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""诸城房事谈 前段时间，城市论坛上很多朋友都在议论诸城的房价，“诸城的房价为什么这么高”、“确实有点离谱......”等等，原因众说纷纭。本人现就我市当前及今后的有关房事谈些拙见，和坛友们一起探讨！ 去年以来诸城的房市火爆、价格飞涨，客观上是因为经济的发展和居民收入水平不断提高拉动的结果。但细分析，即使我们的收入再高，也不会比其他相临县、市的平均水平高出多大一截，多数工薪家庭几年的收入有也不足以支付现有商品房从十六、七万元至三十六、七万元的房款，可见这样的涨价是另由原因的。 大家知道房价的高低取决于其建设成本，除了材料、人工成本外，就是土地、开发手续费用等了。这两年我市的建材及人工成本与其他地区横向相比并没有超常的增长，而土地等费用却涨的离谱了！可以肯定的是，我市的政府部门在拍卖土地时着实大赚了一把。现在我们城里的住宅开发用土地成交价格已经超过了65万元/亩，正在进行规划的新华连丰繁荣村片的改造计划土地测算价格已经超过了80万元/亩，大家想想房价怎么会有个不涨？去年的这个时候才45万元/亩，人们已经觉得很高了，可现在已接近翻了番子！为什么安丘、五莲的房价没大涨？因为他们的土地没大涨！而土地的挂牌或起拍价格看起来是由土地评估部门评估确定，但实际是政府操作或是政府意志，这大概是诸城房价长势过快的根本原因吧。 另外还有两个原因：一是银行住房按揭贷款几乎是有求必应的投入，使得有首付款（房价的30%）能力的人都可以贷款买房，形成人们为防止涨价而贷款抢购住宅的局面。不信假设国家现在“一刀切”断掉住房贷款，那么诸城乃至全国80%是开发商都要挺腿；二是人们买东西有个规律，就是买涨不买跌，这样的跟风给开发商涨价起了推波助澜的作用，但这不是主要的。 我市房价现状及今年房情预测：去年一年，诸城的房价平均涨了不低于300元，目前城里的房价均价基本在1900--2000元左右，河西均价1700-1800元左右。而城里的新建小区的价格预算已经到了均价2000--2100元，新华连丰繁荣村片旧城改造的预算价格已经到了多层（5层以下）2100元，中、高层2600-2800元，这说明我市的房价还是上涨趋势。 预计今年年底房价长到均价2150元/平方米（5层以下楼房），也就是说好楼层2300元，差楼层2000元/平方米，不是没有可能的。所以要买房的家庭早买还是必要的，等着降价是不现实的！ 今后三年左右的我市房情预测：粗略的匡算一下，目前我市兴建中的和计划2--3年内开发建设的居民区将要超过前10年我市开发量总和。 其中河东新华连丰繁荣村片的改造区大约有100多栋楼，回迁户占3/4，剩余的二三十栋楼还是一个相当大的居民区；东岭的原百货批发大约 13 栋 420多户、水产公司和种子公司还有4栋、报社小区4栋、木材公司4栋、果品公司3栋150户，臧家庄子的福香园8栋、电力小区12栋，圣龙花园4栋、供销建筑完工的3栋还没卖、公安局东面的粮油公司也要大面积（不低于4万平方米10栋）开发等等...估计2—3年左右的时间，河东的新建成楼盘不少于200 栋。 河西就更神了！一过河全是楼！从南到北——税务小区一直到圣龙别墅，全是一个居民区，青岛人已经动工了！老桥北，金旭南老建筑公司那块，到明年就可以住人了；钢材竹木市场一直到北大桥全是一片楼！机床厂已经卖给的正大置业，粉末厂也要卖、水泥厂处的“正大文苑”35栋马上就动工了、陶瓷厂人民家园50栋、铸造厂鑫园9栋、“帝邦风度国际”19栋、纺织街南头的化轻公司 2 栋60户、北头的黄道婆2 栋60户，汽修厂院也要开发，新人民医院对面华东房地产开发的可容纳住户260户的永康小区已经开盘了，还有金盛元房地产在孔戈庄的动作！等等...届时河西将是我市最的居民区，大约260栋楼以上吧！ 每栋按平均40户计算，可容纳居民11000-13000户（包括小高和高层），不是开玩笑，也许三五年后，在城里生活的婚龄男青年，每人可分一套房子！说喜子都不用愁没房子啦！ 不过想买还没有买的朋友，你们可不要高兴的太早，别以为不花钱就能住房子，这可不是打土豪分田地的年代！也许你会说这么多房又这么贵，开发商卖不掉不就要降价了吗？不可能的，房价要是长上去了，就不会降的！因为土地成本在那里、而且土地是不可再生资源，不会跌价的！ 也许到那时侯，诸城的房价就会出现一个相对稳定的高价僵持阶段，大概就象资本主义经济危机的相对过剩一样吧！老百姓买不起，开发商卖不掉。我预测房价到了2500元/平方米（大体每套房子40万元），将成为诸城老百姓购房承受能力的临界点，到那时侯，你再涨价，老百姓也跟不起；银行有再多的贷款，老百姓也贷不起，因为现有收入没法归还贷款的本息啦！ 大家可以算一下，房子40万元，首付12万元，贷款28万元，按现行利率4.59‰，期限20年，等本金还款方式，首月还款额为2452元，且不说多数家庭能不能拿出这么多首付款，仅每月的本息还款额，就是目前我市家庭平均月收入所不能承受的，可不能不吃不喝了吧？ 说到这里，诸城房价上涨的原因和趋势大家可以了解一些了。原因主要是政府的土地行为和银行按揭贷款的推波助澜造成的。但是贷款让老百姓提前实现了住房梦，而政府的土地涨价，却是以牺牲百姓利益为代价，钻空子搂钱！ 假设3—5年后出现买不起与卖不掉的相对过剩局面，后果可想而知，倒霉的是需要购房的人们，他们看着那么多房子就是拿不出钱，而那些卖不出房子急的象猴儿一样的开发商，也可能会面临倒闭；而更倒霉的我想会是那些对开发商提供住房开发贷款的银行吧？收不回贷款的感觉他们是深有体会的！同时因为开发的萎缩，政府也就不会再象从前一样轻易的拍地敛钱了，可见政府当前的行为是一种短期行为！ 今早上在羊肉铺子喝汤时听到一条小道消息：明天，也就是2月19日，供销建筑公司开发的益寿小区华兴东组团（老棉麻公司院）3栋楼就要开盘了，一楼1928、二楼2028、三搂2088、四楼2018、五楼1918、阁楼1300元/平方米！ 另一消息：鑫城房地产公司开发的鑫园小区（铸造厂）又涨价50元/平方米；还有，天津绿洲开发的人民家园，3月1日新楼开盘又要涨价100元/平方米，这可不是小道消息！ """""" 政府行为实为扼杀老百姓,请各位互相传阅,一直传到党中央 建设部 | 
狗仔卡
发表于 2006-9-11 21:39:00
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显身卡
发表于 2006-9-15 13:18:00
