商业贷款&公积金贷款的注意事项

房产楼事

　    现在人买房子，绝大部分还是要贷款的，能全款买房子的人实在不多啊，下面就让我们了解一下贷款的相关事宜吧。
　　商业贷款部分
　　 购房贷款需要准备些什么

　　售楼处一般会给大家一份房贷所需要准备的资料，大家按照资料准备就可以啦，大体内容如下：
　　1.购房合同         
　　2.借款人及配偶身份证（二代身份证需复印正反两面）     
　　3.借款人及配偶户口（户口需要提供三张，户主页，索引页和个人页，如果集体户口有的没有索引页则不需要提供）　　　　　　

　　4.结婚证或离婚证     
　　5.未婚证明（当地民政局办理）     
　　6.购房首付款发票     
　　7.收入证明（已婚购房者提供夫妻双方的）     
　　8.工资流水单明细（一般是近半年）     
　　9.公积金贷款还需提供公积金卡     
　　 贷款流程         
　　1.提交资料     
　　2.填写个人住房贷款合同     
　　3.提交还贷银行储蓄卡（没有所申请银行的储蓄卡需要办理）     
　　4.银行审批     
　　5.审批通过，通知借款人还款金额和还款日期     
　　6.按时还贷     
　　 注意事项     
　　在签贷款合同之前我们主要是需要了解还款方式，还款方式分为等额本息还款和等额本金还款。如何选择适合自己的还款方式，是我们下面要讲到的内容。还贷款基本上是每个家庭的一项主要固定支出，选择适合自己的还款方式，一方面可以保证生活质量，另外一方面，可以节省利息。     
　　1.等额本息还款：
　　指贷款期限内每月以相等的金额偿还贷款本息，直至结清贷款。     
　　通俗的解释就是把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。这种还款方式适合收入稳定人群，作为还款人，每个月还给银行固定金额，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。收入稳定、经济条件不允许前期投入过大的家庭可以选择这种方式。     
　　2.等额本金还款：
　　指每月等额偿还本金，贷款利息随本金减少逐月递减直至结清贷款。     
　　这种还款法适合收入高人群。等额本金还款，借款人可随还贷年份增加逐渐减轻负担。这种还款方式是将本金分摊到每个月中，同时付清上一还款日至本次还款日之间的利息。这种还款方式在同等条件下所偿还的总利息要比等额本息少，随着时间推移，还款负担便会逐渐减轻，但由于利息是递减的，开始几年的月供金额要比等额本息高，压力会很大，所以这种还款方式对于收入高且还款压力不大的人群比较合适。      
　　两种还款方式各有利弊，可以根据自己的收入水平，消费观念，还贷压力来选择。一般来说，每个月还款不宜超过家庭总收入的30%，不然会影响到生活的质量。还有一点需要注意的就是，在签订合同的时候，会让你选择在国家调整利率的时候，你是选择次月调整还是次年调整。这个见仁见智，大部分人选择的是次年调整。

公积金贷款部分
　　 申请个人住房公积金贷款的条件
　　1、需正常缴纳住房公积金一年以上，且在申请贷款前一年内  未提取住房公积金；
　　2、购买本市城镇自住住房，并有符合法律规定的购房合同；
　　3、申请住房贷款时，需已缴纳房价30％以上的首付款；
　　4、借款人同意以所购房屋作为贷款抵押，并办理借款公证等手续；
　　5、借款人有稳定的职业、经济收入和偿还贷款本息的能力；
　　6、管理中心按照个人缴存基数来审核其贷款数额。
　　 申请个人住房公积金贷款需提供的资料
　　１. 委托贷款银行出具的借款申请人及配偶的个人征信报告各一份。

　　２.身份与婚姻证明

　　⑴ 借款申请人及配偶身份证（第二代身份证须复印正反两面）原件+复印件三份

　　⑵ 借款申请人及配偶户口簿首页（盖公安局印章联。集体户口首页须反正面）原件+复印件三份；

　　⑶ 借款申请人及配偶常住人口登记卡索引表（户口簿成员明细。山东地区以外户籍不需提供）原件+复印件三份；

　　⑷ 借款申请人及配偶的常住人口登记卡原件+复印件三份；

　　⑸ 结婚证原件+复印件三份；

　　单身的必须提供户籍所在地民政部门(县、区级婚姻登记处)出具的未婚证明原件+复印件两份，并在公积金管理中心签署单身声明；

　　３. 首付款证明        

　　已付房款收据原件+复印件三份；

　　４.房产交易证明

　　房产买卖合同原件两份+复印件一份（或三份原件，原件不再返还）。

　　 办理个人住房公积金贷款的流程
　　1、申请人携身份证去公积金管理处查询公积金贷款额度并领取明白卡；
　　2、中心审批后向申请人发放委托通知书；
　　3、申请人领取通知书后携带所有原件到银行签订合同等、同时在公证处办理公证手续；
　　4、申请人持签定好的合同资料等到房屋出卖人处盖章；
　　5、申请人持保证后的借款合同（抵押合同）到烟台市房地产管理处，办理抵押登记；
　　6、申请人持登记后的借款合同（抵押合同）和公证书到住房公积金服务大厅领取划款通知书，最后持划款通知书到银行办理划款手续
　　 还款时间及方式
　　1、还款时间：根据各个银行的放款时间不同有所差别，可以去银行打印房贷明细账单，亲们只需按照上面的还款时间按时还款就可以了哟～
　　2、还款方式：借款人在贷款承办银行开设储蓄卡或存折，通过银行代扣方式还款，借款人应保证储蓄存折账户在每月应还款日之前有足额款项。
　　 办理贷款过程中应注意的几个问题
　　1、请按规定将申请贷款所需的资料准备齐全；
　　2、申请人提供的银行储蓄卡一定要可以用于银行代扣还贷（开立卡时要向银行柜面工作人员提出）；
　　3、申请人到住房公积金服务大厅领取划款通知书时，除了提供登记后的借款合同等资料外，还要携带公证书一份。

　　 商业贷款转公积金贷款办理流程
　　第一步咨询受理
　　贷款转贷申请人到原商贷银行咨询，如果符合转贷条件，银行工作人员应指导借款人正确完整填写《个人住房公积金转贷资料夹》。
　　第二步提交资料
　　1、借款人及配偶的身份证、户口簿和结婚证原件及复印件（借款人为单身的由民政部门出具单身证明)；
　　2、原商贷所购房屋的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》原件及复印件;
　　3、办理原商贷所购房屋的《借款抵押合同》原件和《商品（经济）房购销合同》或《存量房买卖合同》复印件;
　　4、由管理中心认可的房屋评估机构出具的《房屋估价报告书》（二手房商贷转公积金贷款）；
　　5、房屋产权共有人出具经公证的同意抵押的具结书；　
　　6、管理中心和受托银行要求提供的其他证明材料。
　　 第三步贷款受理
　　1、受托银行与借款申请人进行面谈、审核其提交申请资料；
　　2、查询并打印借款人及配偶的《个人信用报告》，审核夫妻双方个人信用情况、房贷情况；
　　3、受托银行通过房产部门对借款申请人进行“家庭住房信息查询”；
　　4、对符合条件的借款人，受托银行在公积金系统中进行贷前试算，根据试算结果和还贷能力，与借款人商议确定贷款额度、期限、利率以及还款方式；
　　5、受托银行在公积金系统中进行初审，初审未通过的，及时同事借款人并告知原因。
　　 第四步签订合同
　　借款申请人与原商贷银行签借款（抵押）合同，同时在银行指引下与管理中心指定的担保公司签订担保合同。
　　 第五步预存资金　
　　借款申请人将原商贷余额与转贷的差额部分，用自有资金存入转贷银行开立的存款专户，用于提前结清原商业贷款。
　　 第六步贷款发放
　　管理中心发放贷款资金、有转贷银行通知转贷借款人将公积金贷款资金和借款人预存的资金同时结清原商业贷款。
　　 第七步办理抵押
　　由担保公司代为办理原商业贷款房产抵押注销手续，并办妥转公积金贷款抵押等登记手续（此程序由担保公司办理）

　　 二手房公积金贷款流程
　　第一步贷款咨询
　　向贷款银行咨询，领取《二手房个人住房公积金贷款资料夹》：由房屋买卖双方及配偶（单身出具民政局婚姻状况证明），持卖方名下的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》、户口簿、身份证、结婚证原件及复印件、《房屋估价报告书》、卖方开户存折到贷款银行进行预审登记，领取《二手房个人住房公积金贷款资料夹》。
　　第二步提交申请
　　1、《住房公积金对账簿》、《二手房个人住房公积金贷款资料夹》；
　　2、所购房屋估价报告书；
　　3、买卖双方签订的《存量房购房合同》；
　　4、原卖方名下的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》（原件及复印件）；
　　5、卖方开户存折；
　　6、买卖双方夫妻的身份证、户口簿、结婚证（原件及复印件），单身职工提供民政局婚姻状况证明。　
　　第三步签订合同
　　贷款银行受理借款申请人资料，由银行报公积金中心审批后，借款人与贷款银行签订借款合同及抵押合同等相关贷款文件。
　　第四步交易过户
　　房屋买卖双方到房产局及土地局办理房屋“两证”交易过户手续。　
　　第五步办理抵押
　　由贷款银行或借款人到房产局办理房屋抵押登记手续，并领取《房屋他项权证》。
　　第六步贷款发放
　　由公积金中心将贷款资金通过贷款银行直接划转到卖房方的存款账户内。　　
　　第七步按月还款
　　借款人按借款合同约定每月按时偿还贷款本息，直至贷款全部还清。借款人最后一次还清剩余贷款时，应亲自前往贷款银行并在银行柜面办理还贷结清手续。　
　　第八步注销抵押
　　借款人还清全部贷款本息后，凭贷款银行出具的贷款结清证明和撤销房屋抵押证明到原房地产抵押登记部门办理抵押登记注销手续。

　　 委托中介办理二手房公积金贷款流程
　　第一步贷款咨询
　　借款人直接向中介公咨询，领取《二手房个人住房公积金贷款资料夹》。
　　第二步提交资料
　　借款人将全套贷款资料交中介公司，由中介公司送贷款银行办理审核。　　
　　第三步签订合同
　　贷款银行受理借款申请人资料，由银行报公积金中心审批，确定贷款额度及年限；中介公司为房屋买卖双方代办房产证和土地证过户手续并提供阶段性担保承诺函；贷款银行与借款人签订借款、抵押合同。
　　第四步贷款发放
　　房屋所有权证过户后，公积金中心凭《房屋所有权证》和《土地使用权证》收件单即可发放贷款资金，将贷款资金通过银行以转账方式直接划转到卖房方存款账户内，借款人按借款合同约定从次月开始按月偿还贷款本息。　　
　　第五步办理抵押
　　贷款银行或中介公司为借款人办理房屋抵押登记手续，将房屋他项权证由贷款银行收妥归档。　　
　　第六步按月还款
　　借款人按借款合同约定每月按时偿还贷款本息，直至贷款全部还清。借款人最后一次还清剩余贷款时，应亲自前往贷款银行并在银行柜面办理还贷结清手续。
　　第七步注销抵押
　　借款人还清全部贷款本息后，凭贷款银行出具的贷款结清证明和撤销房屋抵押证明到原房地产抵押登记部门办理抵押登记注销手续

小蜜蜂1989

{:soso_e179:}