维权给人的总体感觉是，谈起收房问题时可谓义愤填膺。但真要让他谈出开发商违约的细节，他们却一筹莫展。
略懂一些法律常识的人都知道，收房获取赔偿或退房，前提是开发商违约或房屋主体结构有问题。相比投资时代的购房者，这批购房者显然都是维权的新手，在这方面缺乏法律常识。就拿那个星级酒店大堂不翼而飞的案例来说，购房者只记得销售时楼盘对外如此宣传，但在相关楼书及合同上，却没有星级酒店大堂硬件的具体约定。
随着购房自住时代的到来，买房也许就像买家电一样，维权将成为家常便饭。每个购房者都应该像熟知家电三包规定一样了解收房时赔偿或退房的规定。
收房时，只要“全副武装”，就不会吃哑巴亏了！！！
验房宝典：一步一步教你验收新房
1.楼地面是否平整
想查看楼地面是否平整，只需要要用长尺(或者带有水平的专用直尺)，靠墙壁地面，检查是否平整，同时观察是否有划痕裂纹，墙面是否有爆点(爆点：生石灰在发成熟石灰时因搅拌不匀未发好，抹在墙上就会形成爆点，用铁器敲打“爆点”时，就会发现大面积的疏松、脱落等质量问题。)
2.墙面是否有裂痕
检查墙面是否平整的同时，还需要看墙面是否有裂痕(常见的四大裂痕：强度裂缝、沉降裂缝、温度裂缝、变形裂缝)、是否有外漏的铁丝网、钢筋。如果在验房时发现以上的墙面问题，可以终究开发商帮忙修补后在签字。
3.室内楼梯是否有缺损
主要看楼梯的平整性，是否有缺损。
4.门窗安装轨道是否顺畅
在门窗检查方面，最主要的就是检查门窗的轨道是否顺畅。特别是平开窗的亲们，一定要注意能否关严实。否则会有风进入房内，特别是在寒冷的北方，那么在冬天你们就惨了。如果再验房时发现的这些问题，直接通知开发商，他们会很快就修理好了，如果你已经签字后，再找开发商处理这些问题。那么他们的办事效率就是龟速了。
第二个方面，就是在检查新房的门窗玻璃是否有破损。窗框是否有变形。如有发现异常，抓紧找开发商解决，这个是非常需要你们注意的事项，特别是各个房间的门窗都要仔细检查好，避免不必要的破财。
5.进户门是否有磕碰和刷漆
需要仔细检查进户门是否有磕碰和刷漆，从严格意义上讲，门身内、外、顶面是必须要刷油漆。门的间隙不要太大，门的开合无特别的声音，门的四边要紧贴门框，门锁的一边间隙不能太大，同时也不要忘记了试锁，主要是看钥匙是否好用，以及门锁是否安装的坚固。其他很重要的一点是，门的隔音效果要好，以及密封程度。
6.阳台设备无破损
验收阳台的时候，主要是看阳台的地面是否平整有无破损，其次就是阳台的窗户设备是否完好。
7.层高不能低于2.8米
作为楼房的建筑高度规定一般在2.8米，实际高度不能低于2.6米，层高3米的实际高度不能低于2.75米，但是住宅层高不能低于2.8米。
8.给水是否配套齐全
在检查给谁方面的注意事项，主要是看房间的各个水管的龙头是否有水的供给，是否配套齐全，(包括楼道里的管道井中的水龙头)。
9.排水是否正常
有了积水后，剩下的一大问题就是排水问题的解决。验收排水的位置主要是在台盆、马桶、浴缸，和卫生间、厨房、阳台地漏等(应听到咕噜噜的声音和表面无积水)。合格的地面不应有积水存在，因地漏是最低处,但毛坯房地漏周围留出了一定的后期铺装地面的高度。尽可能让水流大、急，看水压大小，试排水速度。
10.电气是否与买的数量一致
电气方面的检查首先是要检查电卡、水卡中的水量、电量是否与买的数量一致。
11.预留洞是否合理
首先要查问客厅、南、北卧室的空调机位和孔洞。特别是在检查空调孔时，一定要看是否里高外低。如果是外面高里面低，下雨的时候雨水就会灌进来，这可是比较麻烦的事，尤其是空调孔开在北面的，灌水非常严重。如果发现这个问题，坚决要求kfs把原来的口子堵上，并重新打孔。
12.强电、弱电
在检查强电弱电的时候，主要是看电闸及电表其是否能控制室内的灯具及室内各插座，检查开关、插座的牢固程度。检查强电弱电垂直距离是否超过一米，否则日后会影响电视的收看效果。(这个很重要哦)，用电笔/小灯泡测量各个强弱电是否畅通。
通过拉闸后户内是否完全断电，户内有分闸的，也同样分别检查。就可以知道电闸及电表其是否能完全控制室内电源，对于插座，一定要是保险插座(距离地面30厘米高的插座都必须带保险装置)，卫生间内的电源插座应是防潮插座并有防溅措施，卫生间的照明灯座必须是磁口安全灯座，洗手盆的上方不应有插座。
13.检查室内的平整度
如何检查室内的平整度的三大方法：
(1)在房顶上用细绳栓上一重物，贴墙放下至墙脚，从四周检查其倾斜程度。
(2)目测大致地平。
(3)检查墙体平整度。墙身、顶棚楼板有无特别倾斜，是否弯曲、起浪。
14.检查门窗垂直度
(1)大门、房门的插销、门锁是否太长太紧。
(2)门插是否插入得太少?门间隙是否太大(特别是门锁的一边)。
(3)门四边是否紧贴门框?门开关时有无特别声音。
(4)窗台下面有无水渍?如有则可能是窗户漏水。
(5)窗边与混凝土接口有无缝隙。
(6)开关窗户是否太紧?可否妥当关上。
(7)窗户玻璃是否完好。
15.公共配套
(1)打开电话、电视的线路接口，用力拉一拉，看是否虚设。
(2)电话线、闭路电视线、宽带是否畅通到位。
(3)CCTV监控系统、楼宇可视对讲系统、家庭安全防范报警系统。
(4)周边防范管理系统、离线式智能巡更系统、背景音响及广播系统。
情景一：开发商出现“严重逾期交房、恶意抬高合同约定价格”等严重违约情形致使购房者无法实现合同目的
律师建议：购房者可依据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第15条“出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予以支持”之规定，提出解除合同之诉并要求开发商返还购房款、承担利息并赔偿经济损失。
交房延期一般从最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买售人支付已交房款万分之五的违约金。
但购房者需注意，解除行使权的合理期限为三个月，超过该期限法院将不予支持。
情景二：业主验房时发现了很多小毛病，比如墙体裂纹、窗户与墙之间有小空隙、阳台门框与地面不是十分水平等。认为这套房屋问题太多，达不到入住要求，因此拒绝收房。开发商则已经拿到业主入住所需要的一切文件，具备交房条件。
律师建议：作为购房者，应理性地区分房屋问题究竟是“一般质量问题”还是“严重质量问题”。如果只是一般质量问题并非严重质量问题，不能成为拒绝收房的理由。拒绝收房理由不当，导致收房延期，要承担逾期收房的违约责任。律师建议，如果房子没有什么大毛病，业主不要将矛盾扩大化，还是应该按期收房，同时按照与开发商房屋保修的约定，要求开发商对自己不满意的地方进行修补，如果开发商在保修期内拒不履行保修义务，业主可通过诉讼向开发商索赔。
情景三：开发商在通知办理房屋交付手续时告知，交房前必须交齐第一年的采暖费，否则不予交房。但有业主由于暂时不住，拒交采暖费，开发商不予交房。
律师建议：在办理房屋交付时，开发商要求小区业主先行交纳采暖费的现象比较普遍。根据有关法律规定，开发商不能以业主未交付采暖费为由而拒绝向业主交付房屋，否则开发商应承担逾期交付房屋的违约责任。但是如果《商品房买卖合同》中已有“在房屋交付前买受人须支付第一年度的采暖费”、“买受人未付清采暖费等费用时，出卖人有权拒绝交付房屋”等类似约定，因该约定是买卖双方真实意愿的约束，因此，在购房者未付清采暖费前，开发商是可以推迟房屋交付期限的。
情景四：开发商宣传时承诺过的高端公共部分，在交付时未能实现，业主拒绝签字交付。但开发商之前的售房合同里有一条补充条款：买受人在房屋验收中及其后发现的除主体结构严重质量问题外的质量瑕疵，出卖人将根据合同约定在保修范围及保修期限内承担保修责任，买受人不能以此拒绝接受交付房屋。
律师建议：条款是否属于霸王条款，是否应认定无效？目前还有待商榷。
公共部分出现问题是否能拒收房屋，是否能要求开发商承担逾期交付的违约责任，需根据《商品房买卖合同》中有关公共部分的合同约定、房屋交付的合同约定、逾期交房的合同约定及举证情况等综合分析确定。
但是，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中有相关的条款，如果开发商之前的销售广告和宣传资料中，写的内容对买卖合同订立和房屋价格确定有重大影响的，即使合同中没有明确约定，仍视为合同内容。开发商违反的，应当承担违约责任。
所以建议业主们进一步查阅合同条款，以及之前开发商的销售广告和宣传资料等，和开发商先进行沟通协商。
情景五：小区开发商将未通过验收的商品房出售，造成无法办理房产证，承诺3个半月内能将 房产证办出来。但房产证还未拿到，便要求小区业主提前交付，业主拒绝收房，但已经有部分业主因开发商承诺只要按期收房，就可免交2300元燃气初装费而提前签字交房。
律师建议：开发商属违法，业主可提起诉讼。开发商未经验收就要业主收房是违法行为，应该由房管局或城乡建设委员会出面对该开发商的行为调查鉴定，属实则按照相关规定处罚。即使承诺3个半月将证件办下来，开发商没有拿到证就不能交房，业主可以向房屋所在地法院提起合同纠纷诉讼，或者向管理部门投诉、但是已经收房的业主就相对被动，如果房屋中间出问题，业主维权比较困难，因为在签字收房的时候业主已经处分了自己权利。
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狗仔卡
发表于 2014-5-19 09:36:09
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