手机APP
诸城信息港——传播时尚信息 关注百姓生活
首页新闻中心图片中心视频中心城市论坛悠闲会房产人才

诸城信息港城市论坛

 找回密码
 注册

QQ登录

只需一步,快速开始

查看: 28865|回复: 12

房价笑谈

[复制链接]

7

主题

18

帖子

1216

积分

中级会员

Rank: 3Rank: 3

积分
1216
QQ
发表于 2017-12-8 00:08:52 | 显示全部楼层 |阅读模式
房价笑谈

     近年来,房价在上涨趋势中不断跃上新台阶,成了当前最大的社会民生焦点,有房、无房,百姓喜忧两茫茫!多年来,笔者对房价及其衍生现象,一直在不断关注。它从何处来,又将到何处去?按理应是高居庙堂之上的经济专家之事,各位且容老吏在此闲情弄弦,斗胆分析,权作茶余饭后之资,怡笔辱墨,徒增笑料耳!
     观大势,方能识大局,要弄清事物的本质,需抓住事物主要矛盾和矛盾的主要方面。对房价的演变及其未来趋向的分析,也要从主要因素出发,而不必纠缠于细枝末节。当前的房价现状,笔者尝试着概括为:是我国改革开放以来经济高速发展、城镇化加快、货币持续扩张、土地财政依赖、群众需求不断释放等诸多因素叠加助推的结果。下面就从这几个方面加以分析。
     改革开放,从经济方面来说,是我国几千年以来最伟大的变革,
极大释放了民众的能动性、创造性,契合了工业化、经济全球化这个推进人类文明新高度的步伐,抓住了宝贵的历史机遇,带来了国家的大进步、大发展!虽然存在着这样那样的不足,人们或许也有不同的看法和观点,但社会整体生活水平得到了极大提高,这是确切的历史事实!所以,经济大发展带来了人们衣食住行的巨大变化,是房地产迅猛发展的源泉,是房价演变的主要因素,其它因素是派生因素。
     经济的发展,推动了我国从农业化向工业化加速转化的进程,各产业链分工与协作,逐渐形成了经济中心和产业中心,自然的形成和扩大了城市化、城镇化,不断吸收农民转化为产业工人。人口向区域性的经济中心和产业中心转移,符合人类迁徙的历史规律和发达工业化国家人口分布的特点。所以,城镇化是我国经济社会发展的外在表现和必经阶段,随着经济的不断发展,人口聚集区的膨胀会更加快速化。
     改革开放以来,我国货币一直是持续扩张态势,从公开的M2数据(本币,年末)可侧面得出结论:1980年0.16万亿,1990年是1.53万亿,2000年13.46万亿,2010年72.59万亿,2016年155.01万亿。货币的扩张,我看主要有两方面的原因:
     一是中央政府的隐性税收。如果把经济看做一台运转的机器,那货币就是重要的润滑剂,众多个体在追逐金钱的同时,相互提供了产品或服务,就构成了人类的经济。货币随着经济而流动,如同流水中的沙尘,会在河床中形成不同的沉淀,表现为货币占有的多寡,也就是穷富。从宏观角度讲,在特殊的经济飞跃发展阶段,国家正常支出和经济各部门的资金需求造成的货币缺口是巨大的,在税收、举债之外,发行货币也是一大来源,这种货币放水的方式阻力最小,与我国这些年的GDP基本保持一种对应关系,实际上是掌握货币发行权的中央政府的一种隐性税收,在特殊的历史机遇期,总体上看,对促进经济发展发挥了重要和积极的作用。
     二是外汇占款。国家外汇储备历史数据(美元,年末):1981年27亿,1990年110亿,2000年1655亿,2010年28473亿,2014年达到高峰38430亿,以后逐渐下降,2016年为30105亿。从外汇储备的变化,可以看出我国经济总量的迅猛膨胀,对国家而言,既是家底,也是对外政治经济博弈的重要工具。当然,国家储集巨额外汇过程中,就要不断对内释放同期相当汇率的人民币。
     以上两方面是国家大量释放基础货币的主要原因。诚然,纸币只是个价值符号,一定时期内,与商品内在价值也是对应的,货币多了,购买力就相对下降。作为商品,住房价格能例外吗?
    国有土地出让金收益,是地方政府重要的财政来源。不当家不知柴米贵,各项社会事业发展都需要钱,地方财政或许也是压力山大。在地方债务累积居高的情形下,国有土地出让收入实质上是地方政府的隐性税收,是住房成本的一部分,在替代性收入出现前,短时期内不会有很大的改观,在此不过多赘述。
     任何商品的价格都是由供需双方交易产生的,住房作为特殊商品也不例外。从住房需求看,一是居住需求,经济发展增加了群众收入,人们有了更高的生活追求,为了便于生产(主要是农业向工业转移人口)、改善居住条件、成家立业(或为后代)而购买住房,这部分刚性需求的规模庞大;二是投资需求,部分高收入人群运用不动产保值增值、抵消货币贬值而购房,随着财富效应的显现,近年有逐渐扩大的趋势;三是投机性需求,个别交易性牟利者投机性买卖住房。这些购房需求汇合成为强劲动力,推动供需关系不断变化。
     
各位朋友,看完以上这些,想必对房价上涨的部分内因有了大致的了解。
     未来,房价趋向会如何演变?这可能是百姓更为关心的问题。但一些重大经济现象,与政治经济交融互渗,既有其复杂性,又有其自身发展的内在规律性,不会因你我的主观臆想而发生改变,无论咱如何穷尽心力,也不可能准确无误的完全把握。
     所以,只有分析制约房价的主要客观因素,才有可能得出相对客观的答案:

     一、经济诸因素分析
    (一)经济现状及趋势如何?改革开放近四十年,我国GDP年均10%以上高速增长,经济总量从较小到位列世界第二,创造了了不起的经济奇迹。随着经济体量的不断膨胀、基数的提高,已不可能继续保持高速发展,中速和中低速应是未来的常态。经济发展有其内在规律和周期性,这是不以人的意志为转移的,目前经济已处在哪个阶段,难以妄自猜测,只有历史才会给出答案。当前,我国经济面临长期以来累积的经济和产业结构不协调、不合理的矛盾,预计需较长时间才能转型和消化,难以在短时间内彻底扭转。在这种新的经济常态下,作为购房资金的主要来源,人均收入的增速也会减缓甚至下降。
    (二)城镇化会如何演变?当前及未来,我国农业人口向工业化转移,是实现“两个一百年”目标、民富国强的必由之路。以世界工业化强国为参照,从我国城市、农村人口结构看,我们的城市化进程目前尚属进行时,远未到
完成时。作为经济中心、产业中心的大城市,它的吸附效应会愈加明显,人口会向产业链分布地域迁徙和流动,因此形成大的城市集群带,这是大工业生产所决定的。而住房市场会发生分化,人口持续的流入的城市住房交易会持续活跃,相反的城市会逐渐萎缩。
    (三)货币扩张还会持续吗?从几十年M2历史增速看,基本都高于GDP增速,基于惯性和经济发展需要,M2还会继续保持一定速度增长,增速可能会减缓,但也难以排除特殊或极端情况。故,货币的贬值还将一定程度延续下去。
    (四)土地财政依赖能很快解决吗?地方财政支出的缺口因素,在房产保有环节征收所谓房产税,在法律层面、国家出台时机有很大制约,短时间难以作为替代性收入,土地财政依赖在一段时期内还会存在,但也不可能永远持续下去。
    (五)购房需求还会那么大吗?在工业化、城市化化完成前,在人口增长逆转前,刚性需求在以后很长时期内将继续保持强劲;在保有环节征税、住房长效机制形成前,投资性需求在一段时间仍将存在。当然,购房总需求在不同地区、不同阶段会有所分化。
     二、宏观方面分析
    (一)房地产的地位。一是拉动了经济增长,房地产制度市场化改革二十年来,它切实担当了经济支柱的重任,既满足了民众实实在在的需求,又拉动了经济,在目前增长放缓期,它应该贡献了了GDP增速的大部分。二是充当了蓄水池作用,将前述的巨额货币资金,归入了适当去处,发挥了一定作用。因此,房地产的地位短期内难以动摇。
    (二)房地产面临的矛盾和风险。一是在国民经济中占比过高的风险,据称新增贷款近六成流入房地产行业,这是房产过热的信号,这些年已经挤压了其它经济部门的空间,导致经济部门失衡、不协调,对经济可持续发展伤害巨大。二是高杠杆购房的金融风险,很多人将主要
家庭财富配置在房产,囤房、炒房成风,房产有逐渐脱离了居住属性、演变为金融工具的苗头,我国虽还未发生过大的金融危机,但决不敢掉以轻心,美国、日本危机殷鉴不远,大批中产随势湮灭。美国退出QE已成定局,最近又出台减税政策,是否会是引发国际金融流向变动大周期的拐点?会否祸及房产市场?从2016年我国外汇储备急剧减少,可以看出我们面临的巨大压力,国际金融流动逆转导致的系统性金融风险,需要保持警惕。
    (三)长效机制的建立。房价在历次调控中展现了桀骜不驯的脾性,既反映了社会财富占有和分配,也反映了经济发展的不平衡,既是经济问题,又是重大社会问题,这些都源于我们市场经济尚还年轻,一切尽有苦衷,虽不尽人意,但尚属成长中的烦恼;一个大国、一个人口大国、一个市场经济尚不充分的大国,宏观政策的也要结合国际国内政治经济环境,目前国内经济发展后续动能不足、国际政治经济环境制约、尚未跨越中等收入社会矛盾凸显期,诸多因素都需要国家通盘考虑。从习总坚强有力、沉着冷静的执政风格看,住房长效机制应在抓紧制定中,推出会选在合适的时机,保护合理需求、限制投资需求、打击投机需求的应是主基调,市场化方向不会改变,这些是影响
以后房价的政策性变数。
   

    看到这里,您可能会问,到底应如何决策?其实从区位看,青岛作为历史名城、国内少数计划单列市之一,山东的经济贸易龙头地位不可替代,诸城受其辐射,切不可身临宝山不识山,本地房地产长远看应有很好的前景。不过,为应对潜在的内生性风险,还是建议高杠杆、住房资产高配置者应择机适度降下来;为把握可能的阶段性机遇,建议无房者在自身经济条件允许时择机购买。各花入各眼,这个“机”在哪里?其实在各位自己的心里。

     将所思所想,短时间拿出草稿,又逐字打印出来,拙笔匆忙定有误,谬误之处恭请指正。
     生性愚钝,学识有限,一家之言有失偏颇,各位不必采信,一切全作笑谈而已!




0

主题

1

帖子

5

积分

新手上路

Rank: 1

积分
5
发表于 2017-12-8 08:44:56 | 显示全部楼层
好文,切中时弊!
回复 支持 反对

使用道具 举报

39

主题

2924

帖子

2万

积分

功勋元老

秋风吹吹,芦花飞飞。

Rank: 12Rank: 12Rank: 12

积分
26295

白金元老黄金元老

发表于 2017-12-8 11:11:19 | 显示全部楼层
高手中的高手!!
回复 支持 反对

使用道具 举报

31

主题

1512

帖子

7041

积分

青铜元老

Rank: 6Rank: 6

积分
7041
发表于 2017-12-8 14:58:47 来自手机 | 显示全部楼层
已阅
回复 支持 反对

使用道具 举报

31

主题

1512

帖子

7041

积分

青铜元老

Rank: 6Rank: 6

积分
7041
发表于 2017-12-9 22:18:15 来自手机 | 显示全部楼层
屈才啦
回复 支持 反对

使用道具 举报

7

主题

18

帖子

1216

积分

中级会员

Rank: 3Rank: 3

积分
1216
QQ
 楼主| 发表于 2017-12-10 21:19:14 | 显示全部楼层
欢迎各位朋友踊跃参与讨论!
回复 支持 反对

使用道具 举报

7

主题

18

帖子

1216

积分

中级会员

Rank: 3Rank: 3

积分
1216
QQ
 楼主| 发表于 2017-12-12 22:03:38 | 显示全部楼层
看过了一些穷尽财力而买了房,亲朋举债、银行贷款,真正成了房奴,可叹、可怜!希望各位朋友全面的看待理解本文,不要从一方面得出想当然的结论。购房是一种经济行为,买者自负,一定量力而行,负债购房前要考虑好自己收入和还债能力,规划好未来生活,一定要与自己经济承受力相称,不要盲目的被裹挟进购房大军中去!
回复 支持 反对

使用道具 举报

     

442

主题

4674

帖子

6842

积分

版主

评论员

Rank: 7Rank: 7Rank: 7

积分
6842

注册纪念日金奖版主论坛贡献奖金点子勋章新年送“福”吉祥兔2011十大影响力贴子2011十大优秀版主端午节勋章初级网友记者

QQ
发表于 2017-12-13 09:13:13 来自手机 | 显示全部楼层
青岛作为国家中心城市,面对日韩的城市代表,青岛的发展还有很大的空间。从区划上看,黄岛区直接与日照潍坊接壤,无县市包围。胶州新机场使用后,胶州划区指日可待,亦无市县外围。从长远看,国家和省必然会继续加大对青岛的支持力度,调整区划将诸城高密划入青岛是大概率事件。从时间上看,传言此事已近二十年,18年青岛承办上合峰会,19年5A机场投入运营,坐实传言料不远矣。诸城一但划入青岛,对接资源,房价过万指日可待。
回复 支持 反对

使用道具 举报

7

主题

18

帖子

1216

积分

中级会员

Rank: 3Rank: 3

积分
1216
QQ
 楼主| 发表于 2017-12-14 10:06:11 | 显示全部楼层
策马中原 发表于 2017-12-13 09:13
青岛作为国家中心城市,面对日韩的城市代表,青岛的发展还有很大的空间。从区划上看,黄岛区直接与日照潍坊 ...

,欢迎各位朋友各抒己见!
回复 支持 反对

使用道具 举报

76

主题

871

帖子

6134

积分

青铜元老

Rank: 6Rank: 6

积分
6134
发表于 2017-12-14 21:04:01 | 显示全部楼层
回复 支持 反对

使用道具 举报

     

442

主题

4674

帖子

6842

积分

版主

评论员

Rank: 7Rank: 7Rank: 7

积分
6842

注册纪念日金奖版主论坛贡献奖金点子勋章新年送“福”吉祥兔2011十大影响力贴子2011十大优秀版主端午节勋章初级网友记者

QQ
发表于 2017-12-17 17:03:09 来自手机 | 显示全部楼层
还有诸城高铁的因素。京沪高铁二线走向基本确定,在我市积沟设站的概率非常高。一旦施工,三年就可建成。待我市打通京沪高铁的快速通道,对房价又是一大利好。
回复 支持 反对

使用道具 举报

     

8

主题

142

帖子

880

积分

中级会员

Rank: 3Rank: 3

积分
880
发表于 2017-12-20 22:57:44 来自手机 | 显示全部楼层
买房子首选是孩子上学,好的学校决定了周边房价的高低,80后农民为了孩子有个好的学校,不惜举债百万脱离农门,去城里争一席之地。如今偏远乡下已是人去楼空,十几个村子凑不齐一个学校。而城里学校人满为患,每个学校招生价码也不相同,笔者孩子当年也是花了1000块大洋才挤进去的,教学质量也不过如此,学习班越来越多,各种托管随处可见。房价随意涨价,政府更多关心的只要开发商顺利拆迁,不惹乱子,至于开发后的剩余价值不闻不问,不管你卖八千还是一万一平,只要你能卖出去就是优秀地产家。什么宏观调控,都是纸上谈兵。
回复 支持 反对

使用道具 举报

70

主题

4729

帖子

1万

积分

白金元老

无心多情双鱼座

Rank: 9Rank: 9Rank: 9

积分
19239

论坛贡献奖新年送“福”宣传大使青铜元老白银元老黄金元老白金元老3.15

发表于 2018-1-9 16:37:06 | 显示全部楼层
症结在哪里 没有管事的  是吧
回复 支持 反对

使用道具 举报

您需要登录后才可以回帖 登录 | 注册

本版积分规则

关于本站 广告服务 联系我们 网站导航 诚聘英才 免责声明 帮助中心
Copyright © 2005 诸城信息港 版权所有 | 增值电信业务经营许可证:鲁B2-20051026号 | 备案/许可证号:鲁ICP备12015127号 | 电子公告许可:电信业务审批[2008]字第262号函
投稿信箱:webmaster@zcinfo.net   总机:0536-6017778    新闻、业务热线:0536-2165588   法律顾问:山东东武律师事务所 刘清波、秦丽律师
快速回复 返回顶部 返回列表