许小年：调控或将“无疾而终” 难破房价上涨逻辑

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许小年：调控或将“无疾而终” 难破房价上涨逻辑

文章来自：21世纪经济报道   时间：2012-7-16 8:51:53  阅读次数：181

“我不替任何人说话，我只为‘权利’说话，参与市场经济的每一个公民和每一个企业都应该享有正当的权利。” 许小年在接受本报记者采访时说。 　　关键词：许小年 调控 “无疾而终” 　　主题：地产 　　被称为“刀锋学者”的中欧国际工商学院经济学与金融学教授许小年，言辞总是十分犀利。“我不替任何人说话，我只为‘权利’说话，参与市场经济的每一个公民和每一个企业都应该享有正当的权利。”他在接受本报记者采访时说。 　　他并不担心他的言论会得罪谁。“有不同的意见很正常，大家可以讨论和交流”。他说。曾有网民质疑许小年是在为开发商辩护和说话，他态度坚决地否认。 　　在参加博鳌·21世纪房地产论坛之前，许小年关于“史上最严厉的调控将无疾而终”的言论被片面放大，这也是他不愿接受媒体采访的原因。作为严谨的学者，他担心沟通的效率问题，也担心被断章取义。 　　调控难破房价上涨逻辑 　　早在2010年，他就曾预测房价不会大跌，并且还会继续上涨。“这个观点从来没有改变过。”许小年说。 　　许小年看到的问题本质是，在涉及如此多方利益的博弈中，包括中央、地方政府、银行、开发商、有房者、无房者、农民，以及如此多重且相互矛盾的目标下，包括政绩、房价、财政收入、个人好处、GDP、就业，想靠一个简单的限购解决环环相扣的复杂问题，几无成功希望。 　　在供需关系紧张的城市，房价在短暂的下跌后，又呈现出反弹之势。“高房价的根本原因是供需失衡。”许小年一直这样认为。 　　需求层面不仅仅包括“刚性需求”也包括“投资、投机需求”。他指出，如果将收入、婚龄人口、城镇化等因素决定的需求称为“刚性需求”的话，对“弹性需求”或者“投资、投机需求”影响最大的就是通胀预期、替代性投资品以及未来房屋供应。预期未来通胀越高、持续时间越长，购买实物产品以保护储蓄价值的冲动就越强，当期房价也就越高。预期未来投资渠道继续狭窄，当期的需求就越旺盛，带动当期房价上升。 　　7月5日晚间，央行宣布降息的消息，这已是今年年内第二次降息。许小年曾指出，对预期影响最大的短期因素是货币供应，低利率政策引发房价上涨。这一观点，全国工商联房地产商会会长聂梅生也很认同。 　　而未来房屋供应取决于土地供应，“18亿亩红线”使预期基本无悬念：地产商和民众都认为土地供应会越来越少，房产将越来越稀缺。在这样的预期下，地产商捂地，放慢开发节奏，当期供应下降。限购、限贷政策执行一年多以来，因需求受困、市场低迷，开发商进一步减少拿地，未来供应量必受影响。而3600万套保障房也未如预期的时间入市，各地保障房的分配矛盾也多有爆发，这些都是影响供给扩大的因素。 　　尽管亦有观点指出，部分地区空置率较高，并且从房屋供给总量上已呈现出供大于求的趋势，增加供给会恶化这一趋势，并且无法缓解房价上涨矛盾。许小年提醒说，需要注意的是，对于刚性需求群体，房屋是消费品，其价格由当期供应决定。而对于投机者和投资者，房屋是投资品，投资品的定价是预期供给和需求决定的。“民众对房屋涨价的预期没有因为限购而改变，反而因为限购的政策而增强，这是房价越打压越高的原因。”他指出。 　　改革不能再拖延 　　中国的城镇化还有巨大的潜力，房地产是可以拉动国民经济非常重要的行业，在经济低迷之势，许小年建议取消限购、限贷政策。在他看来，限购、限贷政策不仅破坏了市场公平，侵犯了公民权利，同时从政策效率的角度衡量，市场的运行状况也正一步步验证了限购、限贷政策的局限性和副作用。 　　但他心里清楚，在当前的局面下，一旦取消限贷、限购政策，房价必报复性反弹。在退出的同时，须有新的政策替代。他早就提出，欲降房价，必先扭转市场预期；欲扭转预期，必先调整利益；欲调整利益，必先推动体制改革。改革就是重构利益格局，理顺利益关系，在社会总财富增加的前提下，实现多方共赢。 　　许小年不止一次疾呼，首先要改革土地制度，增加土地供应，打破政府垄断，利用市场机制平抑地价，彻底消除“房产永远是稀缺资源”的预期。“而改变民众对未来的预期，光靠忽悠、光靠文件是不行的。”他说。 　　若想改革土地制度，就必须平衡地方财政预算，舍此便不能切断地方财政和土地的联系。另外，许小年提出令小产权房合法化。 　　然而，改革又谈何容易？改变土地制度呼吁多年，小产权房问题也成为陈年旧疾，一直无法得到更好的解决。许小年所提出的建议或有超越当下现实的理想主义成分。但他坚定地认为，“方向必须是正确的，但也同时必须认识到改革的困难，步伐是可以渐进的。”许小年说。 　　靠投资来驱动经济增长的模式几乎已经走到了尽头，这已经是经济学家们的共识。“现在应该是认认真真思考改革的时候，改革也必须付诸行动。”许小年呼吁，“如果我们能够坚持邓小平所制定的改革开放的政策，我很有信心中国经济较高速度的增长再保持10年没有什么问题。但是如果我们不改革，一味拖延，那么在未来可能将面临更严峻的经济形势。”

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任志强：明年3月之前房价将会暴涨
2012年09月18日07:07信息时报[微博]我要评论(0) 字号：T|T
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信息时报讯 据中央人民广播电台报道，北京市华远地产股份有限公司董事长、中国金融博物馆书院理事会主席任志强(微博)评说，明年3月份之前，房价就会出现暴涨。

“原来预计房价明年3月份会暴涨，但从目前的情况来看，时间要提前。”任志强说，虽然5月份国务院提出增加供给，但工作做得很不好，没有市场预期。从土地供应的角度，大部分城市都没有完成当年的土地供应计划。按前两个月国土部公布的数据，很多城市只完成了其中10%的任务，北京大概也就完成了10%~20%的量，必然会造成后期土地供应减少而产生的市场供应量减少。

从投资数据上也可以明显看出来，真正影响房价的不是保障性住房，而是商品房，可是扣除了保障性住房的投资以后，商品房的投资是下降的，说明未来的预期供应量会大幅度下降。我预计的原来把全部库存消耗掉大概要明年3月份左右，而新的增量又上不来，就会产生市场供应量严重不足的恐慌，从现在看来可能要略有提前。

从这几个月的情况看，库存消耗量消耗速度比较快。北京年初时有13万到15万套，现在已经不到8万套，而每个月如果消耗1万多套，可能到不了明年3月份就没房了。暴涨的概念是指因为供求关系而影响房价的结果，因为我们从前期指标看到了，未来预期供应量会大幅度下降，严重供小于求，越是抑制需求就会越让供给上不去，所以限购政策变成了堰塞湖，如果供给上不去，而需求会抑制而没有真正的缓解，一定会让供需大于供给。因为当你任何一个抑制需求的政策出台的时候，都会让供给开始下降，只有刺激需求的时候，才能让供给迅速提高而满足需求的增长，而我们现在恰恰做反了。

香港已经给我们做出样子了，从2003年开始，只有2007年有一次提出过增加供给，可是政策没有延续下去，剩下的年份里头没有一年是能增加供给的，没有土地增加供给一定会出问题。我们的土地制度上本身就存在问题，只有政府垄断情况下的征收才能让土地变成可见商品房的土地，所以土地制度问题不从根本上解决，任何调控方法都无法满足供求关系的变化。

820

屁股决定脑袋

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820 发表于 2012-9-26 13:53
屁股决定脑袋

哈哈