房产难辩真伪

竹官文武

　进入2013年，北京二手房成交量同比大涨360%，多地土地市场升温，不少上市房企上调2013年销售目标……公众对房价的敏感神经又一次紧绷起来。然而，在一些三线城市，房地产(行情 专区)市场上演着房子滞销、空城隐现的讽刺剧。　　近日，中国证券报记者实地调查了位于渤海湾的辽宁省营口市的楼市情况，发现当地市区新盘开盘两年后，销售面积依然只有20%左右；而正在开发的辽宁(营口)沿海产业基地，更是一片荒地，只见楼盘不见人，一些在建项目甚至已停工。
　　更严重的是，当地几乎所有银行从2012年初就已停止向房地产开发商贷款。当地银行业人士告诉中国证券报记者，今明两年银行的房地产贷款业务都不太可能开闸。当地众多的开发商或将面临资金链断裂的风险。
　　存量房5年难消化完
　　辽宁省营口市地处渤海湾的东侧，夹在沈阳和大连之间。在2006年以前，这种地理位置让当地人觉得尴尬。“营口以前被称为‘死胡同’，企业和人才要么北上去沈阳，要么南下去大连，我们这儿没什么生机。”1月19日，中国证券报记者初来营口，一位当地人如此介绍道。
　　正所谓“三十年河东，三十年河西”。2005年，辽宁省提出打造辽宁“五点一线”沿海经济带的战略决策， 营口是其中的一个“点”。自2006年起，营口市开始了大规模的基础设施建设，而房地产开发成为其中的急先锋。
　　“2007年的时候，营口市区的平均房价不到2000元/平方米，5年过后的今天，房价已经涨到了4200元/平方米。”2007年从吉林某大学毕业来到营口工作的高小姐向记者抱怨道。
　　为了验证高小姐的说法，记者走访了位于市区主干道盼盼路两旁的几个主要楼盘，其中有大型房企开发的保利·香槟花园、恒大绿洲，也有本地房企开发的中天·桃花源、富甲天下。
　　记者走进保利·香槟花园售楼处，偌大的展厅只看到售楼工作人员，基本上没有来看房的人。看见记者进来，售楼小姐连忙迎上来询问是否要买房，在得到肯定答复后，她开始向记者介绍：“我们是2011年6月开盘，开盘时的均价是3800元/平方米，但那年市场不好，基本卖不动。2012年市场比较平稳，卖得比较多。现在卖的已经是准现房了，均价是4200元/平方米。”
　　当记者问到现在哪几栋楼在销售，购买人群是哪些时，售楼小姐说：“一期共有26栋楼，有10栋建好了，但已经卖得差不多了，现在是尾盘销售。您来的正是时候，年末了我们正在打折，看准了就赶快出手，卖完了就没了。楼盘户型在90多平方米到140多平方米都有，以本地人改善型需求为主。每天有20-30户过来看房。”
　　而记者提到，营口的楼市供过于求，房价还会涨吗？售楼小姐突然提高了音量，“肯定会涨！春节过后均价会调高到4400-4500元左右。”
　　随后，记者在其他几家楼盘发现，每个楼盘都有一、二、三期规划，加在一起超过40栋楼，每栋楼都是25层以上的高楼；现在都是是准现房或现房销售，并且到目前为止都卖了一年半到两年的时间，均价都在4100-4500之间；所有的售楼小姐都说自家楼盘是尾盘销售；本地人改善型需求是主力。
　　但当地一位承接楼盘自来水管道安装的建筑商孙大明(化名)告诉记者，她们都在说谎，故意误导购房者。“谁会傻到说自家楼盘卖了两年还没卖出去几栋，那购房者还敢买吗？恒大绿洲销售最差，估计只卖出去一两栋楼，保利·香槟花园次之，26栋楼只卖出去5-6栋。销售最好的是本地企业中天集团开发的中天·桃花源，他们卖了一年半也才卖出42%左右的房子。滞销问题可见一斑。”
　　由于长年跟开发商打交道，他对营口房地产市场非常了解。据他介绍，营口市主城区主要分布在站前区和西市区，这两个区楼市已经明显供大于求。“现在，四口之家的房产数都在在2.5套以上，没有所谓的刚性需求。每年新建那么多楼盘，开发商说都卖给了本地人，纯属忽悠。大部分楼盘都在市区的边缘地带，交通不便、没有生活配套设施，本地人谁去住？况且，营口房价近几年都是微涨，投资属性不强，已有住房的人也没有多少投资意愿。”
　　据他推测，不包括远郊区县和开发区，营口市区的存量房5年之内都消化不完。但他认为，就算滞销严重，但营口市区房价下降的可能性不大。“从开发商成本来看，原材料(行情 专区)和人工成本年年上涨，目前市区内每平方米的房屋成本大概在3700元左右。开发商已是微利经营。”
　　荒地上的空城
　　相对于市区的滞销问题，营口沿海产业基地的情况则更为危险。
　　沿海产业基地紧临全国十大主枢纽港之一的营口港(行情 股吧 买卖点)，总规划面积180平方公里，正在建设中的哈大高铁横穿此处，营口机场也在规划当中。目前，沿海产业基地计划发展装备制造、石油(行情 专区)化工(行情 专区)、新材料与新能源、商贸物流四大产业。营口市官方称，沿海产业基地是实现跨越发展的重要引擎。
　　1月20日，中国证券报记者与孙大明打车来到沿海产业基地，一路上看不到人影，只有一个接一个的地产项目。
　　在楼盘比较集中的一个地方，记者让出租车停了下来。孙大明告诉记者：“以后这个地方会成为新的市中心。为支持沿海产业基地发展，市委市政府准备南迁到这里。旁边还有正在建设的营口市奥体中心和大学城。”随后，记者走进一个名叫东方塞纳城的售楼处。
　　通过与售楼小姐交谈得知，此楼盘在2011年9月就开盘了，现在已属于现房销售，价格约3000元/平方米，目前按揭贷款打9折。她同样坚称是尾盘销售，已建好的十几栋楼基本卖完了；本地人是购房主力，但一些小户型的房子被黑龙江过来的人当做投资买走了。
　　记者走访与之一墙之隔的星汇·奥城楼盘，它们的价格在3800-4000元/平方米。为何相邻楼盘差价会达到近1000元？东方塞纳城售楼小姐没有正面回答，只是说让利消费者。但记者从她口中得知，由于临近未来新的市府中心，东方塞纳城原本规划有住宅和商业城(行情 股吧 买卖点)，但目前商业城项目已经停工。“整个项目资金需求很大，现在我们老板要保证住宅部分的资金都有点问题了，所以把商业项目停了。”因此，低价销售以便快速回笼资金成为当务之急。
　　相比于东方塞纳城砍掉商业城，沿海产业基地的一些楼盘已经处于烂尾楼的边缘。在路过一家叫沿海家园的楼盘时，孙大明告诉记者：“你看，楼都建好了但没人来买，导致这家开发商资金出现问题，工程去年年底就停了。”
　　此外，记者一路上还看见一些在建楼盘已经停止施工。“看到其他楼盘卖不出去，他们就干脆不建了，这样损失还少点。”孙大明说。
　　在记者所看过的楼盘中，售楼小姐们都提到，鞍钢、中石油、中石化、富士康、可口可乐等大型企业的部分工厂将落户沿海产业基地。但记者乘车转了一圈，只看到了鞍钢的炼钢炉在吐露白烟。
　　事实上，沿海产业基地还处在前期开发之中。“市政府什么时候迁，谁也说不准。5年也可以，8年也可以。沿海产业基地现在也只是一片荒地，要引进的企业绝大多数还没有工厂没有人员进入，怎么可能有住房需求？”
　　据孙大明保守估计，沿海产业基地要初具规模至少需要7-8年时间。到那时，该地的房地产市场才会活跃起来。
　　到了夜晚，除了道路两旁的路灯和来往车辆的车灯能带来一点光亮外，沿海产业基地其他地方全是一片漆黑。
　　开发商贷款已被切断
　　房子卖不出去，开发商的资金链就容易断裂，银行了成为最后的“救命稻草”。1月21日，中国证券报记者电话咨询了包括中国工商银行(行情 股吧 买卖点)营口分行、招商银行(行情 股吧 买卖点)营口分行、交通银行(行情 股吧 买卖点)营口分行、营业银行等在内的各大银行对房地产开发商的贷款情况。令人惊讶的是，当地几乎所有的银行在2012年初就已经停止了向开发商贷款，并且今年也没有松动的可能。
　　在当地一位银行业人士的帮助下，记者联系到了工行营口分行信贷部的一名业务人员赵先生，他告诉记者：“营口这个小城市，存量房惊人，消化不过来。小银行不敢介入，大银行也很谨慎。开发商找我们贷款根本批不下来。我看2-3年之内都不可能放松。”
　　营口银行信贷业务处某工作人员表示，当地人民银行支行和银监局去年初就规定，不允许给开发商贷款。当问到什么时候能贷时，该工作人员表示，他们也不知道，这要等监管部门的通知。招行营口分行信贷部田女士告诉记者，现在开发商要融资只能通过信托和发债来解决。但上述银行都表示，个人按揭贷款业务能正常办理。
　　对于营口多家银行停止开发贷的行为，地产研究机构CRIC(克而瑞研究中心)品牌总监黄章林认为，这说明当地楼市的风险已经很严重，如果当地开发商的资金需求一直得不到满足的话，不排除有崩盘的可能性。
　　在CRIC于2012年10月发布的中国城市发展前景与风险排行榜报告中，营口位列全国城市市场风险排名第26名。营口的房价收入比高达153。房价收入比，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比，一般合理的房价收入比的取值范围为4-6之间。营口的房价收入比远远超过了一二线城市，在三线城市中也相对处于一个高位水平。
　　上海易居研究院副院长杨红旭指出，在工业化、城镇化的道路上，营口还是简单地做房地产的文章，它有鄂尔多斯(行情 股吧 买卖点)的影子。
　　黄章林认为，银根被切断，营口当地拿了地还没建的开发商应该赶紧卖地脱身，拿了地也建好了的开发商要赶紧以价换量清库存，减少损失。