2014诸城房产之思考一二，个人想法。

loveqch · 发表于 2014-6-9 11:43:52

好久没来信息港了，大约有2年了，偷得浮生半日闲，突然想起家乡的这片港湾，进来看下，恰巧看到了版主的文章，历时六年，不易，对诸城房价的预测精准，佩服！但我要在这里说一点其他的，房价只是其他多重因素的结果，我们要看到因，才知何为果，用理性的思路来洞察这一切。
一：全国房地产市场的环境目前是什么？
   从我目前所知道的资料中，从一线到五线城市，所有的开发商都很紧张，到2013年底大家突然发现房子怎么这么难卖？购房客突然之间就少了很多？房子突然之间成了只有刚需才会购买的产品，投资客撤离了，公务员不敢买了。但开发商还在观望，还在等等看看，再坚持坚持也许国家的信贷政策就会放松了，也许市场就变好了，从2月等到了6月，发现市场却一步步的走向寒冰，各地的鬼城层出不穷，开发商跑路开始增多，但开发商们还在坚持，因为2013年的大卖他们手里还有钱，还能坚持，他们还是相信在国家经济态势不好的情况下，救经济的稻草就是房地产，房地产倒了，银行也要受牵连，国家的经济已经被他们绑架，地产的倒下这个代价谁也承受不起。于是“坚持”成为了开发商的主流看法。
二：“习李房产无为新政”将市场指向何方？
十八大后房地产无政策，看似无为，其实大有作为，李克强的一个主流观点“让市场的回归市场”，所以一方面加大保障房的供应，一方面是“温规李承”，限购的继续限购，看似毫无变化，但是李克强却在银行与信贷这边做了一件釜底抽薪的事情，信贷利率的市场化，于是各种“宝宝”与银行之间上演了口水战，最后升级到了舆论暗战，最终导致了银行的成本上升，直接结果就是房贷的低息政策，对银行来说是赔钱的，这也就是为什么银监会放话让各大商业银行加大首套房的贷款供给，各大商行却扭扭捏捏，回想09年4万亿，真是不胜唏嘘啊!
三：诸城在全国地产市场处于什么位置？
   上面说的是宏观，那么诸城的在全国处于什么位置？一线：北京上海广州深圳二线：天津、杭州等三线：烟台、石家庄；诸城的位置个人意见在4线尾巴五线头的位置还是比较靠谱的，这部分城市的特点是外来人口很少，像温州这样的城市他的外来人口占比到20%左右，那诸城呢？所以诸城的房地产主要以本地市场消化为主，不存在外地炒房客。这里边还有一个因素就是江湖传说的”划青岛“这个故事在我上中学的时候就有了，我现在已经本科毕业8年，已经30而立了，故事编的越来越像真的了。我说一下我听到的靠谱版本吧：青岛一直想要直辖，但苦于青岛的面积不够，所以在申请直辖市的时候把潍坊的高密和诸城划到了他们那，一起申报直辖市，但是在申报直辖市的竞争中有大连、厦门、武汉等竞争对手，最后在竞争中败给了厦门，也就是说这个遥遥无期了，这个版本是比较靠谱的了，但也是全当听个笑话了。还有一个事情是反腐，这个就不展开说了，大家应该是有评判的，最起码房子再也不是公务员隐藏财富，增值财富的最佳途径了，如2017年不动产联网实现，几家欢乐几家愁。
四：“刚需”真能支持一片地产市场的蓝天？
   上面说了诸城的客群主要在本地市场，那么本地现在市场在哪？我相信本地凡是能买房的再2014年之前70%都已经买了，还没买的要么缺钱要么不缺房，要么等拆迁。但市场中还是有一些坚定的购房者，就是”刚需“，他们也是目前开发商最大的信心，但这部门客群能有多少呢？他们的购买力能有多强呢？这是市场检验的，我就不加揣测了，我说一下我接触的”龙湖地产几个案例，龙湖是上市公司，全国布局了好多城市，他们在一些2.34线城市的项目就面临这样一个问题，一个盘开了，刚开始卖的不错 500套房一下出去100多套，但前期的蓄客消耗后就不行了，发现卖不动了，项目的成本都没收回来，资金就沉淀到那里去了。那我们也要考虑下，在诸城地产市场供应如此大的时候，这些最后的刚需，他能支撑起多大的一片天？这是开发商需要思考的了，针对有些人说8000块一平米，我只能呵呵了，开发商他也敢开20000，但市场的反馈是什么？紫藤的1万多的精装，市场反馈如何？
五：诸城商业地产之困，囚笼里的老虎之争！
   因为在家时间很少，而且基本不怎么逛超市，但是我家的范围好几家大型超市，对他们来说，坚持下来的就是胜利者！而像蓝波湾、东武古城这样的商铺我可以毫不客气的说，买了他们的商铺的基本上不会赚钱，兰博湾区位很好，但设计极差。兰博、东武这种批发不是批发，商场不是商场，靠招商个体户来运营的，就注定了他的运营会很难，从大环境来说，电商对实体商户的影响非常之大，诸城的80 90后还有几个不在网上购物，这是大趋势，也许一个很强的总经理会让他短期繁荣几年，但运营的成本太大，注定了不可持续性

先说这么多了，一家之言，止增笑耳！再此声明：从事投资开发工作，与万达、万科、复地等均有过交集，但在这不预测房价的升降