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网友谈:谈谈诸城房产项目的看法

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发表于 2019-1-21 15:23:38 | 显示全部楼层 |阅读模式

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            诸城这两年引进了很多大的房产公司,碧桂园、新城、雪松、兴业等,据说万达也要来建设万达广场,诸城的房地产真是方兴未艾啊。
          先说说诸城四个方向的房产项目,顺时针方向说一下。
          北边的项目主要有:鲁班-厚德丽园、兴业-舜德帝景、红星-红星家园、龙城龙府。
1、先说厚德丽园吧,本来主打性价比,可是最后价格也上来了,位置又偏僻,加上兴业舜德帝景的竞争,价格优势也没有了,前景堪忧。本来元旦开盘,被兴业对冲的不敢开盘了。如果不改变策略可能开发商会很难受。毕竟鲁班是本地企业,资金不是很充足,如果房子卖不出去,资金链压力会很大,影响后续开发。
2、兴业-舜德帝景,兴业集团实力不用说了,资金充足,人家给拆迁户的回迁房都是双证。一期开盘价高层竟然和厚德丽园相差不大6000+,开盘火爆,直接抢走了厚德丽园的客户,也抢了红星家园不少潜在客户,开盘火爆。听说兴业、万达、市府联合要建造万达广场,这样舜德帝景的优势又起来了。以后价格肯定涨,连带红星家园也得涨。
3、红星家园,红星是诸城老牌的开发商了,但是十年来举步维艰,终于通过红星家园项目缓过劲度过难关,有官庄和官庄店这一片地在手,红星采取小块开发的方式,以一个公司建造了北部的新城区,俗称:诸城小香港,红星也因为红星家园缓解了资金压力,算是小有成就,房子卖得也不错。长远来看,红星家园开发完成后,以红星现在的实力,恐怕很难与外来的这些大企业竞争,不过有红星家园老底,还是过得很滋润的。
        东边的项目主要有:新城的什么忘了,还有一些项目都不是很大,不是很了解。就单说说说新城吧。
新城是地王,换句话说就是拿地成本太高,刚出地王的时候,网上有篇文章给新城算了一笔账,算的虽然八九不离十了。成本太高,房价就高,这对新城的项目开发并不是好事,诸城本地没有那么多高端客户,高端客户差不多被大源的枫香小镇弄走了,现在摆在新城的面前的是,怎么把房子卖出去。其他的都是次要的。
        南边的项目主要有:大源枫香湖畔、枫香小镇、碧桂园、中天-繁华新城、绿城-桃李春风。南部是诸城项目最集中的地方,开发商实力都很强,大源、中天是诸城老牌开发商,实力、口碑都不错,号召力就不用说了。碧桂园、绿城虽然是合作方式但是也是全国知名房企,实力也不俗。南湖片区是竞争最激烈的地方。
1、先说说大源。首先实力没问题,也占了先机,位置也是最好的,在诸城得到了广大群众的认可。可以说是天时、地利、人和。大源通过枫香湖畔等项目树立了自己高端的形象,枫香湖畔也收割了周边大片购房者,再加上枫香小镇的交付,可以说,南部片区大源已经将客户收割的差不多了。留给其他几个开发商的客户资源已经很少了。
2、碧桂园就不多说了,已经卖得差不多了,比较成功。属于尾盘。
3、中天-繁华新城,中天是诸城的老牌房企,实力不错,我去看过他们开发的繁华新城,建成了一片了,认筹预售早已经开始,也吸纳了很多周边及市区的买房者。在加上繁华中学的入住,以后这个小区的位置仅次于大源的两个枫香,竞争力还是很强的。
4、最后说说绿城的桃李春风,
              先说位置吧,在京师学校旁边,听起来很好,但是你去找发现位置没法和上边三个项目比,上边三个项目紧挨在一起,虽说竞争激烈,但是已经成为成熟的片区,有这么大规模的只有红星家园、以及以后建成的舜德帝景可以媲美,还略有不如。桃李春风项目在靠东的方向,半岛花卉南侧,位置并不好,周边全是村落,周边配套设施基本没有,除了一个贵族学校,普通家庭也上不起,根本不算学区房,诸城的学区房全部在市里。
              再说说客户源,可以说桃李春风项目的潜在客户基本已经被瓜分干净了,主要是大源、中天、碧桂园这一片,已经把周边刚需及改善型住房客户大部分吸走了,桃李春风项目以后开发客户会很困难,因为距离南湖太近了,以大源的号召力,加上中天的挖掘客户力,可以说桃李春风项目的客户已经基本没有了,因为诸城当地还是以刚需为主,而绿城的项目太文艺了,古典文艺,目标定位就有偏差再加上启动的晚,我看不到桃李春风的未来。
          总结一下:主要是南北两个方向,北边兴业和红星会发展的比较好,成为北边的新城区,而厚德丽园比较危险,但是好处是厚德丽园已经交房很大一部分了,二期才开始,还是能度过去的。
            南边,大源、中天天时地利人和占尽,项目要不开始交房,要不开始办理贷款,没有什么问题。最危险的是桃李春风项目,起步晚,没有天时;位置偏,周边比较乱,配套竞争力弱,地利也没有;潜在客户被吸走,客户群体不明确,且客户资源少,没有人和。桃李春风销售又被外包出去,专业性不足,无法和大源、中天那些专业的销售团队竞争,绿城只是合作,并没有全力支持,各方面都存在问题,仅仅靠京师学校根本带不起这个大项目。不建议去桃李春风购房,不管刚需还是改善或者投资。

            所以买房子,北边还是选红星和兴业,南边大源和中天,其他的就不要考虑了。

:中天、正大一直分不清楚,一直以为是一个公司

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 楼主| 发表于 2019-1-21 15:24:13 | 显示全部楼层
XIAO看落花

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1、先说厚德丽园吧,本来主打性价比,可是最后价格也上来了,位置又偏僻,加上兴业舜德帝景的竞争,价格优势也没有了,前景堪忧。本来元旦开盘,被兴业对冲的不敢开盘了。如果不改变策略可能开发商会很难受。毕竟鲁班是本地企业,资金不是很充足,如果房子卖不出去,资金链压力会很大,影响后续开发。
鲁班就是原市建,建筑销售一体,公司实力很强。
厚德丽园土地基本白拾,前期卖了很多了,基本不着急销售。


一期开盘价高层竟然和厚德丽园相差不大6000+,开盘火爆,直接抢走了厚德丽园的客户,也抢了红星家园不少潜在客户,开盘火爆。听说兴业、万达、市府联合要建造万达广场,这样舜德帝景的优势又起来了。以后价格肯定涨,连带红星家园也得涨。
一期开盘价高层竟然和厚德丽园相差不大6000+,这个6000+的范围大了去了,很多接近1万。
听说兴业、万达、市府联合要建造万达广场,这样舜德帝景的优势又起来了。这个听说......
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发表于 2019-1-21 15:45:26 | 显示全部楼层
繁华新城是正大开发的
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发表于 2019-1-21 16:10:51 | 显示全部楼层

繁华新城是正大开发的
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