高处不胜寒 刺破泡沫的利针必是外力

竹官文武

高处不胜寒 刺破泡沫的利针必是外力http://news.dichan.sina.com.cn金融时报2013/10/11 21:04:01 新浪地产
  温州样本告诉人们，房价真的不会只涨不跌，目前看来，楼市缠绕了太多利益，即便政策制定者也难超然。这种独特的利益格局，决定了刺破楼市泡沫的利针，从来不会来自自我调控或地方政策，刺破楼市泡沫的利针一定来自“外力”。

  虽然房价高处不胜寒，但市场依旧火爆。

  报告显示，2013年9月，全国100个城市住宅平均价格为10554元/平方米，环比8月上涨1.07%，自2012年6月以来连续第16个月环比上涨，涨幅比上月扩大0.15个百分点，其中79个城市环比上涨，21个城市环比下跌。
  同比看，全国100个城市住宅均价与2012年9月相比上涨9.48%，涨幅比上月扩大0.87个百分点。北京、上海等十大城市住宅均价环比上月上涨1.72%，与上年同期相比上涨3.87%。其中，北京上涨3.75%，涨幅居全国之首。

  如果数据还不够直观，南京“国庆档”几个项目开盘后销售之火爆，足以让人窥见一斑。这几个项目不仅数小时内售罄，更让人匪夷所思的是，有的楼盘因为太火，置业顾问甚至劝客户别来买，有的干脆表示不找关系买不到。北京的开发商同样霸气十足：要买房，除需验资外，买房人还须接受一笔除房款外、从30万元到80万元不等的额外费用。即便如此，“日光盘”依然频现。

  房子如此抢手，房价如此上涨，显然不能用刚需集中释放来简单解释。以涨幅居全国之首的北京为例，这个城市实施了限购限贷，对二套房开征交易税……重拳似乎使尽，但房价依旧跳涨，这是刚需的力量？显然，限购限贷早已形同虚设，二手房交易税也无法阻挡投资投机性抢房热情。在这个城市，房价泡沫破裂看上去离人们很远，房价似乎永远只涨不跌，以至于买房犹似中奖，只要买到房，不管位置、朝向、楼层和价格，不出数月，便能赚得盆满钵满。房价涨势实在凶猛，任何实业投资都黯然失色。

  虽然有李嘉诚抛售内地410亿元物业；虽然有地产大佬警告，一二线城市房价上涨态势与上世纪80年代末日本泡沫经济的高地价、高房价非常相似，房价泡沫破裂值得警惕，但无人理会，房价继续高歌猛进。如今北京的房价，已经堪比伦敦和纽约了。

  市场上关于房价泡沫破裂的“盛世危言”不少，不过房价泡沫偏偏不破，并且下手越晚，房价越高；政策对楼市的调控，10多年来多达40多次，但期间房价上涨了10多倍。既然“泡沫论”不靠谱，政策调控又是越调越高，买房人除了追涨，似乎已别无选择。
  不过，也不是所有城市房价都涨得一骑绝尘，也不是所有购房人买房都赚得荷包鼓鼓。国家统计局公布的8月份70个大中城市新建商品住宅价格显示，房价同比上涨的城市有69个，但有一个城市房价已连续下跌了24个月，并且有人因为房产价值低于抵押贷款，部分购房者选择“弃房断供”退出市场，这个城市就是温州。
  虽然温州房价泡沫破裂有其特殊性，比如民间借贷中互保链条断裂、老板跑路潮等等，倒逼负债累累的老板抛房套现，以偿还债务。而资金链条断裂的连锁效应，又引发“抛房—房价下跌—再抛房—再下跌”的恶性循环。这种情况显然在其他城市并不普遍，相反，一二线城市中云集了大量富人和一些官商勾结的官人，这些人购房，有的一掷千金，买房俨然如买白菜，有的买房根本不需要自己出钱，一些官员动辄数十上百套房子，显然不是其工资水平所能支撑。因此，这些城市中的房价筹码锁定性好，不易崩盘。但作为炒房的发轫者，温州房价的起落，对中国楼市的未来多少还是具有提前警示的样本意义。
  温州样本告诉人们，房价真的不会只涨不跌，而且一旦下跌，也会跌势凌厉、跌得让人目瞪口呆，甚至一定条件下，“弃房断供”在所难免。目前看来，要想让中国楼市变成温州楼市，不仅政策不允许，房姐、房叔们不乐意，地方政府也不支持。楼市缠绕了太多利益，即便政策制定者也难超然。这种独特的利益格局，决定了刺破楼市泡沫的“利针”，从来不会来自自我调控或地方政策。譬如，开征房产税，本是调控利器，但迄今翻来覆去，总纠缠于增量，没人敢触及存量房哪怕一点皮毛。房产税开征尚且如此，拟议中的所谓长效机制，又能动谁的“奶酪”，又会给火爆的楼市带来什么降温效果？

  温州样本的深刻性在于，刺破楼市泡沫的利针一定来自“外力”：没有外部经济环境的变化，以及因此而来的民间借贷链条断裂这一“外力”，温州坚挺的房价何以能连续下跌24个月，甚至腰斩？同样，其他地方虽无温州民间借贷资金链断裂的困扰，但焉知一些“黑天鹅事件”或其他外部因素，不会引发楼市供求逆转、房价雪崩？譬如，美政府关门，如果美国政府无法在10月17日再次提高债务上限，会不会发生美债有史以来“首次违约”，会不会导致中国国内通货膨胀，最终刺破地方政府债务和房地产泡沫？即便美国政府关门触及不了中国房价，未来美国退出量化宽松政策，美元一旦持续升值，热钱大规模流出新兴市场，中国的楼市仍然可以一枝独秀、卓尔不群？