楼市走势不明房多了也烦恼 卖房和出租哪个好

房产楼事

案例：有没有房子，都有烦恼。近来王宏女士的烦恼就是她当年不顾交房产税，买下了第二套面积83平方米总价为340万的房子，目前价值420万。她犹豫是抛出呢？还是持有出租。

这个位于新华路的楼盘，近来适逢地王诞生，王女士赶紧去中介问了下情况：原来虽然此地冒出了地王，但二手房行情基本没变。但是比两年前她的买入价还是净升了70万，也就是说她两年获利20%，收益还真不错。但是如果抛出的话，按现行政策，王女士要交出一笔十几万的税费，加上其它费用，估计王女士实际获利也超过55万。与此同时，她也不知道自己如果拿着400万的现金又去投资什么？而目前她把房子出租，每月租金8000元，算起来年回报率2%多一点，真是不如银行利息高。但实际房价总是比租金上涨得快，她的总收益还是不错的。为此，她把自己的难题抛给了中介，中介虽然想做她生意，但也怕她如此矛盾，最后不卖反而白辛苦。

其实，关于这样的烦恼，很多人都有，大多数人权衡之时，无非关注的是楼市的大势和自己的财务。

大势：地王与房价

楼市近期有两大惊呼：一是地王频出，单价和总价地王此起彼伏，上海纪录被不断刷新；另一惊呼是上海外环、中环和内环房价真的逼近“2、4、6”了。2013年5月上海外环外商品住宅成交均价为18189元/平方米，而内外环间成交均价为36717元/平方米，内环内商品住宅成交均价为56788元/平方米，同比均为上涨。上海房价三个环间的房价从当年的“3、2、1”到今天的“6、4、2”，说明不同区域之间的房价落差正在扩大。

根据以往情况，每当地王诞生，周边的楼盘都会笑弯腰。那么今年呢？据中原介绍，在新“地王”诞生的长宁新华板块、浦东唐镇地区，周边的房价并没有像以往那样出现大幅走高，一些板块的二手房不但价格没有走高，销售也没有出现以往的火爆场景。市场分析人士认为：地价对房价长期影响较大，短期影响较小。目前没必要放大地王对房价的影响。但多少也透露出一些信息：开发商资金并不短缺，对后市较有信心。同时，如果仔细分析近期高溢价成交的地块也不难发现，并非所有高价地块都是住宅项目，其中不乏商业地产，而一些优质地块本身的特殊性也决定了其较高的市场价值。当然，反过来成熟的商业配套，最后受惠的总是少不了周边楼盘。无论是租金还是房价，通常都是上涨趋势。

言论：房产的逻辑

名家说：

史蒂芬·罗奇：华尔街最具影响力的经济学家，以对全球复苏的悲观预测闻名。但他在近期的采访中表示房地产并非中国经济的基石，楼市泡沫不会引发经济崩溃。罗奇认为过去30年来中国的城镇化趋势非常强劲。据从国务院发展研究中心得到的数据，这个数字在接下来的15到17年里将继续增长15%到20%。这种趋势让他给中国的城镇化打分A-。

巴曙松：国务院发展研究中心金融研究所副所长。他在谈到楼市问题时指出:市场自有因果。住宅作为一种兼具投资和消费属性的耐用品，它的价格并不仅仅取决于当期供求，也取决于预期需求与潜在供给之间的边际缺口。这是理解房地产市场长期走势和周期波动的逻辑起点。

市民说：

张隽：上海目前很多人都有这样的经验，那就是轻易不卖房。当然前提是资金周转正常，财务状况健康。

一般而言，你的投资资产超过净资产的50%，你的年度投资收入大于家庭全年日常支出时，其实你的财务状况已经很好了。

CUI21：你大可把房子作为你的退休金。毕竟，养老多靠被动收入，比如储蓄、房租或基金分红，而这些都需要提早规划。有多套房，租金自然可以作为弥补退休金的不足。另外，最好先保证自己目前的自住房已经没有贷款，因为自住房的贷款是负债。

朱琳：我当初换房的时候，一个银行朋友告诉我，关于楼市情况她只看三个数据：每年在上海落户的新上海人有多少？每个月自己银行发放的房贷有多少？周边想换房的各类刚需有多少？很多人说未来上海的小朋友不需要买房了，可是算算时间哦，继承那可是二三十年后的事情吧。

贺有利分析称，中国房地产调控目标应首先是控制房租过快上涨，其次控制房价过快上涨，特别控制中小城市及县域中心房租和房价。他指出，目前住宅承租者主要是低收入者，包括新增大学毕业生、外来务工人员及城镇的新增人口。房租快速上涨的最大受害者是低收入的租房者，因此，控制房租比控制房价更迫切。

贺有利建议由住建部牵头，各城市建立稳定房租和房价工作责任制，切实加强房租和房价的控制，特别是加强中小城市及县域中心房租和房价的控制。城市住宅房租和房价应保持稳定，防止暴涨影响经济健康发展。

贺有利认为，限购是抑制需求的权宜之策，但也是房租快速上涨主要原因，中小城市特别是县域中心一般不宜采取严格的限购等行政措施，巨大城市、特大城市、大城市的严格限购等行政措施在房价稳定后，要逐步科学有序地适当放松限购，但要防止无序放松引起房价报复反弹。

“由于限购等措施，高中收入者新购房相对减少，用于出租的旧房相对减少，减少了出租房源，改变了供求关系，推动房租迅速上涨。”贺有利说，建议对投机性的不住不租、长期闲置的住房率先开征高额房产税(空置税)。