资深炒房客称炒房如同谈恋爱 "青春期"最为值钱

房产楼事

伍哥，60后，微胖，蓄一缕胡须，很有型。餐饮业老板，广州某知名连锁素食餐馆就是其旗下的一个招牌。除了热爱老本行、资深吃货这个招牌外，伍哥投资房产的经验十分丰富，记者也是某开发商“牵桥搭线”认识他的，该开发商的操盘手称：“一开始就惊叹怎么做饮食的都能这么有钱，后来才发现，哇，这个人混楼市的经历比我还资深得多。”据说，伍哥经手的物业多至上百套，当记者用这个“绯闻”询问他时，他摇着头说：“没有没有……”让他给出一个确切的数字，他思考了半天仍不肯说出一个具体答案，“几十套应该有，上百套嘛，应该还不到，继续努力，继续努力吧。”说完，便爽朗地哈哈大笑起来。

此前，伍哥经手的物业基本都是一手楼，九成是短线操盘，他屡屡在开盘时逢低吸纳，微利就转名出售，出手“快、准、狠”。伍哥坚定地认为，房子也有“青春期”，其投资价值最大的时期，一般不会超过10年，所以一定要在这10年内实现房子的变相增值。“和女孩子一样啊，青春是很短的，二十来岁不谈恋爱。等到三十多了，就会发现价值大不如前了，也没那么多人追了！”

对于大部分市民来说，短炒应该是难度不小的技术活儿。

但对于伍哥来说，在他的“字典”里，所谓的“炒房”当然指的是“短线投资”，“长线持有那不能叫‘投资’，应该叫‘理财。所以，伍哥谈的全是短线持有物业的投资经验。不过，最近几年，由于有“5年内转手要征重税”，且有限购、限贷等政策的束缚，伍哥这招也许也不太好使了。伍哥也坦言，炒房的黄金时期已经过去了。但是他仍然坚定地认为，就算不是抱着炒房的心态，只要有“投资”的想法，持有房子一般都不要超过10年就转手。除非你是当存银行，只是想拿租金抵通胀那就另当别论了。

炒房做到又快又好

伍哥说，他自己从来不买楼龄太长的物业，持有物业也从来没有超过5-8年。

伍哥自己比较得意的一次投资是在2004年，当年，凯旋会这个在二沙岛对面的豪宅项目开盘，售价只要1万元/平方米左右，但两年后的二手价已经超过2.5万元/平方米，利润达到了150%。“1万元/平方米在当时的洋房市场已经算是天价了，很多人都不看好，觉得太贵，但我一下子就买了5套。”伍哥有些小得意：“我看中它的稀缺性，很明显，这个地段不会再有同类型的房子出售了。”

凯旋会是伍哥短炒收获利润较高的一项目，不过，短炒速度最快的莫过于2007年的一次操作，他曾经在一个月内买卖两套房子，“几乎是刚一买进马上就卖出。”一出一进差不多有50%的赢利。

最近几年，由于限购政策影响，伍哥不常碰住宅物业了，不过，他也没闲着，去年他在珠江新城和朋友一起购入了三层某超甲级写字楼，据称到目前的盈利空间也相当可观了，伍哥说，珠江新城也没多少货了，价格还会再涨。今年年初，伍哥又入手科学城某豪宅盘，当时该豪宅盘的售价在同板块中算是数一数二高的了，但是伍哥认为好房子的升值速度会比一般素质的房子要快。所以，他不会买目前该板块热度非常高的刚需盘，而是购入了他认为“资源比较稀缺的好房子”。至于什么时候打算卖？伍哥说：“一般也不会超过6年吧。”

建议持有房子不要超过10年

伍哥认为，出售房子的最好时机是楼龄满5年，而又未到10年这段“青春期”，因为就房子自身价值而言，这段时间是最值钱的。

尽管伍哥也认同高素质的二手楼同样有不小的投资价值，但他认为大部分楼龄太长的物业，其升值空间都不及高素质的一手新楼。而且二手楼的投资技巧要靠淘，对于业务繁忙的他来说，实在是太琐碎的“体力活儿”。所以他建议普通的购房者，在淘二手房的时候尤其要注意楼龄，老化的物业要么“博拆迁”、要么有“名校效应”，否则变现转手的能力不会太强。

秘诀“青春期”撞上“魅力期”

伍哥投资房地产有自己的一套理论，那就是“10年投资周期定律”与“好房子魅力定律”相结合。

他认为：“住房也有青春期，跟汽车一样，只是没有汽车那么明显。在他看来，虽然每套住宅都有长达70年的使用权，但如果到了第5年，物业便开始进入维修期，公共照明、电梯甚至绿化都会出现问题。一旦超过10年，投资价值就会逐步走向衰退，小区规划、户型设计等方面都会被市场上的新的升级产品取代。那么，就房子自身的价值而言，它的增值空间及增值速度就会受到限制。

另外，在自己能力范围内，看好一个楼盘，要尽量挑选素质最高的一款产品。“资源越好的产品，在日后体现出来的价值会更高，升值速度会比一般产品快”。比如说，同个楼盘，南向的物业，升值速度通常比北向的物业要快；好户型的房子通常比差户型的房子升值速度要快。