征收房产税抑制不了高房价

千年奶爸

导读：房产税这次“动真格”？难解房价反弹压力 专家：不看好能抑制房价


　　日前，发改委、财政部齐声表态，要扩大房产税改革试点。据记者不完全统计，在过去的十个月当中，这已经是第八次提及扩大房产税改革试点了。事实上，自上海和重庆进行对个人住房征收房产税改革试点两年多以来，扩大试点的“另一只靴子”却迟迟不见落下，而相关消息则炒了一轮又一轮，总是“只闻雷声响，不见雨点下”，那么这一次情况又是如何？


　　推行房产税的初衷


　　征收房产税与抑制房价是否有必然关系，官方与民间的声音一直都含混不清。多年来，来自官方的声音，也包括这次扩大房产税试点范围的报告中，大都语焉不详、隐晦地透露出一个理由——征收房产税，其初衷是基于房价的压力。


　　事实果真如此吗？其一，实践证明，房产税并不能抑制房价。从2003年至今的10年时间里，政府宏观调控楼价43次，房价却上涨10倍。包括此前房产税试点在内的重庆与上海两城市，房价也是一路飙升。其二，附加在房价里的各种税费已经够高的了。有数据显示，最近几年，土地出让收入占到了全国财政收入的1/4~1/3；而对于很多三四线城市而言，其土地出让收入能占到地方财政的一半。“房价里70%是税费”的说法恐怕并非空穴来风。第三，房价畸高是否真的由炒房族“炒高”，社会一直有争议，最起码，未见任何权威数据证明，房价高企的罪魁祸首是炒房族。房价的主因土地出让金和税费的畸高。政府不让利，房价就难回归，以房产税抑制房价，其作用微乎其微。


　　对此，有人如是调侃：有些地方政府先卖地挣大钱；顺便再在土地开发、房产出售过程中征收过多过滥的税费；如今，房地产业有些不景气，又“巧设”一个房产税，对现有房产予以征税——围绕老百姓的一套房子，一些地方政府可谓煞费心机，征税不止。此说法或许有点偏激，不尽完全科学，但又何尝不是一针见血，触及房产税的征收理由的“软肋”。


　　难解房价反弹压力


　　今年以来，尽管身处经济发展方式转型升级和房地产调控的大背景下，我国房地产行业依然“高歌猛进”。根据国家统计局近期发布的2013年7月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，有九成城市房价已经连续多月环比上涨，而北上广深等一线城市同比涨幅更是均超过15%。而上半年火爆的楼市也令许多开发商轻松完成了一半以上的全年销售目标，下半年销售压力不大，可能使得开发商有更大的动力和空间去提高售价以追求更高的利润率，房价反弹压力非常明显。在此背景下，房产税—这一被寄予厚望的房地产调控手段—扩容自然在情理之中。


　　不过，正所谓“理想很丰满，现实很骨感”。至少在现阶段，房产税扩容对房地产调控，更直接地说，对缓解房价反弹压力作用有限。一方面，房产税从本质上说是一种税收手段，而税收的作用在于通过二次分配减少贫富差距，其对于市场运行节奏和趋势不会产生直接影响。另一方面，如上文所提到的，房产税调控的逻辑在于提高住房持有成本，迫使更多的投资、投机客抛房，达到增加市场供给的目的。但目前我国房产税针对的仍是增量房，存量房并不在课税范围内，其通过价格手段调节市场供需的作用自然无法发挥。此外，由于目前我国房地产行业缺乏有效的住房信息查询网络，房产税的征缴主要依靠个人自行申报，若住房持有人刻意隐瞒，目前似乎也没有什么有效的惩处措施。


　　更重要的是，当前我国房地产市场仍处于卖方市场的环境中，因此卖方往往要求买方承担更多的交易成本，即要求所谓的“到手价”。即便未来房产税扩大改革试点范围，卖家同样可以将这部分支出转嫁到购房者头上。而且，当前我国房地产部门的实际税负已经偏高，房地产相关财政收入在宽口径财政收入中的占比超过27%，在GDP中的占比超过6%，在此背景下，房产税扩容对于购房者而言只能是雪上加霜。当然，从数据上讲，出于促进成交的考量，房产税扩容之后，一些房东可能会在价格上做出一定的让步，这将有助于“降低房价反弹压力”。若这种“减压”是有关部门所希望的，那房产税扩容的效果或有望“立竿见影”。


　　专家观点：并不看好房产税能对房价起抑制作用


　　房地产专家、中国社会科学院金融研究所研究员易宪荣，非常不看好征收房产税能对房价起到抑制作用。易宪荣说，事实证明，无论“重庆模式”，还是“上海模式”均宣告失败，对抑制房价根本就没用，因此千万不要夸大房产税对房价的调控作用。


　　“中国房产税征收基础条件不成熟，如果仅仅是像上海及重庆那样的试点，所起到的作用十分有限，并且还会增加房价上涨预期。”易宪荣说：“征收房产税之前，要建立起一套公正公平的房地产税体系，建立起公开透明的中国住房信息系统，只有这样，房产税才能真正起到遏制高房价的重要作用。”


　　“因此，目前要做的，不是把房产税征收继续试点下去，而是要建立起有利于公正公平房地产税的制度基础与条件。如果没有这个前提和基础，这种试点会没完没了，也没有什么意义。”易宪荣说。


　　近十个月来的8次提及扩大房产税试点消息（据不完全统计）


　　2012年11月


　　时任财政部部长谢旭人提出，房产税改革试点经验将在全国范围内推开，同时将积极推进单位房产的房产税改革。


　　2012年底


　　住建部部长姜伟新表示，正在研究房产税试点，2013年将继续推进城镇个人住房信息系统建设、编制实施好住房发展和建设规划。


　　2013年2月底


　　时任国务院总理温家宝主持国务院常务会议，会议确定，严格执行商品住房限购措施，扩大个人住房房产税改革试点范围。


　　5月


　　国务院批转的国家发改委《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》明确提出，将扩大房产税改革试点范围。


　　5月


　　国土资源部副部长胡存智表示，预计2014年6月底前出台不动产登记条例。专家认为，条例出台后，全面征房产税技术条件基本具备。


　　7月


　　国家税务总局下发通知明确，研究扩大个人住房房产税改革试点范围。


　　8月


　　财政部向全国人大常委会预算工委通报时表示，将扩大个人住房房产税改革试点范围，为全面推进房地产税改革进一步积累经验。

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