二线城市的泡沫与四线城市的浮躁
正好看完奥运闭幕式，便登上了飞往青岛的飞机，不到一个小时的空中航程，落地青岛已经午夜了，奥帆赛后的青岛，好象依然还沉浸在奥运的热情中，城市彩灯霓裳，街上车水马龙，仿佛那双张开臂膀拥抱世界的姿态还没有完全收敛，这是个热情如火的城市，是活得红火的地方，次日走马观花了一天青岛的楼市，然后辗转与之相隔七十公里的一个县级市诸城。
青岛，一个常来长往并不陌生的城市，隔渤海湾相望与大连并不那么遥远，生活习惯甚至口音都几乎没什么区别，可就是这样的一个二线城市，房价却高得离谱，看盘总不免要看那些精品楼盘，三万五、四万比比皆是，转而来到一个人口只有20多万的齐鲁小镇诸城，那种房价高傲的姿态便不再肆意。
诸城，第一次来此，便可以感受到这里的土地放量的冲击和过度开发的浮躁，街上到处可见围挡后面还没有动工的项目和包着脚手架的林立栉比的城市综合体，底商公建少则三层多则六层，据当地官员介绍：这里的在建在售楼盘大约有100多个，预计明年还有80个项目有待于开工投放市场，今年新增开发面积有300万平，房价大都在2000元左右，城市中心区并不大，地段的概念也并不明显，楼盘的配套以及品质也相差无几，低价的在1600元左右，高价的在2600左右，但都有个共同特点，市场低迷，销售滞缓。
时下，各级地方长官都在有限的任期内有这样的长远打算，就是城市扩容、城市翻新和加快城市化进程，并且这种干劲可以用“一味地”来形容，我们可以这样算帐：一个20万人口的县城，未来三年内单纯住宅新开工面积达800万平，如果每套房子平均按80平计算，可新增房源10万套，至少可以解决30万人口的住房改善和新移民的需要，这样的增长速度比当年的深圳速度几乎有过之而不及。
城市扩容和加快城市化进程，对于每个城市来说是个发展趋势，也是每一届地方政府重要的工作内容，但过快容易导致过热，过度开发容易导致无序开发，尤其在竞争环境中，有外地招商来的开发商，有本地的暴发户，也有政府自行开发的，有干过的，也有第一次涌入的，市场低迷是全国房地产领域内的一个普遍现象，可造成这样被动局面的，不单纯是因为房价过高所导致的，也有土地放量和行业内混乱等原因。
二线城市的房价泡沫，显而易见是存在的，并且泡沫的成分比例还比较大，原因在于该城市的产品、配套以及人居教育环境对周遍的城市人口的吸引力，百万购房的梦想对于大多家庭来说，目前还有一个遥不可及的愿望和打算而已，并且换城市化进程的角度来讲，当一个城市因购房而使人口增长了，势必会造成另一个城市人口的负增长，如果将真正的农业人口从购房的渠道变成城市人口，其一比例很小，其二道路很长。
市场低迷来自于市场的抗性，不要因为有着巨大潜在的需求刚性，就可以掩盖房地产开发行业内诸多不合理的游戏规则，刚性需求也是建立在价格靠谱的基础上实现，目前二线城市的市场低迷以及浓重的观望态势，其症结在于高居不下的房价上，这是不争的现实，而高房价的背后，却有着太多太多不合理的因素，有泡沫的聚集，有攀比的心理，有隐性成本的隐痛，也有地方政府对城市发展规划的不科学性。
而对于三线四线城市，房价所产生的市场抗性，却并不是市场滞销最根本的症结所在，试想1600的房价有什么泡沫而言，如果价格再低，势必会造成开发商在产品配套、房屋结构甚至房屋质量上动脑筋，因为房子是需要最起码的土地、建安和配套成本的，一线二线城市的潜在购房者在等、在观望，等的是价格的理性回归，而三线四线城市的人也在观望，我真的不信会等来1000元每平？
二线城市的楼市泡沫和四线城市的市场浮躁，是目前中国楼市整体低迷最集中的矛盾点，楼市泡沫的存在，是开发商之间竞争攀比盲目自信的结果，而四线城市的观望态势，一是消费者受大城市低迷情绪的干扰，二是地方政府盲目甚至无节制地土地放量所导致的，地方政府对于一个城市的经营也好，合理规划也好，计划性不够长远，一味地追求本届任期内手笔和政绩，正是造成这种无序和买卖双方购买预期心理浮躁最主要的原因，从表面上看是购房者与开发商之间心理博弈的矛盾，从深层意义上思考，这些矛盾毫无疑问由地方政府所引发的。
二线城市的价格理性回归，是用泡沫的消除来实现的，我坚信购房者会等来理想中的心理价位和购买结果，而四线城市的观望情绪和浮躁局面，更应该思考的不应该是持币待购的老百姓，而应该是过度土地放量的地方政府。
其实，二线城市的楼市泡沫并不可怕，我坚信迟早有一天会在市场经济的大环境下，以适者生存优胜劣汰法则下自行消除的，可怕的是那些信誓旦旦的大佬们盲目自信的唾沫，四线城市的预期心理浮躁，也并不会持久，可令人担心的却是为官一任的地方政府官员，盲目追求政绩的浮躁与持久。
狗仔卡
发表于 2008-7-17 13:07:00
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