牛刀：不降房价人民币汇率面临崩溃【转帖】

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          牛刀按语：这是四天前我接受英国BBC广播公司资深财经记者皮特尔访问时，我谈到的一些观点，现部分刊载出来。本不想在国内公开发表，但是，昨天在“两会”上，住建部部长姜伟新首次提出7、8个大城市房价一定要降，否则，泡沫破灭后很难处理。这是官方首次承认房价泡沫，并公开表态降房价。不过我认为，中国房价不只是7、8个大城市，就连三四线城市有的泡沫已经很严重了。

          皮特尔：你对中国房地产的观点，在海外产生广泛的影响，请你谈谈对房地产经济的看法。

          牛刀：房地产经济是一种典型的石像经济，属于对国民财富的一种疯狂的掠夺行为。用华尔街的话来说，这是一场庞氏骗局，注定玩不下去。中国的土地财政和土地金融是以政府的信誉在背书，房地产的危机说穿了是政府的信用危机，继续往下走，中国社会将会发生历史性的变革，推动历史往前走。

          我们希望房价继续上涨，最后引发的不仅仅是房价泡沫破灭，而是社会大的变革。中国经济发展缺少一场大的变革，全球华人应该高兴的看到这种变革在中国发生，全民财富瞬间蒸发，中国社会才会重新寻找经济的真理，才能迎来经济的真正繁荣。

          现在中国的经济是一种虚假的繁荣，危机很快爆发。

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            皮特尔：你认为这种危机什么时候爆发？

            牛刀：我写过一本书，叫做《穷人通胀富人通缩》，就是写中国的房地产经济问题的。这本书是三年前写的，书中关于房价走势以及时间节点的分析，已经得到印证。当时，我并没有分析政府会采取“限购”和“限贷”的政策，这种政策只能延缓泡沫破灭的时间，并不能阻止房价泡沫的破灭。日本政府当年处在这种时候，采取的是比中国政府要果断的措施，就是实行《土地融资限令》，不给房地产一分钱贷款，泡沫很快破灭。中国政府目前采取的措施只能拖延房价泡沫破灭的时间，估计政府换届后会采取更加严厉的措施，刺破房价泡沫。

            2012年人民币处在升值的末梢，政府准备实行人民币汇率自由浮动，提出的方略是加大波幅，这也是一种拖延时间的行为。估计华尔街对此会产生反应。中国的房地产经济已经破坏了全球经济健康的运行，加大了能耗，加重了碳排量，破坏了空气，制造了污染，扩大了过剩产能，北京上海等地空气都有毒，与房地产快速发展有关。这与中国政府对全球的减排承诺相违背，再一次对全球失去信誉。

            今年，人民币汇率面临的是贸易和汇率两大难题，不解决就将影响全球贸易，与官方对外开放政策相左。

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           皮特尔：中国房价泡沫的严重程度到了什么地步？

           牛刀：从1984年拉美房价泡沫破灭以来，中国房价泡沫是全球经济最大的泡沫，远超当年的拉美、日本等国。在《穷人通胀富人通缩》这本书中，我从四个数据分析了中国泡沫的严重程度，一个是房价收入超过了当年的日本两倍多，国际标准是3到6倍，日本当年泡沫破灭时16倍，中国现在很多城市超过30倍；二个是租售比，日本当年是160倍，中国一线城市超过了200%；三个是空置率，国际标准6%至10%，日本当年是22%，中国有的城市达到50%，普遍超过30%；四个是住宅总值，国际标准是200%，中国房价暴涨，带来的是什么？住宅总值的大幅上升，已经脱离了GDP的增长。

          在国际上，我们来看看，中国的房地产在过去10年中也已经涨了5倍以上，2010年房地产总市值占GDP的比重大约为360%，现在已经超过380%，而美国目前只有200%左右。巴西的经济泡沫破灭时，房地产占GDP的比重为290%，日本房价泡沫破灭时，房地产占GDP的比重为310%。如此巨大的泡沫，管理层难道视而不见？

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         皮特尔：你刚才讲人民币汇率面临贸易和汇率两大难题，对房价产生什么影响？

            牛刀：国际经济学界有一种观点，人民币与美元的汇率大战将要开始。首先，我要澄清一种谬论，加大波幅只是中国央行的一厢情愿，人民币汇率问题越早实行自由浮动对中国就越有利。现在拖下去，或者继续单边升值，将来中国受到的损失就越大，造成最后的结局就是3万亿外汇储备人间蒸发。

            在2010年初全球风险投资论坛上，当时，对中国货币的选择方向时我发表我的演讲，题目是：贬货币还是降房价？我对货币政策提出了我的质疑，我认为不能贬货币而应该降房价，因为一开始贬值货币，不仅仅会造成城乡居民储蓄存款大幅缩水，还将造成大量的社会问题，直接的后果是中国人民的养老基金、社保基金、住房公积金大幅缩水，仅仅是养老费中国人民就有1.9万亿，实际购买力现在已经缩水50%，人间蒸发了1万亿，将来的政府一定要付出代价。

            结果是央行选择了贬货币，为未来中国经济走向长期衰退埋下了祸根。

            现在人民币汇率离崩溃已经不远。

策马中原

国之大事
肉食者谋之

翌日黎明

国家政策永远只对一部分有用

真心无悔

牛刀的话也敢听？谁听谁上当

余论曰

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金元宝

转帖开发商内幕看看吧：你们以为一定要财大气粗才能做开发商?你们错了，开发商大部分一开始都是空手套白狼，关系比资金重要的多，地才是一切的根本，只要跟政府关系够硬，拿到了地，那银行都巴巴的跑来，乖乖的给你贷款。
　　你以为开发商都是自掏腰包?你们又错了，土地转让金都是贷款的，修楼盖房都是承建商垫资的，开发商没掏几个钱!
　　你觉得盖好房子，开发商该卖房了吧，这次还是错了，开发商在开盘之前，会搞个内部认购，至少一半以上的房子都给内部认购掉，这个很多人知道了，其实就是找人向银行贷款买房，这其实就是自己卖给自己，但也是变相把楼盘以市价卖给银行，说白了就是产权变换一下，这银行的钱就全进到开发商的腰包了，真正想买房的老百姓，第一次几乎没有能买到心仪的房子，基本都是“卖掉了”，然后过两天告诉你说有人退房，其实这都是把内部认购的房子转移到老百姓手里，钞票再一次进入开发商的腰包。
　　你觉得开发商拿到钱了，就该去还银行贷款了吧，这次还是错了，开发商怎么会那么傻，进了口袋的钱还掏出来?开发商会用这些款子再去拿地，只要拿到土地，随便哪个银行都乖乖的撅着屁股上门来。
　　如果你们问银行就这么傻?我要告诉你，银行就是这么傻，开发商向银行贷款拿地，是用土地做抵押的，现在房子都盖好卖掉了，开发商就算还不了拿地的贷款，银行对这笔烂帐也没办法，只能去找政府，政府就把这块地再次出让，拆迁，补银行烂帐。所以你们没见吗，但凡成熟的开发商，都是拥有好几个相对独立的经济实体，钱就这么转来转去。心情好就还贷款给银行，心情不好就再说了。
　　你们如果觉得地方政府是真心希望控制房价的，你们怎么老是错呢，真心觉得房价过高的，只是中央政府而已。但是中央政府手里没一寸土地，土地全是地方政府的。你们知道地方政府征地多少钱一亩吗? 几万块而已，可卖给开发商多少钱吗?几百万一亩哦!对于地方政府来说，土地就是GDP，土地就是政绩，土地就是繁荣昌盛。你说地方政府会听中央的吗?
　　中央的话地方可以不听，那中央也不是吃软饭的，于是新政策出台了，土地转让从以前的出让制度变成今天的竞拍制度。而且中央一挥手，央企老大哥们出马了，老大哥们挥舞着钞票出现在一个个土地竞拍会现场，大家惊呼，中央要控制土地了。
　　你们觉得央企出马了，房价有望回落了。怎么每次都错呢!现在要是拿地不光靠关系了，只能是竞拍，这样很多小开发商是不行了，这样土地就基本都集中到几个大开发商手里，变相土地兼并啊。央企老大哥是不差钱，但民企拿不到地，还不能抬抬价?竞拍的时候多举举牌子，那价格就是几千万几千万的往上窜。央企再牛，我让你拿地的价格跟市场房价靠拢，我让你控制房价，你控制啊!地价就这么高，你老大哥不拿，我民企拿，前面说过了，甭管什么价格，只要土地在手，不怕钞票没有!
　　老大哥们拿了地，那怎么办，只能盖房子卖掉，卖什么价?不可能低于低价吧。再说老大哥的钱哪儿来的，国家给的。国家的钱哪儿来的，从老百姓手里收的。是的，事实就是这么残酷，国家从老百姓手里收钱买昂贵的土地盖成房子再以更贵的价格卖给老百姓。
　　这就是房地产界的循环，政府，土地，银行，一次次的循环，生生不息，于是房价也就滚雪球一般。
　　其实，真正想抑制房价，办法很简单，只要全民坚持两年不买房，不要多，只要两年，那样会倒掉一批开发商逮捕一批银行行长双规一批市长，代价是大了点，但是换来的是啥大家心里清楚。