（一）
按揭贷款的最大好处是使一大部分急需要房子的人，圆梦；
最大坏处是首付低，透支了购房人家庭未来多年的消费。
关于开发商利润率为200%说法是没有根据的（现阶段我市）
我根据现阶段我市情况测算了一下：土地按50万元/亩，容积率按1.15%计算，
摊到房子上的地价是652元/平方米，建筑成本（包括人工费）700元/平方米
税金200元/平方米，开发费（建设土地房产等部门收）200元/平方米
公共设施配套支出100元/平方米，开发商的财务费用（按每套房子100平方米、投入自有资金19万元、开发周期18个月、年利率6.912%计算）197元/平方米
管理费用支出20元/平方米，开发商利润100元/平方米
上述费用合计不低于2169元/平方米。
可见我市目前开发的楼盘，只要地价下不来，房价就不会低于均价2100元/平方米，也就是好楼层2300，孬楼层1900元。因此大幅度降价在我市不会存在的，诸城的房价目前也没有太大水分和气泡，要想降房价，除非政府先降低地价！
在去年下半年大幅度涨价之前，很多开发商挣的是附房和车库钱，在正房上是微利的，甚至是亏损的。
（二）
诸城市房价高，客观上是因为我市经济形势好，居民房产需求旺盛，使得房地产商搞开发有利可图，并因市场规律作用而不断使房价提高；
主观上是政府部门借着房市上涨的时机，在土地出让上大赚一把所致！
不降地价，难降房价；降了地价，房价也难降，因为开发商是不会轻易把房价降到比从前低多少的水平。
房价的上涨，在一定时期内是一种大的趋势，不是部分消费者通过不买房所能够抵制的，因为多数人是以需求来决定开支的。
所以人们该买房就要早买，不买也阻止不了房价上涨，不该买也别去赶热气儿！
（三）
“现在诸城最高的地价67万,平均每平方1000元,至少盖五层,每平方就是200元(还不加副房)”
这个算法不太科学，建筑成本中的地价不是这个算法。要是按上述算法，那得不留空地，在所开发的地皮上全盖楼！
这里涉及一个名词叫“建筑容积率”，即：项目规划建设用地范围内全部建筑面积（附属建筑物也计算在内）与规划建设用地面积之比。目前我市多层住宅（5层以内）设计的容积率平均值为1.2
也就是说一平方米的土地可以盖1.2平方米的建筑面积。
这样算来，地价670000元/667/1.2=837元/平方米，即分摊在每平方米建筑上的地价为837元，而不是200元/平方米。
若考虑其他附属设施无偿占用土地，实际住宅地价还要高于这个数！
按照这个价钱，楼主测算的房价应该是2337元/平方米。所以在当前地价大幅度提高的情况下，开发商只有考虑建设高层建筑来提高容积率，以降低单位建筑面积所分摊的地价！如：中天花园。
一点拙见，谢谢！
（四）
就象汽油涨价一样，油罐里的存货虽然是低价进的，但也随着涨价而升值，给加油站带来利润！
当前的开发商存货也是这样的，地是以前低价买的，可是房价的上涨，而给开发商带来利润！
（五）
以下是引用云中鹤在2006-6-4 11:25:23的发言：
“诸城房产成本不清楚. 潍坊的一哥们，他的单位盖房子，职工楼，在鸳飞大酒店附近，核算的成本是１４００／平米．不清楚他们是怎么核算的。”
大家知道为什么单位自己开发的房子便宜吗？首先，地是自己单位的，虽然要搞开发要走招拍挂是路，但是这不象商业性土地竞拍那样残酷，不会大幅度提高地价；
其次，你到房管局看看，虽然从2000年以后就没有优惠房改价了，但是房管局可还有个房改科，而且还忙的要命，他们在忙活什么？在为很多有根子、有门子的单位搞市场价的房改，是为了给他们省钱。
通过单位建房途径高的开发，可以省交易税、部分开发费，只需要付建筑部门的建筑费，开发商的利润部分也可以省下，还有材料价格上可以省下很多！
以上众多的优惠，使得单位集体建房要便宜很多
狗仔卡
发表于 2007-1-2 17:11:00
显身卡
发表于 2007-3-11 23:08:00