今年1000万套保障性住房将极大冲击商品房市场

花满窗

腾讯财经：刚才潘总和赵老师提到城市化进程保障房地产支柱产业的空间还是往前发展的，刚才潘总又提出了一个问题，今年有1000万套保障性住房，对商品房会不会有冲击呢？

潘石屹：一定是一个冲击，会面临一个非常大的冲击。

腾讯财经：一个网友说去年出了房产税，在控制房价当中起到多大作用？控制规模会达到多大？请两位预测一下。

赵晓：房产税抑制高房价肯定是有作用，但是你的作用能够有多么明显，取决于这个方案有什么作用。比如韩国当年也是打压房地产的价格，用了很多措施都没有起到立竿见影的作用，后来房产税出来就起到了立竿见影的作用。我们的房产税和他们有一些不同，我们还是把它当做调控型的税收，但其实房产税是一个制度型的税收，我们作为一个调控型的税收是在某些城市先试点，然后定的税率也相当的低，然后也是针对某些房子，有些不收，有些收，这就搞得比较复杂，是试探性的迈出了一步。从目前的情况来看，我觉得作用有限，原因很简单，如果考虑过去的房价的增长速度，假如今年出现房价下滑了，这是另外一回事啊，但是我们给定还是按照未来的房地产价格的走势。那么它所征收的税对它所带来的负担其实是很小的，所以起不到太明显的作用。

房产税试点对于房地产市场影响有限

潘石屹：房产税的试点把大家搞得有点乱，因为重庆和上海的方法是完全不一样的，所以它是两套东西，重庆是对豪宅来征，上海是对新房来征，所以不是特别一样。我们先要看房产税的出台到底要起什么作用，第一个作用是调控房价，这可能是一方面的目的。第二方面的作用，是不是有一些调控收入的分配这里面有一定作用？所以我预计房产税会出台，无论是要调控房价也好，调控收入分配也好，以房产税作为一个手段都会出台。可是如果按照现在的试点情况来看，如果要实施上海的试点，其实这个数据是非常低的，我们算了一下，因为这个比较复杂，算完之后大概是千分之二到千分之四之间，也就是0.2%—0.4%之间，所以这个量并不大，影响很有限。

腾讯财经：看来二位认为房产税起不到关键性的作用。但是现在看到限购令作用很大，在限购令之后我们看到两种特别有趣的现象，第一种现象是一些大的房地产开发商纷纷转型，从原来的商品房转到商业地产。第二种现象是很多企业出现了危机的可能。在限购令之后，房地产企业转型的特别多，很多小企业是不是会存在死亡呢？

潘石屹：这个转型是正常的，如果我们看到中央已经划了一个蓝图，就是在“十二五”期间，其实“十二五”是五年的期限，可是房地产调整是要在三年完成，就是要把一半的市场从商品房的市场拿走。所以这时候一些大的企业来调整自己的发展方向，在我了解的情况看，可能有这样几个出路。最立竿见影的出路是到二线城市去，甚至三线城市、四线城市去，我觉得这些可能是一些大的开发商的选择。也就是一线城市，尤其是限购的35个城市，他们的发展空间比较小了。

腾讯财经：潘总也上来花了16个亿在上海开工项目，那是在一线城市，您是怎么考虑的？

一线城市商业地产的机会大于二线城市

潘石屹：我们和他们考虑不一样，我们是以商业地产为主，我们看到一线城市商业地产的机会比二线城市多，而且在一线城市里面，在交通枢纽上面，繁华地段的机会获利比较多，这是我们一直不变的看法，是我们判断一个项目的标准，所以这可能是一部分。第二部分，我看到一些开发商因为保障性住房把一半拿走了，他们的空间受到很大的挤压，所以往商业地产、旅游地产或者别的地产上面转移，我觉得这些想法和做法都是很理性的，不要是不见棺材不落泪。你今天意识到去调整也需要三年的时间。

腾讯财经：会不会对你们产生竞争呢？

潘石屹：我觉得市场的竞争是必然的，不可能一个行业没有竞争。在竞争的过程中，你才能把你的产品做好，才能够不断的创新。就像房地产在过去的五年时间，尤其是从2006开始，2006、2007、2009、2010年这几个年份销售太好了，成交量巨额的放大，销售价格上涨的幅度也非常大，房地产企业就不注重创新了。现在哪个行业不创新，马上就把你淘汰掉了。可是竞争比较薄弱的时候，对这个行业的发展反而是不利的。