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房价太高上涨太快已经成为全国人民的话题

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新年送“福”

发表于 2005-3-14 17:07:00 | 显示全部楼层 |阅读模式 IP:山东潍坊
房价太高上涨太快已经成为全国人民的话题。最近几年房价年年涨,年年说要跌,尤其是上海杭州等连续几年上涨幅度超过20%的长三角城市,但是最终不仅没有跌下来,而且在宏观调控和加息措施之下,继续“逆向”上涨,甚至涨幅更大涨速也更快了。房价一波高过一波,创造了只涨不跌的“神话”。与此同时泡沫破裂论,拐点出现论,“普涨之后砍去一半实属正常论”则一个接一个不攻自破。要求房价下跌的人们一次又一次由希望变成绝望。人们对房价上涨也日益麻木,几个月甚至几天里涨三、五百元习以为常,无奈不得。房价真有点“只要压不死打不烂还要涨”的“刚劲”。再看看其他产业,无一不是市场越发展,竞争越激烈,产品价格就越下降,服务质量就越变好,为什么房地产恰恰相反,开发商始终朝南坐,房价能够涨个不停?

第一和第二种刚性来自土地。房地产是一个特殊产业,其最大的特殊性在于离不开土地,房地产最大和最重要的资源是土地。房地产和其他利用可再生资源的产业不一样,土地本身要求增值,由此造成房价“本能”地具有上涨的动力和要求。从土地和成本方面看,房价上涨是正常的,不上涨才是不正常。我们知道,不管是汽车、彩电还是任何其他任何依赖可再生资源发展的产业,其基本规律就是“产量一放大价格必然跌”和“市场越成熟价格越是低”。作为不动产业,房地产业的基本规律恰恰相反:“产量一放大价格必然涨”和“市场越成熟价格越是高”。

这是因为:第一,土地资源的有限性。土地是不能再生和不能移植的,房子越造越多,土地越剩越少。其次,经济发展后资金越来越多,土地则越来越少,越来越多的资金“追逐”越来越少的土地,必然造成房地产价格的上涨。房屋离不开土地,房价离不开地价。地价上涨是房价上涨最主要和直接的原因和动因。“皮之不存毛将焉附”。土地价格上涨了,要求和希望房子价格不涨反跌,除非具备非常强烈的逆向行为或者非常态原因不行!比如严重和长期的供过于求,严重的疾病灾害(SARS)、严重的政策失误、或者经济体外部严重的政治和经济原因。在土地价格上涨的情况下,不要说新造房子价格不断提升,就是先前造的因折旧而价值降低的旧房子,由于土地价格的大幅度上升不仅抵消折旧造成的价值下降,而且造成房价大幅度上升,这就是为什么最近几年上海内环内居住性能已经很差的老工房,以及新的动迁成本都大幅度上升(接近甚至超过1万元)的原因。这是第一种刚性,第一种刚性是其他各种刚性得以依赖的基础。

在当前情况下,土地价格上涨更加强烈地表现为土地上的连续投资造成土地价格以及房子价格的大幅度上涨。我们知道,不管汽车彩电还是另外什么可移动的产品,周围环境的继续投资和价值变化并不能“转移”到这些产品的价值上。一辆汽车无论停在金茂大厦还是停在穷乡僻壤,汽车价值丝毫没有变化。但是作为不动产却完全不同。在穷乡僻壤变成新兴城区的过程中,土地上的连续投资造成土地含金量的提高,或者周围相关土地上已有的含金量(比如在金茂大厦和国际金融中心旁边造房子),都迫使所有相关物业的价值上升。这里“相关”是一个非常大的概念,并不能仅仅理解为只有附近的物业,上面提到内环内几乎所有老工房和动迁费用都大幅度上升,就是最直接的例证。换句话说,最近十几年以及今天可以预计的相当长时间里土地上的各种各样的大规模投资和投入,包括政府的,商业机构的,开发商的以及购房者自己购房的,都会造成土地价格不断迅速上涨。土地上的投资和投入越多,速度越快,相关土地的价格上涨就越大越快。投入越多产出越大,产出越大需要的再投入也就越多,互为因果,互相攀升。

房地产的市场规律是,后来者要比先来者付出更大的代价,先来者“垫底”后来者“乘凉”;后来者为此付出更多的代价,先来者则“坐享其成”理所当然向后来者索取“进贡”,以此实现利益均等和公平。这种情况将持续到大规模城市化建设、市政建设和商品房建设基本结束之时,除非在此中间价格上涨最终无法忍受而“爆掉”,向上刚性折断。这是第二种刚性,也是目前最重要和表现最突出的一种刚性。

第三和第四种刚性来自开发商。开发商当然是房价不断上涨的最大得益者、鼓吹者和倡导者。在成本既定的情况下,房价涨一块,开发商纯利润就多一块,所以开发商千方百计利用各种可能,甚至不惜违规违法变着花样提高房价,为房价不断上涨创造条件。与其他产业不一样,由于有了土地价格不断上涨的客观要求,开发商这种不断提高房价的要求和愿望竟然得到极大的可能和满足。

因此房地产开发商全体一致(与其他产业各个生产商的生产和销售策略可能各显神通不一样),不管什么背景,不管什么地方,始终不渝地坚持低开高走只涨不降的建造战略和营销策略。低开高走只涨不降是房地产开发商的生命线,一切经营活动都是围绕这种战略和策略设计和安排。开发商们清楚地知道,一旦违背这条“守则”,他们就将前功尽弃,吃尽苦头甚至可能彻底垮台。这项“守则”成为开发商百试不爽、百战百胜的“法宝”。

在建造上,开发商总是先从差的地方造起,留好价格上升的空间。如果地理优势没有了或者不明显,那么后造的房子肯定越造越豪华,以品质优势弥补价格上涨的劣势,构建价格上涨的理由和框架。因此几乎每个楼盘的二期总是比一期好,三期总是比二期好。即使在房价很高的情况下,为了遵循低开高走的原则,几乎所有的开发商都只能“挺而走险”,决不会手软害怕房价太高卖不出去而自动降低建房标准和售价。相反,开发商通过各种各样的方法,变本加厉地使用新材料新设计,营造更大的品质优势空间(当然房价本身也大幅度上去了),为价格上升提供新的基础,以“更新”和“更好”打败一切先造的房子(在供应量如此巨大,推陈出新日益变换的情况下,这是市场唯一的制胜之道),既与其他开发商也与自己先期建造的房子(此时已成为前期投资者手里的二手房)争夺需求,并保证价格能够继续上涨。

销售上,开发商更是坚决执行低开高走,只涨不跌的策略,决不推行每期、每栋和每套房子的利润均值化。先销售的房子,利润低一些,甚至不赚也要低价销售,让先买者尝到甜头敢于托盘;让后买者看到前期价格已经上涨,产生迫不及待的购买心理,依此类推,形成“良性循环”。随着销售数量增加,开发商的房子越少,销售压力越轻,提价就越是“肆无忌惮”,保证了开发商的利润最大化。如果倒过来,房价越走越低,开发商就可能一套房子也卖不出去。最近披露的开发商不断变更预售合同充分说明了这种“销售理念”。开发商利用假合同在房子不能在预期价位上卖出去的情况下,自己不断“回购”,造成房子短缺和价格升高的假象,引诱购房者上钩。而开发商自我倒手一次,价格就上升一次,可谓时间换空间。虽然销售时间延长了,但是利润(减去资金占用成本后)却增高了。由于整个市场坚决执行低开高走只涨不降的战略和策略(去年五月在央行严格控制抵押贷款发放的短暂困难时刻,上海曾有个别开发商试图破坏这条“守则”,降价销售争夺客户,结果“搬起石头砸了自己脚”,不仅自己房子销售不出去乱了阵脚,而且遭到其他开发商的强烈谴责),因此开发商们不怕卖不出去,捂上几个月结果房子卖得更快更欢。

这种战略和策略真叫灵!由于开发商所采用的越造越好,价格也越来越高的战略和策略,符合经济发展、城市建设和商品房发展的客观规律,也符合消费者需要住宅品质不断提升的要求;加上先买者风险大,交房时间长,资金占用多,开发商“让利”,房价低开高走只涨不跌既合乎情理又合乎逻辑,被广泛接受和采纳。这样一来,原本为了维护和扩大自身利益的“攻守同盟”,竟然成了见得阳光,符合潮流,顺应民意,冠冕堂皇和顺理成章的事情。在开发商一口咬定的“棘齿定理”下(类似钟表发条上的齿轮只能沿一个方向旋紧,只能越旋越紧不能倒退。但是一旦将扣住齿轮的“扳口”放开,整个齿轮及已经上紧的发条将全部崩溃),房价只能越推越高。

第五和第六种刚性来自市场大众。与其他市场的消费者可以结成坚固的联盟与开发商抗衡对阵不同,房地产市场的购买大众是不统一的,甚至是分化瓦解的。由于房地产的特殊性(既有消费属性又有投资属性,而其他任何消费品只有消费属性没有投资属性,而其他投资品只有投资属性没有消费属性),房地产市场的购买大众分为自住者和投资者两大类,在很多情况下两大类的利益是不同甚至是对立的,无法形成可以和开发商讨价还价的有效力量。自住者嫌贵了,投资者还觉得便宜:本地人买不起了,外地人和境外人觉得有机可乘;国内人拿的是人民币不存在增值不增值的压力,境外人拿的是美元和目前比美元更加值钱的其他外币,正好利用中国房地产市场躲避一下风险。

尤其是在市场投资属性强烈的情况下,投资者和自住者的目标和要求严重对立。投资者希望和要求房价继续上涨,借以出货套现。他们极其害怕房价下跌,一旦下跌可能血本无归。这时候他们的利益与开发商完全捆绑在一起。对投资者来说,他们已经不在乎房价是高是低,更多地在乎房价能不能上涨,还能上涨多少,还能持续多久。房价越是上涨,跟风者越多,投资者越众;投资者越众,平均持有房子的时间就能够越短;持有时间越短,虚假需求越是旺盛,供不应求矛盾越是强烈和突出,由此造成房价的进一步上涨。由此重复不已。投资者的上涨要求和追涨投资(越贵越买,越买越贵;越贵赢利越大,赢利越大越值得冒险投资)构成了第五种刚性。

自住者虽然希望房价下降,但是真的房价下跌他们又不敢买了。平稳和缓慢上涨是自住者“入市”的最佳时机,但是中国很多城市和地区已经失去了这样的一段“美好时光”。在房价快速和大幅增长的情况下,自住者完全被市场所左右,不以自己的意志为转移,甚至被边缘化和从属化,对市场无足轻重和无能为力。换句话说,任凭开发商和投资者们“为所欲为”。由于害怕房价更高更买不起,他们只能违背自己的意愿不断追涨,尤其是“踩空”几次之后,强制性的在高位被迫购买入市。而追涨和被迫购买的结果是,造成供不应求矛盾进一步激化,并向开发商发出“还能涨价”,还有承受力和购买力的信号,使得房价进一步上涨,让其他的自住者必须在更高的价位上买入,与自住者的愿望和利益进一步相违背。自住者用自己的手脚(行为)和脑子(意愿)相分离,造成房价进一步上涨和只涨不跌,这是第六种刚性,这是一种最悲哀的刚性,身不由己的刚性。

第七和第八种刚性来自政府和政府政策。在房地产市场“三足鼎立”中,政府扮演着最重要的角色。政府尤其是各级地方政府,无论作为城市经济建设和发展的领导者,代表国家实行土地批租的执行者,还是通过土地批租获得巨大财政收入的实际得益者,都没有任何理由希望土地价格和房子价格下降。作为城市经济建设的领导者和肩负重任的责任者,他们当然希望城市发展越快越好,城市面貌越新越好,吸引资金越多越好,市场越“荣”越好,财政收入越大越好,开发商和投资者就成为实现和完成他们“政绩”和目标的左臂右膀(至于房价高了商业成本大了,竞争能力弱了,那是以后的事情)。自代表国家实行批租土地“点土成金”之后,中国的各级地方政府成为世界上最富有的政府。他们从改革开放初期财政收入极其困难捉襟见肘,到现在一掷千金,什么样的宏伟建筑和城市设施不敢建造!纽约肯尼迪机场到皇后区牙买加(JAMAICA)交通枢纽,连接地铁和轻轨的一条短短几公里的高架轨道,各种审议花了五年时间,筹措资金又花了五年时间,前年年底才刚刚完成。这样的工程不要说在上海,在中国任何一个省级城市不用一年肯定“搞定”。

尤其需要突出说明的是,在当前的土地批租制度下,本着对国家对人民和对子孙后代负责的态度,土地批租价格无论如何高都不为过!因为现在无论如何都无法预期今后40年、50年和70年的土地价值和价格的上涨幅度,无论如何预期(即期无论如何多么昂贵的价格)都肯定远远低于40年、50年和70年中实际的增长幅度。换句话说,即使坚决执行高价政策,政府也让由它所代表的国家、人民和子孙后代吃亏了。这是由当前土地批租制度本身缺陷造成的,所以现在正在讨论,准备出台新的“物业法”和“物业税”,变一次性全部收取,为一次性只收取很小的一部分,其余部分分散在今后每年根据市场变化收取一定比例,随土地增值而不断增加,使土地增值所带来的好处不为土地使用者“独占”。因此,当经济在不断发展,土地投入在不断增加,土地价值在不断提升,资本实力在不断增长的时候,政府理所当然应该不断提高土地批租价格,对国家人们和子孙后代负责。由此构成第七种刚性。这是即符合国家政策和人民最高利益,又符合政府实际利益和神圣责职的“伟大无比”的刚性。

由于不断提高土地和房子价格从根本上即符合国家政策和人民最高利益,又符合政府实际利益和神圣责职,所以如果一定要让政府,尤其是各级地方政府去打压土地和房子价格的话,他们肯定处在犹豫彷徨之中,他们的政策就一定畏畏缩缩,瞻前顾后,至少是头痛治头,脚痛治脚,东一榔头西一棒子,缺乏全盘考虑和彻底到位,甚至朝令夕改。究其根源,除了要对国家和人民负责外,各级地方政府害怕房价下跌导致整个市场下跌和经济增长放慢,远远甚于害怕房价上涨!说实在的,一旦房价打压下去后再想重新启动,比要求房价下降更难。而这种不彻底和不到位的政策,往往不仅没能够真正治理好房价太高和上涨太快,反而激发市场进一步反弹。我们看到2004年“五一”严控贷款之后,杭州执行后来又取消20%资本得利税之后,短暂的停顿结果造成事件过后更大的反弹和“报复”,使得政府政策适得其反,南辕北辙。这是第八种刚性,一种尴尬的不得不左顾右盼的刚性。

第九和第十种刚性来自市场本身。市场并不是无动于衷的,市场有市场固有的运作规律和机制。房地产有明显的周期特征,缺乏灵活性,缺乏调节能力和应变能力。一般来说,开发商从批地到建成通常需要二三年时间,在市场出现短缺的情况下,供应量不能立即提高,造成房价上涨。而在房价上涨的情况下,更多的开发商愿意高价拿地,高价拿地势必造成下一轮房价的上涨。但是一旦上马,即使市场发生重大的逆向转变,也箭在弦上不得不发,停工成为“烂尾楼”将遭受更大的损失,因此开发商周旋余地极少,只能顶着头皮上,造成高的时候价格可以更高,低的时候价格势必更低;供过于求时更加供过于求,供不应求时更加供不应求,形成大起大落局面。房地产业比其他产业存在更大和更多的周期性,滞后性和极端性,这是第九种刚性。这种刚性在房地产高速发展时期尤为突出。

事实上一旦房价上涨太快就不仅仅是上涨太快的问题,如果不能立即采取有效措施,市场机制本身(从某种意义上说也是一种惯性)可能造成房价的进一步“加速度”上涨。房地产市场具有明显的“强者恒强,快者逾快,畅者越畅”的特征。上海杭州“脱颖而出”之后,其房价年上涨幅度始终高于其他城市好几个百分点,甚至好几倍,与其他城市的房价差距进一步扩大,而且没有任何停止和放慢的迹象。

一般来说,房价年上涨在5%至10%,是一个可控制的缓和增长区;在10%至20%,是一个能够控制但是需要认真对待的加速增长区;在20%以上尤其是连续几年在20%以上,是一个必需全面采取措施的“难以逆转”区。当房价增长在10%以下,人们对房地产的投资热情还不高和不敏感,投资信息和投资获利还无法高度传播和扩散,房地产投资还局限于少数人。超过10%,即可以COVER成本和风险之后,投资赢利就大幅度上升(10%是一条底线),房价增长越快投资利润就越大,此时投资房产赚钱已经成为广泛群体(包括各个阶层,各种类型,决不仅仅是本地人)全体一致的第一要务,由此构成房价继续上升的重要原因;当房价年上涨超过20%之后(以首付20%计算投资回报对实际投入资金之比,此时利润率高达100%),投资令人疯狂,让人失去理智。此时的市场具有“顶风作案”和“逆向而行”的强大能量,即使一些不利因素出现,房价也能够继续上涨,罢不畏所动。此时如果不借助外部强大的力量,根本就无法依靠市场自身机制自我停息下来。随着房价从较低增长速度向较高增长速度演变,房价获得了越来越多的“自动能力”和越来越大的“难逆转性”,这是市场机制造成的第十种刚性。

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发表于 2005-3-15 08:53:00 | 显示全部楼层 IP:山东潍坊
房子是个大大的问题啊!一般来说,每平方米的房价应该大体上等于一个人的月工资,看看还有多少人没有达到这个水平呢?

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发表于 2005-3-15 17:48:00 | 显示全部楼层 IP:山东潍坊

房价上涨百姓苦不堪言,最近在两会上,给房地产降温的呼声很高。根据报道房价的40%被政府的各种税费收取,房地产商再趁机涨价,最后受害者属于百姓。

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新年送“福”情人节勋章社区骨灰级网民

发表于 2005-3-16 14:43:00 | 显示全部楼层 IP:山东潍坊

百分之百的房地产开发商都有银行贷款

如果宏观调控

这无意于是在对国家的税收调控

这也是宏观调控所不能解决房价上涨的根本原因

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发表于 2005-3-17 23:50:00 | 显示全部楼层 IP:山东潍坊
确实如此!

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发表于 2005-3-17 23:52:00 | 显示全部楼层 IP:山东潍坊
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发表于 2005-3-17 23:52:00 | 显示全部楼层 IP:山东潍坊
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发表于 2017-8-30 21:57:15 | 显示全部楼层 IP:山东潍坊
房地产业比其他产业存在更大和更多的周期性
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