房价可能需要下跌30%以上

四十而立

昨天坐一辆黑车，司机是搞房地产推销的。我问他为什么要开黑车，他说，“房子卖不出，收入少了，只能上下班顺便赚点小钱，否则日子难过。”

我问，“房地产真的很难吗？”他说，“不是很难，是非常之难。”

重庆的房价是全中国特大城市最便宜的。这里大量的廉租房解决了不少中低收入人群的住房问题，政府还在供地方面做出许多努力，使该市的房价一直控制在远低于全国特大城市的平均水平以下。同时，重庆市率先在国内实施房地产税，也比较有效地控制了房价的非理性飞涨。

然而，就算是重庆，今年的二手房成交量急速下降。我今天早上上班，路过一家中介公司，销售经理小李跟我热情地推销房子，我顺便跟他了解一些行情。

我问小李，“现在房地产生意是不是真不好做？房价的走势如何？重庆天地的房价如何？学区房的房价怎样？大学城的情况又是如何？”

小李说，“重庆天地是香港人开的楼盘，价格没有变，那是比较高收入的人买的。开发商不会降价，二手房主也不会降价出售，所以，像这样的楼盘1万4左右，没有什么变化。所不同的，可能是房子不大好卖了，或者是开发商间接降价，例如，给出一些优惠的购买条件。”

“沙坪坝学区房，多为小户型，这里的需求旺盛，房价也不会降，当然也决不会升价了。大学城的房子多，那边现在4500元一平米（套内）都能买得到，要是有钱，买铺面也是最好的时机。”

我说，“如果除掉这些特殊的地方，现在的房价大概下跌多少？”

他说，“二手房主多半不会降太多，一是观望，二是能扛就扛。近几个月，买房人希望大降价，卖方死扛，所以，二手房的成交量直线下降，普遍是20%到30%，情况比较严重。”

“买房人集中注意新楼盘的优惠。抗得住的开发商，愿意主动降价10%。那些靠流量的开发商，资金周转有问题的，降价可以高达15%，甚至是20%。就算这样，新房子的销售量也下降了10%左右。”

小李说，“重庆现在的房价真的还是很合算的，如果利息往下走，今后房价还是要涨的。因为新房子涨价的空间很大。现在行情不好，一是供应比较充足，消费者需求基本只靠刚性需求，大多数投资者不会跟以前那样乱买了。”

我说，“央行下调首套房贷利率至70%，会不会起很大作用？”

他说，“下面也还没有明确的执行。估计还是能够帮助一些刚性需求者，对那些投资和投机的人，作用不会太大。这个政策的作用有多大，现在也不好说。现在是大家都开始观望，市场确实是非常不景气，我们的生意也比较惨淡。”

如果说重庆都是这样的情况，不难看出，许多原来以高房价出名的其他大城市，房地产的大面积降温，已经是不可逆转的趋势。今年9月份，全国城市的平均房价环比下跌0.9%，全国的主要城市，几乎都处于价量齐降的状态。

我本人估计，有些城市房价在一年内下跌30%是完全可能的。

然而，房价为什么要下跌？今后的情况如何？央行的突然干预又有什么意义呢？

宏观经济增长速度放慢，银行不敢随便注水，原来限购所产生的虚拟“房价还会张”的心理，已经被真实的下跌心理所替代，就算取消限购，房地产业不会像5年前那样疯狂。

至于今后，要看目前的结构性“剩余”能否被消化掉，还要看今后新建房子的数量，以及刚性需求的增长量。

人口还要进城，但是进城不等于会买房子。城乡一体化，农民工收入的提高，才是决定今后城市住房刚性需求的重要因素。根据我直观的看法，房地产要在5年内咸鱼翻身比较难。

央行的做法，基本上是为了防止房价下跌演变成中国房地产引爆的经济危机。也就是说，央行已经走投无路，必须重回支持房地产的老业。说白了，就是为经济转型赢得一点时间而已。

也就是说，央行的做法，只是为了减缓房价的下跌速度，而不是为了提高房价。到了今天，就算真正目的是为了保护既得利益者，保护开发商，保护GDP，那也不可能把泡沫吹回到昔日疯狂的地步。

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竹官文武

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