最近楼市情形分析

花满窗 · 发表于 2012-2-1 23:49:21

最近，过年光喝酒了,也没顾上，当然房市也挺平稳的。就是发现论坛里有骂娘说屎的。怎么就不听呢。交流用理，不再声大。21世纪了，城市化了，注意文明用语。

这也上班了，看看各大专家楼市的言论又多了起来，反正就是忽悠买房，有些是忽悠近期买，有些是忽悠下跌一些买。

这专家说下跌20%，就会受不了。那专家说，快涨了。真他娘的，眼花燎乱呀。没买房的心里打鼓呀，这房子买不买呀。

这个时期其实想整个行业都很好保下来是不可能的。

一则是调控不会放松，把房价调下来是宏观经济需要；与此同时，房价下跌在经过近两三年的准备后，无论银行还是地方政府，对房价下跌的承受力都在增强，而唯独抵抗力下降了的就是房地产公司。道理很简单，在过去两三年当中，政府和商业银行已经将风险尽量转嫁到房地产这个行业上。

有些人说，房地产跌两三成地方债或商业银行就会崩盘，这是一厢情愿的想法。就如今来说，商业银行可承受房价下跌在经过多轮压力测试后，已经至少可承受跌四成；至于地方债，对于财政收入高增长的中国政府来说，可能局部有困难，但整体不会有什么大问题，何况当局已经开始注意相关风险并进行调整。所以，当前年调控出来时，是不同以往，从房产商角度考量，仍然是以最快的速度收回资金，缩短资金链的长度来降低企业风险是最重要的。

对房地产行业来说，今年将有大量信托资金到期，而调控仍然不会放松，整个行业将面临巨大资金压力。过了今年，2013年一旦经济硬着陆，则最危险的行业就是房地产业。所以，忽悠归忽悠，从企业角度来说，生存是第一位的。

不过，这里也需要指明，未来房地产开发将趋向于集成化、规模化，那些上不了规模，玩不了功能区集成化游戏的地产商必然被淘汰。资本发展的规律就是，资源向少数手中集中，然后游戏玩得越来越大，直到一家独大到玩不下去为止。中国房地产业，将进入规模化时代。

以上是国内目前的一些情形，望大家参考后，思量一下诸城的情况！！！

coolfire1416 · 发表于 2012-2-2 00:38:25

呵呵老花又出来了

关于房价个人不在做评论三个月后诸城市场自然见分晓

关于地方债别的地我不知道
诸城反正是有点小恐怖了。。。。

迈腾 · 发表于 2012-2-2 06:18:06

转loveqch一年前的帖子：{:soso_e185:}

睡到现在才起床，前天晚上的飞机走，昨天晚上的飞机回，快要累死了。本人83年12月底出生，也算地道的80后，不要把我当成老先生啊~那就接着上次聊吧。
   再次说下我写的文字里边从来没有说过：房价崩溃这个结论，而只是说：现在的一些外部经济环境和个人的认识，至于涨和跌，我相信是有因果的，各位看官自己去判断吧。
   我和夜空老兄来探讨下贷款的这个事情，我认为贷款的老百姓，尤其是只买了一套房子的还要拼命打贷款的人他们是不会断供的，，因为我国的银行是非常霸道和典型欺软怕硬的，举一个例子：甲如果不还贷款了手里只有一套房子：那会面临什么后果呢？首先银行不会退给你的首付，也就是大约有3到4成（这也是国家为什么要提高首付比例的原因）然后再拿你的房子拍卖，银行把你的房子拍到6成意味着他们就收回成本了，而且如果还还了几年的贷款，那银行还有的赚~而甲会面临什么局面呢？房子没了，钱没了，而且以后再也不能像银行贷款了！这种事放到普通老百姓身上谁会去冒这个风险呢？如果怀疑银行看看许霆案就知道了，诈骗国家金融是重罪~~
   再说下诸城刚需这个问题，诸城的外来人口是非常少的，这点我认为去趟江浙一带看看人家那边的经济就知道了。而形成刚需最先决的条件是经济条件，如果没有这一个其他都是白搭。其实我一直认为诸城市区的小伙一般父母早就给弄好房子了，有的是拆迁，而真正困难的是乡镇到市区的这些人，但是乡镇的人要区别对待，有好多做养殖的搞三产的一年有个30-40万。我二姨家哥哥就在家搞养殖，一年40万，但是这些人一旦脱离了他们的生产要素：土地就等于失去了谋生的手段，所以他宁可把家里的大瓦房弄成小洋楼里边装修的很好，再买辆别克，也不去在市区住，他算的很明白。
   而那些脱离了土地到福田、新郎这些公司打工的人一个月能赚多少呢？2500左右吧？这就回到了我第一次说的如果到了一个临界点没有外来资金，局面就会很尴尬。而且诸城的楼盘供应量非常充足，潍坊的统计数据说明了一切，而是那些人买房子放那的最终目的是什么？不是卖给下拨加价卖出么？价格越高，陪他们玩的人越少，最后把房子弄成奢耆品、珍藏品，但房子不是和田玉不是古董字画，那东西时间越长越值钱，房子这事不一定，东岭中医院旁边的房子有年头了大家去买么？尤其是最近突击建的高层，等3—5年后一切毛病就出来了，如果物业服务跟不上，住的人就知道了，从北京90年代建的高层就可以看出来。我们可以收藏土地，养地，但是养房子不行。我知道好多老板都是买了地种树，为什么？养地，环境好了自然就升值了，然后做旅游地产。
      再说一点：物房产税，我党最明显的策略是：舆论一定要占领制高点，现在是推出房产税的最佳时期，明年两会应该是会有结论的。
      家看看诸城市区的土地还有多少没有卖的？土地财政支撑了地方政府的发展，但土地肯定会卖完的，这也是邹为什么做社区而社会学者批评的原因，为什么？市区的地卖完了盯着下边的，诸城在09末10年初用地方财政作抵押贷了4个亿（好像这个数），一旦失去了土地财政收入，诸城好多事业单位的工资都发不下来。那如何解决政府的顾虑？房产税推出！
现在这个阶段高房价成为一个社会问题，人们对高房价已经痛恨到极点，一旦推出必然得到广大人民从舆论上的支持，而且给地方政府解决了财政之忧，一箭双雕，何乐而不为？大家可以注意下地方政府对推出房产税是非常积极的，而一旦推出房产税，房地产的市场肯定会产生变化，具体政策目前还没有推出，有待观察。但是对增量房的收税是肯定了，极有可能是累加计税（第二套1%第三套2%这种模式），
   随着我国法制建设的健全，我相信在将来的不久：遗产税、赠与税肯定也会颁布，这点国家肯定是要去和国际接轨的（参考我国目前几个税种的推出：个人财产税、燃油税等都是先舆论轰炸,接着颁布实施，广大人民一片欢呼，接着发现被忽悠了），那些数以亿计的存量房子，都是唐僧肉，大家伙千万不要以为有几套房子仿佛就和国家核心利益站一起了，都是鱼肉而已。（说的有点八卦，到这为止吧）
   再说一下，我发帖的目的，不是再于说：诸城的房价要崩溃，大家不要买房，而是在于：我把我的观点摆出来，让大家去参考，给大家另一个看问题的角度，每个人都有自己的选择，也许您只是微微一笑，这就足够。