备受鼓励的旅游地产 民资该如何把握

兰花

　　国家政策对住宅地产市场坚持不懈的调控，已迫使行业洗牌加速，房企战略调整更多转向非调控区域，比如商业地产、旅游地产、养老地产等等，而这些非调控区域同时也因为政策的不明朗以及经营操作的难度，让不少大体量的民间资本望而兴叹，不敢贸然进入。然而本月初，国家旅游局公布了《关于鼓励和引导民间资本投资旅游业的实施意见》，鼓励各种所有制企业依法投资旅游产业……这确实让一部分企业坚定了投入旅游地产的信心，但同时也不得不让人警醒：是否会导致旅游地产中的第二居所空置造成的资源浪费？是否会重演上世纪90年代旅游城市的楼市泡沫？
　　获政策支持将“如虎添翼”
　　6月29日，国家旅游局公布了《关于鼓励和引导民间资本投资旅游业的实施意见》中指出，鼓励各种所有制企业依法投资旅游产业，切实将民间资本作为旅游发展的重要力量，鼓励民间资本投资旅游业，并鼓励民间资本合理开发旅游资源、经营和管理旅游景区、开发各类旅游产品支持民营企业之间、民营企业与国有企业之间组成联合体，共同开展境外旅游投资。民间资本投资运营的旅游基础设施，享受同等收费减免政策。鼓励民间资本参与旅游公共服务体系建设，对于民间资本参与的旅游公共服务项目，在有关政策上与国有投资平等对待。在业界看来，受新政带动，高端旅游市场将呈现出新活力。其中，投资经营景区、建设酒店式公寓、开发大型度假区、发展海岛海洋旅游等，将掀起民资注入的新高潮。
　　旅游财富网初步统计数据显示，2012年一季度，全国旅游地产投资继续井喷，投资上亿元的签约项目就有近70个，总规模达2600多亿元。其中，万科、华侨城、万达、恒 大等房地产行业前100名的房企中，至少有三分之一介入了旅游地产领域。
　　据记者了解，去年年底，龙湖地产斥资54亿元拿下三个旅游地产项目，合计用地面积8000多亩，包括两次分别以15.2亿元和34.25亿元竞得的山东烟台69宗地块，以及以4.45亿元拿下云南玉溪江川抚仙湖1781亩土地；中弘股份截止目前，已经拿下了九个旅游地产项目；今年4月27日，雅居乐发布公告表示，以总代价约1.4亿元取得海南省定安县南丽湖三幅相邻商服地块的土地使用权，并拟发展成为大型休闲养生度假项目；万达集团斥巨资建设的长白山国际旅游度假区将于7月底开业，一直以开发国内民俗旅游为特色的中坤集团也斥资3亿元，开发京西门头沟古村落群；碧桂园方面在近期也指出，已经将海南岛视为“必争之地”，积极拓展该区域业务；另外，恒 大、保利纷纷表示将大幅提升旅游地产在企业中的占比情况。
　　旅游与卖楼 真假难辨
　　投资经营景区、建设酒店公寓、大型度假区旅游地产业是民营资本进军旅游业的几大方式，但因为真正经营旅游景区面临盈利压力，更多的民营资本倾向房地产或销售酒店式公寓获利。与住宅地产相比，旅游地产开发规模较大，投资占比高，开发周期长，面临一定的运营管理难题。
　　随着楼市调控政策的持续打压，宏观经济形势下滑，使得旅游地产投资收益出现下滑趋势。港中旅2011年年报显示，位于珠海的海泉湾度假区项目2011年业务收入达到4.55亿港元，但是净利润亏损却达到2000万港元，而2010年则亏损了3.28亿元。除了港中旅之外，华侨城开发的东部华侨城主题公园项目2011年实现营业收入12.8亿元，净利润为-1.98亿元。华侨城认为，2011年公司旅游收入下降的主要原因就是东部和泰州华侨城结算的旅游地产同比下降。
　　“旅游用地公寓式酒店40年产权，商业用地公寓式酒店50年产权，执行的贷款政策是首付五成，利率上浮10%，且不受一套、二套或三套的影响；住宅用地的酒店式公寓70年产权，执行的是普通住宅的贷款政策。只要依傍着风景区，民营开发商可拍得土地，出资1亿元或者几千万元开发，用卖酒店的钱滚动开发，最后完成几十亿的投资。这在海南、杭州等旅游城市尤为明显，2011年杭州楼市不受限购抑制的商业地产成交占45.2%，其中酒店式公寓占32.5%。杭州酒店式公寓在售项目约27个，存量9581套。”华美首席知识专家赵焕焱指出，这已明显扭曲了旅游开发者的初衷，根本是在做房地产销售，并没有促进旅游。
　　在旅游地产项目中，以旅游项目名义拿下的地块，一些可能偷偷地流进了地产开发之池。以华侨城为例，一份研究报告显示，华侨城在北京的项目占地面积为1.5平方公里，其中旅游部分的主题公园欢乐谷占地面积为0.5平方公里，而基础设施及房地产开发所占面积高达1平方公里；上海华侨城项目占地面积2.5平方公里，其中主题公园欢乐谷占地面积仅为0.5平方公里，而房地产开发所占面积达2平方公里。房企大规模进入旅游地产，其中一个目的是获得大量低廉土地。申银万国的一份研究报告显示，华侨城在西南某城的拿地平均价为80万元/亩，而该区域当时的土地市场价为130万~150万元/亩；
　　实际上，相对于近年来开发商一哄而上的旅游地产热潮，中国房地产文化促进会秘书长陈运高表示：“目前国内旅游地产正处于起步阶段，盲目投资或面临一定市场风险。旅游区住宅空置率过高是不容忽视的问题。”